エリサラ向け不動産投資の理想と現実

皆がイメージする不動産投資のリスクと実際のGAPは？

皆さん不動産投資についてどう感じてらっしゃいますか？やったことない人は、不安だしいろんなイメージをお持ちなんじゃないかなと思います。一方で、色々な人に話を聞きますが多面師が思ってる事と同じ人には会ったことがないです。パターンは以下の通り。

• ハイリスクハイリターン派

  • 数千万～億単位で借金するからリスクが大きすぎるよ

  • 1億円で利回り10%なら家賃1,000万円なんでハイリターン狙いたい

• ローリスクローリターン派

  • 不動産という資産を買うわけだし、ちゃんと考えるならローリスクでしょ

  • 月数万の家賃が入って、月数万円の借金返すからトントンでローリターンよね

多面師が考える不動産投資は以下の通りです。
それは。。。

ミドルリスクミドルリターン（にすべき）

これが意味するところは、リスクとリターンをある程度コントロールできるよ！っていう事です。ここが一番、他の投資商材と違うところになります。

多面師がなぜコントロールできると思っているか言うと、土地・建物という現物があり、家賃や空室率など数字の根拠に基づいたある程度の金額見通しを立てることでリスク回避が出来るからですね。

まず夢のない話ですが、ハイリターンではありません。というか初心者はハイリターンな物件は避けるべきでしょう。今のご時世で表面利回り20%、いや15%超えてるものが出てきたら避けるべきです。脳死で無視ですね。そんなに利回りがあるのには、何かそれ以上のリスクがあるからという理由で前の人は手放してると考えるのが妥当です。なので、そんな物件は急には出てこない。

一方で、ローリスクかと言えばそんなことはないです。最低でも数千万の借金するわけですからリスクがないわけじゃないです。ただ、変なモノを選ばなければリスクは小さくできますね。
ここら辺について一言だけ書くと、エリサラの皆さんには区分投資の電話がバンバンかかってくるわけです。僕も初心者の時は真剣に考えましたが、断言しますが5,000万円以下の区分の物件で将来資産性がすごい上がる確率のモノって少ないと思います。あるなら営業マン買えよです。特に1~2,000万円代で投資したら10年後1.2倍になってるものあるのか？といえば、ちゃんと選ばないと難しいかなと。港区。渋谷区。目黒区など皆が欲しい地域でその値段で買える駅近の新築区分とかないですし。なので金額の大小に関わらずそういう物件を買ってる場合は割とリスク取ってるなーと個人的には思います。区分の場合は、リターンもローの可能性が高いですからね。個別物件に対する意見ではないですが、スタンスを取るならそうなります。

なので不動産投資をする場合は、ミドルリスク（資産性や収益性があり）でミドルリターン（借金返してもそこそこ入ってくる）物件を選ぶべきです。

もちろん、資産状況や人生フェーズによって選ぶ物件変わります。例えば、融資を頂いて投資するにしても、30代エリサラが選ぶなら可処分所得を増やすために収益性＞資産性ですが、70代資産家が選ぶなら節税対策の為に、収益性＜資産性の物件を選ぶはずです。

また、当然コントロールできない部分もあります。
それは地震や火事などの天災リスク。当然、空室リスクや自殺リスクはあります。が、リスクがあるのはどの投資も同じ。
論点は、どこまでリスクをコントロールしながら期待リターンを得られやすいか？であり、そこについて事前にある程度予測できるのが不動産の良いところである。と言うことをまずは皆さんに理解してもらいたいです。

今後、

なぜエリサラにこの話をするのか？
どんなタイプの不動産投資があって、エリサラには何が向いているか？
など、書きたいことありますが、思ったより長くなったのでまずはこの辺で失礼します。こうご期待ください。