まだ億ションは 売れている！！でも今後は厳しいかも！！

こんにちは！中古マンション売却コンサルタントのツノダです。

本日は「まだ億ションは 売れている！！でも今後は厳しいかも！！」というテーマでお届けしたいと思います。

これは決して今後も億ションが売れ続けるという訳ではなく、あくまでも２０２０年３月の状況ですのでご了承ください。

※ぜひ動画もご覧ください

本日の流れ

本日はこのような流れでご説明しようと思います。

まずは、

１．コロナショックにより世間で言われていること

これはデータに基づくというより、不動産業者間に会話、ツイッター、ニュースなどで世間一般に言われていることです。

２．実際のマンション成約件数

次に実際のところはどうなっているのか検証しました。これは客観的なデータに基づきますので、変えようのない事実です。

３．今後どのような行動をとるべきか？

不動産を所有している方はどのようにすればいいかの？売った方がいいのか？についてご説明します。

世間でいわれていること

もちろん、自粛が長引くかどうか、株価がまだまだ下がるかとか、いろいろな要素で変わってくるのですが、

ホテル・店舗・高額帯のマンションがコロナショックの影響が比較的大きいと言われています。

ホテル・店舗は自粛の影響、高額帯のマンションは株安の影響です。どのくらい影響があるかは別として、これについて異論があるという方はあまりいないかと思います。

逆に郊外・ファミリータイプのマンションは実需があるため、影響が比較的小さいといわれています。

そこで、実際の成約件数（売れ行き）を調べてみました。

実際の成約件数

調べたエリアは都心（港区・千代田区・中央区）と城東（江東区・墨田区・江戸川区）で、都心に限っては１億円以上の成約とそれ以下で分けています。※５０平米以上のファミリータイプ・平成築以降

都心エリアにはミッドタウンや六本木ヒルズ・東京駅、オリンピック選手村があったりして、東京でも最も単価が高いエリア。

そして、城東エリアは一部豊洲などタワーマンションがあるのですが、普通のサラリーマン家庭が住むエリアです。

結果はこちらの通りです。

赤のグラフが都心の１億円超の成約なのですが、意外なことにあまり変わっていないような印象です。※事実にのみ基づいています。

※データはレインズより調べています。

黄色が城東エリアの成約なのですが、１０月が大きく落ち込んでいて消費税の影響を受けたものと思われます。このエリアは公立小学校比率が高いので年度末に成約が増えるのですが、２月は増えて、３月は盛り上がりに欠けています。

青は都心の１億円以下の成約です。同じように１０月は消費税の影響を受けているのですが、城東エリアと違って、子供がいなかったり、私立だったりすることが多いので年度末の影響は少ないです。

余談なのですが、ほとんどの中古マンションは非課税ですので、消費税があがっても価格は変わりません。

※仲介手数料等の諸費用は消費税課税となります。

※法人など消費税課税業者が売主の場合は建物価格に消費税がかかります。

※土地についてはそもそも非課税です。

今後どのような行動をとるべきか

今売って、安くなってから買い直すのはどうですか？

というご相談を受けましたが、個人的にはむやみに動くべきではないと思っています。

まず、マンション売却時には物件価格の３％の仲介手数料がかかります。そして、仮に利益が出ていれば、利益に対して譲渡所得税・住民税などの税金がかかってきます。

そして、買い直すときは３％の仲介手数料など諸費用で７％くらいかかります。そのほか、家具代・カーテン代・引っ越し代など様々な費用がかかります。

ということは、売って、買うだけで最低１０％、他もろもろ考えると１５％くらいの費用がかかります。単純に１０％～１５％くらい安く買えてもプラマイゼロでしかありません。

それどころか、賃貸に住むことになりますので、３年とかだったら相当な額になります。

賃料１５万円として、年間１８０万円、３年で５４０万円です。礼金、更新料をいれたらもっとですよね。

マンションが２５％以上下がるとまで予想する方であれば別かもしれませんが、２０％くらいの値下がりであれば経費倒れしてしまうと思います。

１億を超えるものだと、２５％以上下がってしまう可能性もゼロではないかと思いますので、多少は検討してもいいかも知れません。

あとは、独身で実家に戻れる方とか、家賃５万のところでも問題ない方とか、ミニマリストで家具が不要の方だったら経費も少なくなるので状況は変わってくるかもしれません。

最後に一番大事なことは、住宅は生活の基盤ですので、損得というより満足度が高ければ無理して動かなくても、それでいいのではないかと思っています。

以上です。

最後までご覧になっていただきありがとうございます。