コロナ資金繰り対策！テナント向け不動産オーナー編　200419　記事No.6

おはようございます！

会計事務所の宮です！

近頃ご相談内容として増えてきたのは、

「テナントが家賃の交渉をしてきたがどうしたよい？」

という内容です。

悩ましいところですね。

今のこの状況の中、協力はしたいと思うが、生活もあるので・・・

しかし、テナントさんが退去してしまったら収入が減少してしまう・・・

そこで、不動産オーナー向けで確認すべきことを記載していきます。

１、決算書の利益

年間どれくらいの利益があるのか、決算書で確認することができます。

年間の利益が120万なら一か月の利益は10万ですが、

家賃を15万/月減らしてしまったら、当然、生活に困ってしまいます。

一方、

決算書の利益≠資金の増加額

という計算結果になっている不動産オーナーさんがほとんどのため、

正確な資金増加額を確認していきます。

２、年間の返済額の確認

決算書には、「支払利息」は載っているのですが、

借入金の元本をいくら返したか、は記載されていません。

難しい話なので詳細は省略しますが、

借入金の元本部分の返済は

決算書では経費という扱いにならないルールとなっています。

これは、借りたときに収入であるとして、税金が課税されていないのと

同じ理屈です。

そのため、借入金の返済をしている方は、

利益は120万なのに、預金残高はあまり増えてない、という方が多いと思いますが、

これが理由です。

３、損益計算書の「減価償却費」の確認

「減価償却費」の説明がもっと難しいです。

イメージとしては、不動産は購入した年度で全額経費にせず、

資産の購入として処理します。

その後、不動産は通常、経年劣化により価値の減少＝減価していくので、

その減価額を計算して経費として計上するルールになっています。

そのため経費なのに、現金は支払っていないのです。

４、１-２+３の金額が家賃の交渉可能額

1～3を調べた結果、

決算書の利益-借入金の元本返済額（年間）+損益計算書の減価償却費

という計算をすると、理論上の資金増減額が算出できます。

黒字倒産、という言葉がありますが、

これは、利益は1000万だが借入返済は2000万、減価償却費はほとんどない、

という状況になってしまった会社です。

現金が500万しかない会社だったら、利益が1000万あっても、

返済できませんよね。

そのため、理論上の資金増減額を計算し、

そこから生活費を考慮して猶予額や減免額を考える必要があります。

５、猶予、減免後の救済措置

その後、減免等した場合、

以前書いているこの記事のうち、

第1位と第2位は利用可能です。

国土交通省のリリースにて、

不動産賃料の猶予や減免も「売上高の減少」とみなして

各種制度の適用を検討、と記載されています。

国交省リンク　https://www.mlit.go.jp/common/001341221.pdf

また、賃料の減免や猶予の金額によっては、来年の固定資産税の

減免措置がうけられる制度を、国交省のリンクにも記載されています。

・・・今年の固定資産税ではないです。

今年の固定資産税については、

「納税猶予の特例」を使って、延滞税０％で支払いを延長していくのが、

不動産オーナーさんとしては必要な対応になるかと思われます。

財務省リンク　https://www.mof.go.jp/tax_policy/brochure1.pdf

以上、不動産オーナー向けのコロナ資金繰り対策でした。

不動産オーナーさんにとっても大変な時期なので、

まずは資金繰りをよくして、急場をしのいでいきましょう！

また、お知り合いの不動産オーナーさんや地主さんがいましたら、

ぜひ、これらの制度を教えてあげてください！

宮