マイホーム購入について考えてみよう

持ち家か賃貸か？
これは社会人になると誰もが考えるテーマではないでしょうか。

ある日、筆者が道を歩いてると分譲マンションのチラシを配るお兄さんがいました。
購入する気はないですが、ここで筆者は「せっかくなら不動産に関して詳しくなってみよう」と思いつきます。

ということで今回は仮に分譲マンションを購入するか考える場合のことを書いてみようと思います。

何も考えずに購入をしようとしていたり、賃貸ってどうなの？と考えている人は参考にしてみてください。

持ち家購入のメリ・デメリ

まず不動産を購入するメリットです。

・達成感や優越感

気持ちの問題です。
やはり賃貸に住んでるよりもマイホーム購入をすると同級生とかにドヤれる場合が多いのでしょう。

・家が手に入る

賃貸と同じような金額を払って家が手に入るのがマイホーム購入の良いところだと言います。
そのため働けなくなっても完済すれば家の心配はないですね。
特に高齢になると賃貸物件を貸してくれないところも増えるのですが、その場合は若い時に都会に小さな家を買うより、ある程度歳を取ってから田舎に住みやすい家を買う方が良いかもしれません。

・うまくいけば儲かる

お金の面で言えばうまくいけば家を売却すれば儲かるのではないかという話もあります。
また居住用住宅の基礎控除とかを使えば相続税が安くなったりしますね。
お金に関しては後ほど書いてみます。

一方でデメリットもあります。

・固定されてしまう

一度そこに家を買ってしまうとそこを中心に仕事や生活を拠点にすることになります。
また広い家を持つ知り合いは子供が家を出た後に掃除が大変とぼやいていたように、賃貸とは違いその家で広さも固定されてしまいます。
ある程度貯金があれば少し無茶な挑戦ができますが、住宅ローンを払い続ける状態だと挑戦を躊躇う原因になりそうです。

・ほぼ確実に価値が下がる

人口が増え続ける一部の都心以外は価値が下がり続けます。
さらに不動産価格を支えるのは労働者ですが、労働者の給与が上がらない限りこの値段も上がることはほぼないでしょう。

これはメモとして残しますが、2023年はコロナ禍で刷りまくったお金によって一時的に不動産価値と株価が上がっているのではないかと思ってます。

・ガチャ要素がでかい

つまり運要素ですが、例えば住んでみると隣に変な人が引っ越したり、近くで自殺や事件があったり、災害や火事が起きたり、犯罪のカモリストに載ったりしても簡単には引っ越せなくなります。

寿命と土地

建物を購入する場合、当然ですが寿命があります。

例えばマンションの寿命ですが、一般的には70年弱と言われていますがメンテナンスをすれば100年以上持つと言われています。

そう考えると築30年はまだまだと言えそうですが、日本が住宅を取り壊す平均が30年と言われています。
とはいえ築30年以上のマンションの建て替えは1%以下だそうですね。
これは建て替えるのには規制だったり住民の負担が大きいからです。
建て替えや住民負担をするとなると話し合いが行われ、5年、10年と建て替えの話が付きまとうことになります。
都度都度リフォームの費用がかかるのも痛いですよね。

日経平均株価

基本的には投資ということなので日経平均株価と不動産の値動きは連動していたりします。
日経平均株価は徐々に下がっています。

さらにローンを組む場合は金利を見てみると、変動金利が上がると買える人も減るため買える物件価値は下がります。
そこで銀行の住宅ローン金利を見てみるとこれがどんどん上がっていってるんですね。

つまり、2023年の段階ですがこれから徐々に不動産価値は下がっていくのかもしれません。

戸建てかマンションか

戸建てかマンションかという論争もありますがそれぞれにメリットデメリットがあります。

まず戸建ての場合は土地がついているため建物の価値が下がっても土地の価値は下がらないことがあります。
一方で都心から離れてる場合が多いので集客を見込む場合などは難しいかもしれません。

続いてマンションですが、セキュリティがしっかりしているのと管理人がいるためある程度の建物の改善などはしてくれるでしょう。
一方で隣の人間を意識したり、マンションの修繕などで会議をして修繕費用が増えたりと共同体として生活することになります。

内見をする

仮に内見をするのであれば長期修繕計画があるかどうかを確認します。
修繕積立金や管理費が上がると価値が下がるからです。
例：5年後に修繕計画があれば5年後に価値が下がる。

またその際には近所に価値が下がりそうなものはないかや地盤はしっかりしているか、変な人がいないかを確認します。
変な人がいないかはゴミ捨て場をみると住人の民度がある程度は把握できそうです。

ちなみに筆者が宮崎に住んでいたときは最初は静かに過ごせてましたが、途中で夜中に大声で歌う若者が隣に引っ越してきて何度かクレームを入れた経験があります。

賃貸だとそういう場合にダメなら引っ越すという選択も取れそうですね。

戻ってこないお金

賃貸の場合は家賃を払ったら戻ってきません。
そのため自分のものにならないなら家を購入した方が得と考える人もいるでしょう。

一方で家をローンで購入すると利子と固定資産税も戻ってこないお金です。
確かに家を購入すれば家が残りますが、家の価値が下がれば元金は下がります。
つまり、2000万円で購入した家を完済し終わった時に価値が半分になれば1000万円失うと言うことですね。
経済が常に上向きなら家の価値は上がるでしょうが今はどうでしょう？

つまりこの場合は2000万円の家を購入しても1000万円＋メンテナンス代＋固定資産税＋利子は戻ってこないわけです。

地価の動向

地価を見てみるには公益社団法人福岡県不動産鑑定士協会の出す資料を参考にしました。

福岡県不動産市況ＤＩ調査 - 福岡県庁ホームページ

また不動産流通サイトを使うとどのくらいの物件が売りに出され、在庫がどのくらいかを把握することができます。

機構ニュース｜近畿レインズ

これを見ると全体的に地価は上がっているのですが、一方で在庫数も上がっているので供給過剰だということが言えます。
つまりどこかのタイミングで値段が下がりそうですね。
今買ってしまうと値段が下がる可能性が高い気がしました。

新築と中古

新築のいいところはまず寿命が長いところと、気分的に新しいところに住む方が気持ち良いと感じる場合があるでしょう。
ただデメリットとしては住んだ瞬間に新築から中古になるので価値が一気に下がります。
また、マンションなどでは新築だとまず12年くらいで修繕積立が行われますが、その際に修繕積立金が途中で引き上がることがあります。
とはいえ竣工・引き渡しから10年の瑕疵保証があるので安心もあるかもしれません。

一方の中古は当然ながら新築よりも安く販売されます。
一般的には新築は最初の5年で激しく値下がりします。
なので築10年〜20年くらいのものを探すといいかもしれません。
また新築の場合はモデルルームを確認しますが、中古の場合は現地を確認することができます。
これは近隣の環境を確かめる上でメリットですね。
基本的にはそれ以外は金銭的なメリットが大きい印象です。
一方でやはり築年数が経っているので修繕の必要が出てきたり、住んでみないとわからないデメリットは前の住人に話を聞くのがいいかもしれません。

人口動態

福岡は一応人口が毎年4%ずつ増えており若者の割合も高い地域ですが、それでも2035年くらいまでと言われています。
基本的には日本はどこも人口は減っている状態です。

資産価値を保った上で家を買おうとした時に35年とかでローンを組むと2060年に完済するとして、2060年には人口は9000万人を割ると言われています。

また、少子化が進むと広い部屋も必要ない世帯も増えるのでせいぜい50〜70平米くらいの広さで十分だと言えるでしょう。
住宅ローン控除は50平米以上からなので。

結論：基本は賃貸、でも買うならもう少し待って土地付きの中古一戸建て

もちろん夢のマイホームは良いなと思いますし、趣味嗜好のために買うのであれば素晴らしいことだと思います。
ただ、個人的には購入することで損する可能性と自由度が減ることを考えると買わないでしょうね。

この変化の速い時代に何十年もローンを支払ったり場所の固定はリスクでしかないです。

まぁ、調べる前と同様で購入はしないという結論ですが仮に買うのであれば現在は供給過剰なので値段が下がってから土地付きの中古一戸建てを激安で手に入れるのがいいのではないかと思います。

基本的には都会でチラシを配って「この物件どうですか？」なんていうところは99%はハズレで1000人に配って一人でも購入してくれれば儲けみたいな感覚なのでしょう。

ということでマイホーム購入や不動産投資を考えている人は今一度よく考えてみてはいかがでしょうか。