【不動産投資】失敗しない物件選び 〜戸建てvsマンション〜

不動産投資において、物件選びは誰もが悩むところだと思います。

かくいう私も「この物件でいいのか？」「もっといい物件もあるのでは？」と考えて結局何もできないまま時だけが過ぎた、という経験があります。

今思えばとても勿体無い機会損失だったなと思うのですが、今回の記事ではそんな物件選びについて完全解説していきます。

これを読むだけで物件選びのベースとなる知識が身につくので、営業マンの言われるがままに買って後悔するなんてことは避けられます。

それでは早速、まずはマンション投資と戸建て投資について理解しましょう。

【マンション投資のメリット】

1. 収益性
・賃料単価：マンションの賃料は戸建てに比べて高い傾向があります。例えば、都心部ではマンションの賃料は1平方メートルあたりの単価が高いことが多く、安定した収入を得やすいです。
・利回り：全国平均で、マンションの利回りは4%～6%程度とされており、戸建ては3%～5%程度のため、マンションの方が高利回りを期待できます。

2. 管理の容易さ
・管理費用：マンションは管理組合があり、共用部分の管理が効率的に行われます。戸建ての場合は、全ての管理を自己負担で行わなければなりません。
・空室リスク：都市部のマンションは需要が高く、空室リスクが低い傾向があります。戸建ては場所によっては空室が長引くことがあります。

3. 資産価値の安定性
・流動性：マンションは市場での流通量が多く、売却時に流動性が高いです。戸建ては立地条件によって流動性が大きく異なることがあります。
・価格変動：過去のデータに基づくと、マンションは地域によっては安定した資産価値の上昇を見込める場合があります。一方、戸建ては価格が下がるリスクが大きいです。

4. 需要の変化
・都市部への移住：都市部での人口増加やシングル世帯の増加により、マンション需要が高まっています。これに対して、郊外の戸建ては需要が減少傾向にあります。

5. 金融面での優遇
・ローン金利：マンション購入時の住宅ローンは、戸建てよりも低金利での融資が受けられることがあります。また、資産価値が安定しているため、金融機関からの信頼も厚いです。

これらの理由から、マンション投資は戸建て投資に比べて安定した収益を得やすく、管理も容易で、資産価値が安定する傾向があります。

特に都市部での投資を考える場合、マンションは魅力的な選択肢となるでしょう。
具体的なデータや地域ごとの市場動向についても、地域の不動産市場レポートを参照することをお勧めします。

一方の、マンション投資のデメリットについても触れていきましょう。

【マンションのデメリット】

1. 管理費・修繕積立金の負担
・定期的な支出：管理費や修繕積立金が毎月かかるため、長期的に見ると負担が増える。
・将来的な増額リスク：修繕積立金が不足した場合、将来的に大幅な増額が行われることがある。

2. 資産価値の変動
・市場動向に敏感：周辺地域の需要が減少すると、資産価値が大きく下落する可能性がある。
・新築物件との競争：新しいマンションが建つと、古いマンションの価値が下がることも。

3. 住民トラブルのリスク
・隣人関係：隣接する住戸とのトラブル（騒音問題など）が生じやすい。
・管理組合の運営：管理組合の方針や運営方針に満足できない場合、ストレスが溜まることも。

4. 居住者の入れ替わり
・短期間の入居者：特に単身者向けの物件では、入居者の入れ替わりが激しいことがある。
・空室リスク：入居者がいなくなると、賃料収入が減少するリスクがある。

ここまででマンション投資の特徴を理解できたと思います。

つまりは、忙しい生活を送っていて管理の手間を減らしたい人や短期的に利益を追求したい人は向いていますが、長期的な資産形成を重視する人や土地に対する投資価値を重視する人にとっては物足りないかもしれません。

続いて、戸建て投資についても解説していきます。

昨今では不動産投資の界隈の中心からは少し外れているようなイメージですが、もちろん戸建て投資にはマンション投資にないメリットがあります。

しっかり理解してそれぞれの一長一短を捉えましょう。

【戸建て投資のメリット】

1. 土地の所有
・資産価値の安定：土地は価値が下がりにくく、特に人気エリアの戸建ては資産としての安定性があります。土地を持つことで、将来的に土地の資産価値が上がる可能性も高いです。

2. 自由度の高い管理
・カスタマイズ：戸建てはリフォームや改修の自由度が高く、賃貸としての魅力を高めるための改装がしやすいです。これにより、賃料の上昇も期待できます。
・独立性：管理組合や共用部分がないため、自分のペースで管理ができます。

3. 競争が少ない
・市場競争：特に郊外や地方では、戸建ての供給が限られているため、競争が少なく、空室リスクが低くなる場合があります。

4. 資産の世代継承
・相続：戸建ては相続時に、家族が住むための物件としての価値が高く、親から子へと資産を引き継ぎやすいです。

5. 固定資産税の軽減
・税制優遇：一部の地域では、戸建ての方が固定資産税が低い場合があります。また、特定の条件を満たすことで、税制上の優遇を受けることができる場合もあります。

これらの理由から、特にファミリー層向けの市場や、将来的に自分が住む可能性のある物件を考える場合、戸建て投資は魅力的な選択肢となります。
投資の目的や地域の特性に応じて、選択を検討することが重要です。

ここでも、マンション投資のデメリットについても触れていきましょう。

【戸建てのデメリット】

1. 管理の手間
・維持管理：庭の手入れや外壁の塗装、屋根の修理など、定期的なメンテナンスが必要。
・トラブル対応：水漏れや設備の故障など、入居者からの連絡に迅速に対応する必要がある。

2. 流動性の低さ
・売却難易度：戸建ては需要が特定のエリアやターゲットに依存するため、希望価格での売却が難しい場合がある。
・市場変動：不動産市場全体の動向に影響され、価格が下落するリスクもある。

3. 固定資産税の負担
・税金の負担：土地と建物に対して高額な固定資産税がかかることが多い。
・経済状況による影響：収入が減った場合、固定資産税の負担が重く感じられる。

4. 初期投資が高額
・購入費用：戸建ては一般的にマンションよりも初期投資が高く、資金繰りが難しくなることも。
・リフォーム費用：老朽化した物件の場合、購入後のリフォーム費用が大きくなることがある。

ここまでで戸建て投資の特徴を理解できたと思います。

つまりは、管理やメンテナンスが苦にならない人や将来的に自分で住む可能性を考えている人には向いていますが、忙しくて手間をかけたくない人や短期間での売却を考えている人にとっては操作しづらい投資物件となります。

結論、サラリーマンの私がこれまでしてきた経験や様々な人脈から集めた情報からすると、初心者にはマンション投資がおすすめです。

なので、そのマンション投資をもう少し掘り下げて理解することで、より具体的なイメージができるようになります。

まず考えなければならないのが、投資用マンションか居住用マンションか。2つの違いは主に目的と機能にあります。

【投資用マンション】

・目的：賃貸収入を得るために購入される。
・立地：通常、賃貸需要が高いエリアに位置していることが多い。
・間取り/設備：投資家が賃貸しやすいように、効率的な間取りや必要な設備が重視される。
・管理：賃貸管理会社に委託することが多く、空室対策や入居者の管理を行う。

【居住用マンション】

・目的：自分や家族が住むために購入される。
・立地：通常、生活利便性（学校、商業施設など）が重視される。
・間取り/設備：住み心地や生活スタイルに合わせた間取りや設備が選ばれる。
・管理：自己管理が一般的で、長期的に住むことを考慮した選択がされる。

一般的には、不動産投資を考えるとしたら資用マンションが適しています。
理由としては3つ、

1. 賃貸収入：賃貸によって定期的な収入を得られる。
2. 資産価値の向上：不動産市場の状況によって、価値が上昇する可能性がある。
3. 税制優遇：不動産投資には税制上のメリットがあることも。

です。

これらはどの物件にも言えるようなことですが、投資用マンションは特にこれらを重視しています。

ただし、自分が居住するマンションを購入し、将来的に賃貸に出すという選択肢もあります。これにより、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる可能性があります。

・長期的な投資を希望する場合：投資用マンションを選ぶ。
・将来の居住を考える場合：居住用マンションも検討し、後に賃貸に出すことを考慮する。

最終的には、あなたの投資目的やリスク許容度、資金状況を基に判断することが重要です。市場調査や専門家の意見を参考にするのも良いでしょう。

ここでとても大切なことを言います。

物件選びにおいて実需に基づいて意思決定することはそもそもの大前提です。
なので一概に投資用マンションがいいからといって営業マンの言う通りに進めても良いとは限りません。

個人的な経験で言えば実需、つまりは投資用・居住用で分けるより需要の有無で考えた方が圧倒的に成果が出やすいです。

実需をベースにマンション投資と言っても、ワンルームマンション、新築、築古、アパートそれぞれにメリットとデメリットがあります。

初心者の方が選ぶ際のポイントを以下にまとめます。

1. ワンルームマンション

・低価格で購入可能：初期投資が少なくて済み、資金的なハードルが低い。
・需要の安定性：単身者や学生に人気があり、賃貸需要が高い。
・賃料が低め：賃貸収入が少ないため、収益性が低くなる可能性がある
・空室リスク：競争が激しいため、空室になるリスクもある。

2. 新築マンション

・状態が良い：修繕費がかからず、初期投資のリスクを抑えやすい。
・入居者の需要：新しい物件は魅力的で、早く入居者が見つかることが多い。
・高価格：初期投資が高いため、資金が必要。
・流動性のリスク：新築は時間が経つと価値が下がることがある。

3. 築古マンション

・価格が安い：購入価格が低いため、資金面での負担が軽い。
・リノベーションによる価値向上：改装することで、賃料を上げることが可能。
・修繕費がかかる：古いため、管理や修繕にかかる費用が増えるリスクがある。
・入居者の需要が不安定：老朽化が進むと、入居者が集まりにくくなることも。

4. アパート投資

・収益性が高い場合がある：複数部屋を持つため、収入が安定しやすい。
・ファミリー層の需要：家族向けの需要があり、賃料を高く設定しやすい。
・管理が複雑：複数の部屋を管理する必要があり、手間がかかる。
・空室リスク：空室が出た場合、全体の収入が大きく減少する可能性がある。

まとめ

初心者には手軽に始められ、管理も比較的簡単なワンルームマンションや新築マンションがおすすめと言われています。

個人的な見解では、リスクを取れるなら築古やアパートこそおすすめです。

ある程度の資金やリフォーム・管理に対する理解を深めることで収益性を高めるチャンスがあるからです。

実際に私はワンルームマンション15室とアパート1棟を購入し、将来の資産として保有しているだけでなくキャッシュフローとしての動きも加えています。

自分の資金やライフスタイル、投資の目的に合わせて選択することが重要なので、しっかりと市場調査を行なって納得のいく投資を行うよう心掛けましょう。