【移住先候補】湯沢リゾートマンションについて調べた情報まとめ

こんちは。

今住んでいる北陸の古民家が売れそうなので次の移住先を考えているところです。そんな折、知人から湯沢リゾートマンションの話を聞いたので1日かけて情報をネットでかき集めました。

個人的なメモ帳みたいなものなので突っ込み等不要でございます。

ちなみにトップ絵は数日前に描いたものをテキトーに貼ったのでこの記事とは関係ないです。

●湯沢リゾートマンションの概要

正式名称：新潟県南魚沼郡湯沢町

バブル期にスキーリゾート地として隆盛しリゾートマンションが林立するもブーム終焉とバブル崩壊により価格が暴落。

物件によっては10万円などの捨て値が付いているがそれでも売れない。

物件を買っても月々の管理費が最低2万円・ボリュームラインが3万円程度と高額なため、仮に住まなくなっても手放さない限りは年に50万円は掛かってしまう。

一方コロナ以降、テレワーク需要や高齢者の移住などがあり徐々に需要は高まっており、価格が上昇しているもよう。

湯沢といってもその中に５エリアに分かれる。
エリア名と物件相場は下記の通り。

①越後湯沢駅周辺 86,400円/m2
②岩原エリア 40,200円/m2
③中里・神立エリア 54,100円/m2
④苗場エリア 4,200/m2
⑤石内・舞子エリア　75,100円/m2

基本的に駅から近い順に高い。

苗場はゴーストタウンに近いが、ゲレンデは継続営業中、夏はフジロックも開催される。

自分は車があるので岩原エリアが狙い目と感じる。岩原周辺はスーパーがあるのも確認済。ちなみに苗場はどの店舗も営業しておらず、物を買うにはネットか長距離移動が必須。まさしく陸の孤島。

YOUTUBEやテレビでは湯沢全体がバブル期の負の遺産的な扱いをするが、実際は駅周辺地域はそんなに悪い状態では無さそう。ヤバいのは苗場。

管理費は物件の広さと公共設備のグレードで変わる。温泉付きで通常の1LDKだと修繕積立金込みで3万円ぐらい。

駐車場は無料だったり有料だったり。有料でも3000円とか。駅近物件は駐車場が無いところが多い。

参考動画

●住むメリット

・価格の割に"建物が"良い感じのとこに住める
・温泉やプール、コワーキングスペース、ジム付きの物件がある
・冬はスキー、スノボに行きやすい
・定住者が少なくシーズン以外は静かな可能性がある
・高層階であれば虫が出ない
・面倒な自治会行事などが無い(マンション理事会はあるかも？)
・周辺のホテル内のレストランが豊富で金があれば良いもの食える

●住むデメリット(リスク)

・手放したくなっても売れずに管理費を払い続ける地獄が待ってるかも
・長年住んだら建て替えや大規模修繕などで大金を取られるかも
・賃貸に出すにしてもシーズン以外は需要が無い
・普通の店舗や病院などがほぼ無いに等しい。片道1時間ぐらいかけて市街地に出る必要がある。
・隣人トラブルのリスクは普通のアパートより少ないがゼロではない
・夏に住むことを想定してないためエアコン設置不可の物件がある
　(室外機を置くスペースが無い)
・異性との出会いは期待できないかも。
　⇒一応、単身女性の移住者もいるらしい。
　⇒シーズン中は150万人が押し寄せるからウィンタースポーツに興味があればワンチャンあるかも。

・デリヘルは圏外

マンションの辿る運命については分かりやすい動画があった。

●購入時の注意点など

・管理が行き届いているかのチェックを行う(外観やゴミ仕分け、管理会社の評判など)
・修繕計画や理事会の議事録をチェックする
　⇒修繕積立金の滞納があるとヤバイ
　⇒そして滞納があるようなヤバイマンションは安い
　⇒数百万円の修繕一時金を要求される可能性がゼロではない
・エアコンの設置可否のチェック
　⇒窓枠エアコンは真夏は効かないと思った方が良いらしい
・ネットが通ってない物件もあるので見逃すとテレワーク民は終わる
　(ポケットWIFIという救済措置はある)

●総評

とにかく状況や気が変わって物件を手放したくなった時がヤバい。

とはいっても駅近の数百万円クラスの物件は割と需要があるらしく流動性が高いらしい。ただ現在100万円以下で出てるような物件は警戒した方が良いらしい。

特に10万円で出てる物件のマンションは修繕積立金滞納が起きている可能性が高い。＝後になって莫大な一時金を要求されるかもしれない。(されないかもしれない。)

ただ、自分が目を付け始めたように、テレワーク民の需要が今後も増えていく可能性が低くはないのでなんとも言えない。実際、ここ5年ぐらいは転入超過になっているデータがあった。

安牌は賃貸だが賃貸相場は1LDKで4～5万円なので、それなら北陸のアパートで良くね？となってくる。

リスク低減策としては、2年ぐらい賃貸で住んで、永住できそうなら購入する、というもの。ただこれも当然、2年のうちに物件価格が高くなったら損ではある。それに5年や10年もしたら何かしら状況が変わると思うので、いずれ手放すことを前提に考えると購入はマズイ気がしている。

まとめると、今すぐ飛び付いて速攻で契約するのはちょっと待て、という感想。出口戦略が取れてから買った方が良さそう。

しかし、"現状の"自分の生活スタイルとは合致しているし、何故かこういうヤバそうな物件に飛びつきたいのも本音としてあるので非常に悩ましい。

多分今の古民家が順調に手続きが進めば9月には新居にいるわけで、その時北陸のアパートに住んでいるか、湯沢のリゾートマンションに住んでいるか、それ以外のところに住んでいるのか、自分でも分からない。

リスクに対する対処

上記したリスクでやはり一番大きいのが2点。

①手放したくなっても売れずに管理費を払い続ける地獄が待ってるかも
②長年住んだら建て替えや大規模修繕などで大金を取られるかも

まず①について、買い手が付かない物件は苗場に集中しているもよう。それ以外の地区で100万円前後の物件であれば流動性はあると判断する。また買手が付かないような物件でも、譲渡先の目星が多少あるので、実質ローリスクと考えている。

②については、そもそも建て替え自体をやる可能性が過去の実績から見て低く、恐らく今後何十年も修繕を積み重ねていくと思われる。コンクリートマンションの実質耐用年数は↑の動画にもあるように120年とした場合、湯沢のマンションは築40年前後が多いので、あと80年は住める。

仮に建て替えを行うとなった場合、立ち退けば良いだけの話である。そりゃ数千万円も出して買ったマンションなら立ち退きなんてしたくないと思うでしょうけど、100万円程度で買ったマンションに建て替えが必要な時(恐らく30年後ぐらい？)まで住んだら、お腹いっぱいじゃないでしょうか。

そもそも自分は飽き性で長く住んで5年くらいな気しかしないので、苗場以外の地域で100万円程度のマンションを買って、数年住んでから売っぱらってまた移住すると思う。あとは買う前に賃貸で住んでみるかどうか、といったところで悩んでいる。

以上