第32回　サブリース契約の罠に注意　かぼちゃの馬車

前回はワンルームマンション投資に気をつけましょうという話でしたね^ ^
ワンルームマンション投資は99％ぼったくり商品なので、失敗するので手を出すのはやめておきましょうというお話でした😊☝️

今回は、不動産の中でもシェアハウス投資（サブリース）というものについて話をしていきます。

みなさん『かぼちゃの馬車』というものをご存知でしょうか？ʕʘ‿ʘʔ

かぼちゃの馬車とは、女性専用のシェアハウス投資のことで、ベッキーがCMしていたのを見たことがある方もいるかもしれませんね^ ^

スマートデイズという会社が土地を取得し、そこに1棟１～1.5億円のシェアハウスを建てて、それをサラリーマンなど投資家に向けて販売していたんです。

ここまでは良かったんですけど、問題はここからΣ(-᷅_-᷄๑)

この会社は、30年間一括借上げ（サブリース）をうたっていたんです。

要するに、
あなたが買ってくれたこのシェアハウスの家賃を、スマートデイズが30年間保証しますよ、というのが謳い文句でした。

どうですか？夢のような投資に聞こえませんか？(*´꒳`*)
だって、不動産の物件を買えば、スマートデイズが30年間家賃を払ってくれる。物件が空室になるリスクが無くなり、安定してお金が入ってきますからね！😍

しかし、この会社は最終的には破産してしまいました。

そして、それは連鎖します。

これを購入していたサラリーマンたちも、借金だけが残ってしまい、この人たちすらも破産してしまったんです_:(´ཀ`」 ∠):

怖いですね、一体何が起こったのでしょうか😿

では、この投資。
何が問題だったのか？ここを学んでいきましょう😊👌

○サブリース契約

サブリース契約と聞いて、意味が分かりますか？🤔
サブリースというもの自体が悪いわけではありません。ただ、これを使って騙す投資商品というものが多数存在するので気をつけないといけません(๑•̀ㅁ•́ฅ✧  

そもそも、

サブリースとは、一括借上げの家賃保証のことです。

そんなに難しい仕組みではありません。
例をあげると、
普通は、家主（物件オーナー）がいて、家主さんの物件に入居者がついて、家賃収入が入るものですよね？^ ^

でもそうじゃなくて、サブリースの場合は、
家主（物件オーナー）が入居者ではなく、サブリース会社に一括して貸し出します。そしてこのサブリース会社が入居者をつけていくわけです。

○では、サブリース契約の特徴は？

・家主はサブリース会社から毎月固定で家賃が入るのでラク
・入居者とのやり取りがなくラク→家主が貸すのはサブリース会社だから
・サブリース会社は家主と入居者との家賃差額で儲ける。サブリース会社は一括して家主から借りるので10万円の家賃のところを9万円で借ります。そして入居者をつけて10万円で貸し出すことでその差益の1万円を儲ける。そういった仕組みです。

だから、このサブリースという仕組み自体が悪いわけではないんです。魅力的ですよね？😄

ただ、今回の件の問題点は、
相場より高い販売価格と想定家賃。

ここです。

今回のシェアハウス。
このスマートデイズが建てたシェアハウスが相場の価格で建っていたら問題無かったんです。

ですが、実際には1億円で建てれるシェアハウスを1.5億円でサラリーマンや投資家に販売をしていたんです∑(ﾟДﾟ)

要は、このスマートデイズはぼったくりみたいな凄い高い金額で販売をしていたわけです☝️

そうすると、どうなると思いますか？^ ^

相場よりも高い家賃で入居者を募集しなきゃいけなくなってしまいますよね？
だって、そうじゃないと支払った費用に対して採算が合わなくなるので(°_°)

するともちろん、家賃が高いわけだから、入居する人がいなくなっちゃいます🤕☝️

入居者が入ってこなくなると、今度はサブリース会社が、家主に一定の家賃を保証しないといけませんから、困ってしまいますよね？🤔💡

だから、このスマートデイズという会社は資金繰りに困って、どうしたか。

どんどん新しいシェアハウスを建てて、
ぼったくり価格でサラリーマンや投資家に銀行融資を受けさせて売りつけていったんです。

そしてその儲けを、家賃保証にあてていったわけです。自転車操業のようなものですね。

当然、これは長く続きませんでした。

銀行がサラリーマンや投資家に融資をしてくれていたうちは良かったのですが、資金繰りに疑問を抱いた銀行が、融資をしなくなったとたんに破綻してしまったわけです＿|￣|○

では、このシェアハウスを買っていたサラリーマンや投資家に対してなぜぽんぽんとこれまで融資が出ていたのか。気になりませんか？

ふつうに考えて、銀行がそう簡単に、ひとりの個人に億単位のお金を貸してくれますか？🤔

貸してくれませんよね☝️

実は、資料を捏造し、不正に融資を受けられるようにされていたんです∑(ﾟДﾟ)

サラリーマンが1億円の資金なんて持ってないですよね？だから、スマートデイズは銀行から融資を受けられるように勧めていたんです。
ですが、いくらなんでも1億円はある程度支払い能力がある人でないと借りれないはずなんです。

実は、このスマートデイズは通帳残高を捏造して提出し、強引に銀行からの融資を受けられるようにして、サラリーマンや投資家に売りつけていたわけです∑(ﾟДﾟ)

それが結局大きな問題となって、スマートデイズは破綻。
そして投資をした家主にもお金が入らなくなり、家主は銀行からローンで借りていたことから、
返済できなくなり連鎖的に破綻してしまった。

これが事件の全容です（´-`）

怖いのは、こういった詐欺のような事件の場合でもサラリーマンや投資家にはお金は戻ってこないんです。

１つの過ちが、人生を大きく狂わせてしまうこともあるんです。

よく日本のメディアを騒がせているような投資詐欺もそうです。お金はほとんど戻って来ることはありません。

だから、そうならない為に！
今こうやって学んでおく必要があるんですね😊

○まとめ

・サブリース契約やシェアハウスが悪いわけではない
・ただ、サブリースは大家に不利な条件であることが多い

この、不利な条件とは、どういうことか。

サブリースというのは、一方的に契約を切られてしまうんです

例えば、『2年前に30年間家賃を保証しますよ』と言っていたはずなのに、実は契約書には小さく2年毎に契約を見直ししますと記入してあり、下手すると2年で保証を打ち切られてしまいます。

だって、サブリース会社からすると、
入居者をずっとつけられるかもわからないのに、30年間もずっと家賃を保証しますなんてこと言えるわけないと思いませんか？

家主にとってそんな美味しい話が転がっているわけがありません。

なので、一方的に契約を切れるようにしてあるんです。

もしくは、契約した家賃を強引に下げてきます。もしその家賃に応じないならば契約を切ります。と言ってくるわけです（´-`）

他にも、サブリースと建築がセットになっていることがあります^ ^
サブリース契約をするのであれば、うちのアパート建築会社で建築してくださいと言われ、サブリース自体は良くても、代わりに高い建築費をとられてしまいます。

そして、最後に、サブリース会社自体が破綻する可能性があります。今回のスマートデイズのようにいくら家賃保証をしてくれていても破綻してしまってはどうしようもありませんよね？

大企業でも約束を守らないということは十分にあるということを忘れていけませんΣ(-᷅_-᷄๑)

何度も言うように、
銀行が融資をしてくれるから良い物件なのではありません。

銀行はただお金を貸すところであって、
その物件がどうなろうと貸した人から回収さえ取れればそれで良いんです。

だから、なぜ大手のサラリーマンなどに融資をしたがるかというと、最悪物件がダメだったとしても大手のサラリーマンだったら毎月の給料があるから何年もかければ返ってくるだろうと思ってるから貸してくれるだけですΣ੧(❛□❛✿)
決して良い物件だから融資をしてくれているんだと思ってはいけませんよ。

要するに、今回お伝えしたかったことは、

サブリースだろうがなんだろうが物件自体がきちんと運営できてないと崩壊する。ということが言いたかったわけです。

サブリース会社が家賃を30年保証してくれるから・・・と思考停止したら試合終了です。

相手の言うことを鵜呑みにしてはいけませんからね？😊☝️
こうやって一度の失敗で人生が台無しになってしまう人がたくさんいるんです。
知識として頭に残しておいて、これから失敗しないように気をつけていきましょうね(*´꒳`*)

それでは、今回も最後までお読みくださりありがとうございました٩(๑•ω•๑)۶

↓今回の内容を動画で復習しよう！↓🚀
 https://youtu.be/ERWMch_YtYk

☆参考☆
🦁両@リベ大学長 🦁
https://twitter.com/freelife_blog
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