築１２年 ２LDK 木造アパート運用
JR高崎線 北上尾駅 徒歩圏内
物件概要
2010年築 木造アパート２階建て
ファミリー２ＬＤＫ×５戸
価格 5,400万円
年間賃料 400万円
表面利回り 7.4％
道路付け 角地 2面道路 M
第一種中高層住居専用地域 60％ 150％
路線価 円/㎡×地積270㎡=
資金計画 収支＋180万円/年
自己資金１割+諸費用6％=860万円
借入額4,540万円 金利2.3% 期間25年
返済20万円/月 240万円/年
収支 ＋15万円/月 ＋180万円/年
ランニングコスト 約94万円/年
固定資産税 概算 30万円/年
管理手数料 総賃料の５％ ＝20万円/年
大規模修繕工事 築15年毎 1戸×50万円目安＝250万円 (年間積み立て必要経費として16万円/年)
退去時 回復費用 賃料２か月分/5年＝14万/年
入居時 募集費用 賃料２か月分/5年＝14万/年
実質手残り 26万円/年
120-94万円＝26万円
節税効果＋100万円/年
(個人所有 給与所得者の場合)
年収800万円 共働き夫婦 子供２人
小学生のモデル世帯
累計CF 126万円/年
累計CF 630万円/5年
累計CF 1,260万円/10年
出口戦略プランＡ 10年後に売却
10年後に売却すると仮定すると
築22年木造アパートが売却できる価格
利回り10％ 賃料下落率を10％していた場合
売却価格 3,600万円-手数料▲5%=手残り3,420万円
▲売却時残債3,000万円=売却益420万円
+累計CF1,260万円=1,680万円
▲投下自己資金860万円=820万円
820万円÷10年=82万円/年の純利益
自己資金860万円に対して9.5％の運用利回り
出口戦略プランＢ 10年後に追加購入
貯まるキャッシュフロー1,260万円＋追加自己資金740万円＝2,000万円を元手
①価格2,000万円利回り20％の築古アパートを現金購入 400万円/年
②同等の物件を追加購入 上記サイクルをもう10年
③価格3,600万円利回10%築22年木造5戸アパート自己資金2,000万円で追加購入
自己資金＋諸費用＝2,000万円
借入額1,800万円 金利4.3% 期間30年
返済9万円/月 108万円/年
収支 ＋21万円/月 ＋252万円/年
(入居率90%の場合 ＋18万円/月 ＋216万円/年)
ランニングコスト 約82万円/年
固定資産税 概算 20万円/年
管理手数料 総賃料の５％ ＝18万円/年
大規模修繕工事 築15年毎 1戸×50万円目安＝250万円 (年間積み立て必要経費として16万円/年)
退去時 現状回復費用 月額賃料の２か月分/5年＝14万/年
入居時 募集費用 月額賃料の２か月分/5年＝14万/年
実質手残り 26万円/年
216-82万円＝134万円
節税効果＋100万円/年 ×4年間限定
(個人所有 給与所得者の場合)
年収800万円 共働き夫婦 子供２人
小学生のモデル世帯
累計CF 234万円/年 ＋既存物件収益
累計CF 1,070万円/5年＋既存物件収益
累計CF 1,740万円/10年＋既存物件収益
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