はじめての不動産競売 奮闘記②現地調査編

はじめての競売&賃貸業できるまでの奮闘記②
現地調査編です。（奮闘記①検索編はこちら）

検索条件を満たした物件に狙いを定めたら、本当に、その物件を購入し賃貸できるのかを調査・考察してゆきます。

やったこと↓だいたいこんな感じで入札するかを検討しました。

1. 物件周辺の賃貸物件調査
   SUUMOやホームズ、アットホームなどで、物件付近の同じ広さ・間取りの部屋の賃料を調査

2. 物件周辺の売買価格調査
   賃料同様に不動産売買のサイトやアプリで売買価格を調査
   ※3点セットに固定資産税評価額が記載されていれば、土地の方は0.7で割り戻した価格を売却基準の目安と考えて良いでしょう。

3. Googleマップで周辺環境を確認
   最寄りバス停からの道順や周辺の店舗や施設、建物などがどういうものがあるか、また駐車スペースの有無を確認。物件敷地内になければ、物件周辺に駐車場がないかなどもチェックし、駐車場の賃貸相場も調査。

4. 実際にどのくらいの賃料かを予想して、3点セットの売却基準額前後で購入した場合の利回りなどを計算

5. 実際に現地に行って、周辺状況の確認

1・2は、募集中の金額しか見られないので、実際その価格で成約するかどうかはわからないのですが。目安の指標として考えます。
2売買価格については、同じ敷地面積の土地を見つけるのは難しいと思いますので、総額を土地面積で割っておおよその単価で比較してみることをお勧めします。
私が狙う建物は築20〜30年ほどの戸建てになってきます(ほぼほぼ木造)。木造築20〜30年の場合、建物の価値はそこまで高くないのでほぼ土地の値段と考えていいと思います。大まかな指標として比較するだけでしたら、総額を地積で割った単価比較でいいかなーと思います。また単価で比較する際の注意点として、同じ地域の土地単価を考えた場合に、地積が大きいほど総額が嵩むため単価は若干安くなりがちということを覚えておくと良いです。比較する地積が1.5倍以上の物件のときはそういうのも加味して考察しました。

現地に行かずにできる調査として、他に、近隣の不動産会社などに直接電話して市場調査や、付近の賃貸物件の管理会社などに電話して賃貸状況などをヒアリングしたりすることもできるそうです。まだ、そこまでの勇気はありませんので、今回ヒアリングはしませんでした。

また、河野先生によれば、実際の物件近隣住人や債務者へのヒアリングをしましょうとの教えが…。

無理無理無理無理無理

知らない土地で知らない人に話しかけるなんて、できない！人見知りですし。
債務者本人とコンタクトとろうなんて全く考えませんでした。河野先生の本を読んで1番難易度高いところでした。
河野先生によれば債務者の人柄を知ることは大事とのことですが、ちょっと私にはハードル高めっス。
はじめて中の初めてなのもので、こそまでは勇気もないですから、私はできませんやりませんでした。

ただ、1〜4をやった後、やっぱり実際に現地には行ってみようと思いまして、行ってきました。
Googleマップだけでは、近場の駐車場までの距離感や管理会社までは把握しきれなかったので、駐車スペースの空き状況なども見られればと思い、週末の休日に現地へ行ってみました。ひとりでは心細いので夫にも一緒に行ってもらいました。

最寄駅からは数km離れていましたし、車がないと不便な立地でしたので、すごくすごく田舎を想像していました。実際、現地を見て思ったのは、そこまで田舎じゃないなということ。
物件は3点セットの現況写真でみたままの状態。
写真や図面などからみても敷地内に駐車スペースはなさそうだなと思っていましたが、実際に見てみても駐車は無理そうと確信できました。また、物件近くに月極め駐車場がいくつかあることを直接確認でき、管理会社の看板を写真に撮り、帰宅後駐車料金を確認。敷地内に駐車場がなくても良さそうでした。

対象物件に行く際、バス移動だったのですが、移動中、倉庫や工場など会社がたくさんあり、車通勤圏内に仕事場所があるということは、賃貸需要はあるなと感じました。対象の実物を見て、また、実際周辺を歩いてみて、借り手はつきそうな感触ありました。　
近隣住人や債務者本人に直接話を聞くとかありませんが、現地に行って良かったです。初めのうちは、見に行ける距離の物件であれば、入札前に見てみることをおすすめします。

そして、モノは試し、入札の手続きに進んでみよう！と、
次のステップへ進むことにしました。

次回は入札編です。