はじめての不動産競売 奮闘記①検索編

はじめての競売&賃貸業できるまでの奮闘記をこのnoteに記録として残していきたいと思います。

まず夫に紹介された"ひたすら楽して不動産投資"というブログ記事を読みました。
そしてそこで紹介されていた「はじめての競売 -河野正法-」を購入し、競売の基本的な流れを学びました。
(この本は応援と称し夫が購入してくれました)

流れ - ざっくり
①物件を探す
②希望の物件を見つけたら、入札
③売却決定したら所有者と直接交渉して物件の引き渡し
④購入した物件の内装を整えて賃貸開始

最高額入札者が購入権を得られる仕組みなので、金額設定が大事です。ここが1番難しいし、悩みます。
実際に買受人になってからでないと、物件の中を見られないわけだから、④の賃貸できる状態にするのにどのくらい費用がかかるかわからないし、初心者はドキドキです。安く買えるとはいえ、高い買い物です。

早速、物件を見ていきます
物件検索、私はBITを使っています。個人的に使いやすいと思っています。※個人的見解です。
他に981.jpという競売サイトがあります。価格帯や地域など詳細を絞り込んで検索するには981の方がいいらしいです。希望の物件を設定しておけばアラートでお知らせしてくれる機能もあるようです。
ちなみに、BITは最高裁判所がやっていて(厳密にいえば、委託してるけど)、981は民間会社がやっているサイトです。981の方は、シュミレーション入札などいろんな機能があるとのことですので、まずシュミレーションで慣らしたい人なんかはオススメと河野先生はおっしゃっておりました。
私の場合は、ごちゃごちゃ機能があっても使いこなせる自信がなくシンプルに使えるのがいいのでBIT派です。

狙う物件はこちら
・種別→戸建て
・土地/建物セット
・土地 地目→宅地
・建物 種類→居宅
・建物 敷地利用権→所有権
・共有持分になっていない
　(ただし、全面道路が私道に限り公衆用道路のみの共有は必須)
・上下水道ガス→すべてあり
・規模の大きい修繕が必要そうでない
　(シロアリねずみなど害虫害獣被害、水漏れ、壁の破損などの記載がないか確認)
・近隣圏
大体こんな感じ。

▼戸建てを狙う理由
競売では、土地付き戸建ての他、建物のみ、土地のみ、マンション、たまに農地も売りに出されています。
・土地のみの場合、賃貸をやるには不向きです。
・建物のみの場合、土地は別所有者ですので地代を支払ってその建物を維持しています。権利関係が面倒なので、初心者としてはまず除外。いずれ、慣れてくればそういう難しい物件にもトライできるようになるでしょう。
・マンションは、管理費や修繕積立金が滞納されていることが多く、賃貸に出しても競争率が高い、また長く住み続けてもらうことは難しい、そもそも、マンションは潤沢な資金を持つ法人によって落札されることが多く、ライバルが多いとのこと。

はじめは、築年20〜30年の戸建て住宅を購入し、賃貸するのがいいそうです。法人は、安く買って高く売り利益が出る物件を狙いますので、賃貸を想定していません。築年20〜30年の戸建ては、法人が狙う層と異なるため競合しないそうです。
自分が戸建ての賃貸を探したことがなかったのでそういう需要があるということをはじめて知りました。
戸建てはファミリー層に需要があり、一度住みはじめたら(賃貸が開始すれば)長く住み続けてもらえるため、一度契約したらあとはしばらく安泰ということです。
実際、買うとなれば、近隣周辺環境を調査し、戸建て住宅の賃貸需要がありそうな地域かどうか見極める必要があります。

▼近隣圏の物件に絞る理由
物件の現地調査に行けるということもありますが、1番大きいウェイトを占めるのは、売却決定した際、諸々の手続きは裁判所に行かなければならないということ。事前に申請すれば郵送でも対応できるそうですが、はじめのうちは、直接行って手続きする方がいいと思いまして。遠方だと、手続きに行くのが大変ですから、移動圏内の地域でまずは探していきます。
慣れてくれば、遠方の物件にも挑戦したいと思います。

あと気にするのは、売却基準価額です。「いくら払えるか」という話ですね。
ちなみに競売購入でローン支払いも可能です。
ただ、入札の段階で用意しなければならない書類がありますし、最初からローンまでしないと買えない物件を狙うつもりはないので、用意できる金額、無理のない範囲内で。大抵の場合は、基準価額より高い金額で落札されることが多いですから、それも加味します。また、入札の際、「保証金」の振り込みが必要になります。保証金は、基準価額の20%です。この保証金がすぐ振り込みできる状態にある金額であることも必須です。

自己資金の兼ね合いで、売却基準価額制限により、検討できる物件数が大幅に減ります。こればっかりは仕方がありません！！まずは身の丈に合った物件探しから。

権利関係や部屋内部の情報は、裁判所が発行している「3点セット」(物件の詳細な情報が記載された文書)に書かれた内容から解読してゆきます。
解読と言っても、どこの裁判所が発行しているものでも形式は決まっているし、どこに何が書かれているか見慣れてしまえば、さほど難しいものでは無いと思います。
(見慣れてこそ言えることですね)

権利関係については、
物件目録に「所有者Ａ」とか「共有者B」とか書かれていたら要注意です。共有でなければ記載はありません。
土地地目が公衆用道路の場合には、大抵、物件の前面道路私道の所有権になるので共有持分が必要です。(持分がなければ接面道路が使えないことになってしまうので)前面道路私道以外で共有者となる場合は、他の共有者との協議が必要になる物件です。共有持分でも、相続による共有者で親族である場合など、交渉が比較的簡単な物件もありますので、慣れてくれば挑戦するのもありだと思います。でも、初心者はよくわからんから、除外します。

「関係人の陳述等」「執行官の意見」のページで物件の状況などが述べられています。
　"所有者本人が居宅として使用している"、
　"2年前に所有者の配偶者が転居したあとは空き家の状態で管理されている"、
　"数年前まで猫を一匹飼っていた"、
　"2階和室の天井にシミを確認した"
といった物件の現況や内部の状態が書かれていますので、見落としがないように隅々までチェックします。
余談ですが、関係人の陳述等を読むとドラマチックな内容が書かれていたりするので、興味ない物件でも、読んでみると面白いこともあります。

現況写真を見てゴミ屋敷みたいな家だったとしても、怯んではいけません。荷物は片付ければきれいになります。気にすべきは、物が溢れているかどうかではないです。水漏れだったり、壁や柱の破損などがあり、購入後に修繕費が大幅にかかるのではなかいか、や、ガス管・上下水の引き込みが必要かどうか、など、賃貸運用する際に、ネックになる項目がないかを見落としさないよう確認します。荷物の多さよりもそっちのが大事。

空き家で部屋が何もない状態できれいにされていれば、優良物件のように感じますが、誰も住んでいない状態だと部屋のどこかに異変があっても執行官の現地調査ではわからない場合があったりします。また、持ち主の方とコンタクトが取れず部屋の明け渡しが困難となる場合もあるそうなので、必ずしも空き家物件が当たりというわけではないようです。写真では汚部屋だったとしても、残置物を撤去すればなんら問題ないことが多いそう。
私は残置物のない空き家物件がいいと思っていましたので、この話は勉強になりました。

実際に私がチェックした物件ですが、とある地方の築10数年の3LDKマンションの1室が残置物一切なし空き家の状態で競売に出されていました。そこは地価的にもまずまずの場所で住宅地として完成された需要の高そうな場所でしたから競売の売却基準価額であれば格安感ありました(個人的に手が出せる値段ではないですが)。入札期間を経て売却結果を見たところ、ほぼ2倍で法人により落札されていました。中古物件として売りに出される頃にはさらに1.5倍とかになって販売されるのかなーという感じでした。

次回、物件調査編につづく。