不動産投資のことを、チャットＧＰＴに　　　　　　聞いてみた件。

最近話題になっていることも
あり、チャットＧＰＴに
私は興味を持ちました。


そこで、不動産投資において、
怖いと言われることが多い、
「空室」について聞いてみました。


「不動産投資、
　　　空室リスクを減らすには？」


すると、


「不動産投資において
　空室リスクを軽減するためには、
　以下のような方法があります。


（1）高い需要のあるエリアに
　　投資する。


（2）家賃相場を調べて
　　適正な家賃設定を行う。


（3）物件のメンテナンスを
　　しっかり行う。


（4）入居者募集の方法を工夫する。


（5）賃貸保証サービスを利用する。」


実際は、もう少し細かな記載が
ありましたが、大きくは、
上記5個の対策の回答がありました。


改めて、チャットＧＰＴ、すごいな、
と感じました。


的を得たことを言っているな、
という意味で。


立地や家賃設定が大切なのは
もちろんのこと、
物件の修繕などメンテナンス、
募集方法や滞納時への備え、
などにも触れていたからです。


とは言え、まだまだ足りていない
部分もあるな、と私はこの回答を
聞いて感じました。


チャットＧＰＴは、
ＡＩで賢いとは思いますが、
どうしても一般論というか
教科書的な回答になって
しまうのだな、ということ。


上記の（1）から（5）の
空室リスクを抑える対策を聞いて、
あなたは、
どう感じましたか？


他に何か思い当たることなどは、
ありませんか？


私が感じたことを伝えると、


「入口の部分の対策にしか
　なっていないな」


ということ。


エリアに関しては、
購入時に選ぶものではありますが、
家賃相場や原状回復などの
メンテナンス、募集方法の工夫や
賃貸保証会社へ加入をしてもらう
ようにする、というのは、
入口の対策です。


もちろん、
エリアと払える家賃のバランス、
物件の共用部や部屋の中を
気に入ってもらえるか、
誰に部屋を知って頂くか、
そしてリスクヘッジもすることは
大切な対策ですが、
入口の対策で漏れていると私が
感じた点。


それは、


「どんな入居者さんに住んで
　頂くかの確認」


という点です。


保証会社へ加入してもらうことで、
滞納への対策は
ある程度できるとしても、


・学生さんなのか？社会人なのか？
　社会人であれば、
　どんなお仕事をされているのか？


・収入に対して、
　無理なく払っていけそうな方か？


・契約者と入居者が異なる場合、
　その関係は？


など、その時に応じて必要なことを、
賃貸管理会社さんへヒアリングして
確認することも、
空室対策として必要ではないか、
と私は考えています。


長く住んで頂けそうか？
滞納はしなさそうな方かどうか？
（保証会社に
　頼らずに済みそうかどうか？）


という点でも、ヒアリングしておくに
越したことはない、
と私は考えています。


また、チャットＧＰＴで回答がなかった
対策として、
入居中の対策が考えられます。


退去の理由で良くあることの1つに、
「更新のタイミング」
ということがあります。


幸い、私自身は、今までこの理由で
退去されたことはないのですが、
居住用であれば、おおむね2年毎に
更新の手続きをすることになります。


その際は、更新料として
家賃の1ヵ月分払って頂く
という慣習が、関東では多いです。


その更新料の支払いを嫌って、
あるいは、ひとつの区切りの
タイミングと捉えて、
退去されるケースがあるという
イメージです。


引っ越しが趣味のような方も
いらっしゃるので、一概には
言い切れませんが、
立地や部屋を気に入って
頂けているのであれば、
転居の手間や費用をかけるよりは、
住み続けたいと
感じるのではないでしょうか？


空室対策の1つとして、できるだけ
退去頂かずに、長くお住まい頂く、
ということもあります。


更新料の負担を嫌って退去を考えている
という理由がもし事前に分かれば、
更新料を頂かない、
という選択もありだと思います。


更新の時は、賃貸管理会社さんなど
対応してくれた所へ、
賃料の0.5ヶ月分を更新事務手数料で
払うことが多いです。


更新料を受け取れる場合は、
折半することになりますが、
受け取らない場合は、
0.5ヶ月分をオーナーである
あなたが払うこととなります。


ただ、退去されて空室になり、
原状回復工事などをして、
新しい方を募集して、というプロセスを
考えれば、
0.5ヶ月分を懐から出したとしても、
同じ方にお住まい続けて頂いた方が、
金銭面でも精神面でも、
負担は少なくて済む、と私は思います。


また、実際にやったことはまだない
のですが、更新料に相当する分の
設備の補修を行ったり、
住まいをより快適にすることに使う、
という提案を差し上げるのも、
入居継続＝空室対策として効果が
あるのではないか？とも
考えたりしています。


私が思いついたことだけでも、
このくらい案が出てきます。


チャットＧＰＴは、
賢いし便利だと思う一方で、
まだまだ人間にしかできないこと、
ＡＩでは思い至らない
ことはあると私は思っています。


あなたも、ご自分の
専門分野や好きなことなどが
あるかと思います。


あなた自身の強みや
チャットＧＰＴが思いつかない
ようなことを考えるなど、
いい意味で、チャットＧＰＴと
うまく付き合ってみることを
考えるのも、面白いと思いますよ。