不動産開発型投資に変えた理由②(弊社池田体験談)

今回は前回に引き続き、弊社の池田が不動産開発型投資にシフトした理由の4つの点をご紹介します。

③賃料を設定できる
中古物件はテナントが入っていたら、賃料を上げることはハードルが高いですが、新築であれば賃料設定できるというメリットがあります。特に都心の新築マンションは需要が高いです。すぐ決まるからといって、安易に安い賃料で設定するのではなく、稼働率×賃料を考えて賃料収入を最大化できる賃料設定でスイートスポットを見つけることが重要です。

④リーシングしやすい
日本人は個人、法人問わず新築が大好きです。新築信仰は、購入だけでなく賃貸にもいえ、都心の新築物件であれば、仲介会社への広告料＝ADを追加で出さなくてもすぐに決まります。

⑤売却しやすい
売却しやすいというのは、２つの点から言えます。

1. 買う時のロジックと同じで、上記に述べた理由と同様に新築大好きな金融機関は多少利回りが低くても融資を組んでくれます。と言うことは再販するときも次の買主が買いやすくなります。
2. もう一つは修繕の点です。銀行は築古物件の大規模修繕のタイミングを気にします。買った直後に大規模修繕をする必要があれば、キャッシュフローに大きく影響するからです。一般的な投資家はNOI=Net Operating Incomeで利回りを計算しますが、プロの世界ではNCF＝Net Cash Flow（CAPEX(設備投資)を考慮したフリーキャッシュフロー）で物件評価をします。新築は再販しやすい、リーシングがつきやすいという点で売却も当然しやすくなります。*RCの場合、仮に10年保有したとしても、残存年数は37年もあります。ローン35年の残存年数としては十分です。
*RC：建築の際の建物の造りの種類
・RC造（Reinforced Concrete）日本語では「鉄筋コンクリート」という意味。鉄筋とコンクリートが互いの弱点を補完しあうのが特徴。
・SRC造（Steel Reinforced Concrete）
日本語では「鉄骨鉄筋コンクリート」という意味。鉄骨の粘り強さと、RC造の耐久性を兼ね備えている。
・S造（Steel）
日本語では「鉄骨」という意味。粘り強さがあり、RC造やSRC造よりも軽量でしなやか。
・W造（Wood）
一軒家やアパートなど、日本における建物構造のスタンダード。

⑥メーカー保証で修繕コストがかからない
新築物件は、法律に基づき施工会社が10年保証する仕組みになっています。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称 住宅品質確保法／品確法）により、引渡しから10年間の保証が事業者に義務付けられています。でも、万が一、事業者が倒産してしまい、その後に瑕疵（欠陥）が見つかったら...その解決策として“住宅瑕疵担保履行法”があります。この法律により事業者は【保険加入】または【保証金の供託】による資力確保が義務付けられています。仮に10年保有したとして、10年間使っていれば多少の修繕はかかるかもしれませんが、最新の設備であり、少なくともメーカー保証もあるので、当分の間は心配しなくても済みます。

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