1.4. マンションより安全な投資

東京23区・新築マンションの売却における利益

東京23区の新築マンションは、売却による経済的インパクトが大きいです。

仕入れが利回り7%だとしても、都内の相場はおよそ5～6％程度。特に人気が高いエリアに限ってみれば、4％台で売買されるケースも少なくありません。

仮に利回り8％総事業費1億円で建築し、これを竣工してすぐに利回り5％で売却したとすると、それだけで6000万円のキャピタルゲインが得られる計算となります。建物が完成した瞬間、市場価格との差分である6000万円もの利益を生み出す可能性（含み益）があります。

新宿区・一棟ホテル運営における利益

これは、単なる絵にかいた餅ではありません。2017年は金融機関がまだイケイケで、ほぼ価格がピークに近い時期でしたが、新宿区の一棟ホテルは、総事業費約1.8億で10%という高利回りを実現しました。ちなみに、10%というのは、表面利回りではなく、運営費用を控除したNOIです。フルローン金利1%で借りたので、自己資金はほぼ使っていません。

リーシングはオペレーターに一括貸し、賃貸借契約で10年固定という好条件です賃貸できました。一般的に、ホテル投資というと、収入が変動するため安定しないとか、運営が面倒とか言われますが、オーナーがわざわざ運営に関わる必要はありません。

私の場合、宿泊ゲストからの収入をベースとするいわゆる運営委託方式ではなく、100％固定の賃貸借契約方式で運営しているため、オペレーションリスクは0です。

賃貸借方式は、運営委託方式と異なり、テナント（＝オペレーター）が、FFE（家具、什器、備品）を負担し、共有部の修繕、水光熱費も全てテナント持ちです。テナントが中途解約する時には違約金も発生する規定になっていて、ほぼ何もしなくても空室リスクなく、10年間10%のインカムゲインを得ることができます。つまり、空室リスクなしで年間1,800万の賃料×10年間＝1.8億円の賃料収入が保証（保証会社付）されています。

インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインは仮に利回り5％で売却すると、売却益は２億円（仕込み額の約2倍）にものぼります。周辺相場は、ここ10年の取引事例を見ても、築10年前後の築浅物件が5％台で取引されているので、2億円近くのキャピタルゲインも得られると見ています。

万が一、売却するタイミングが不景気だった仮定しても、ターゲットマーケティングさえ上手くやれば、インカムゲイン、キャピタルゲイン含めて、10年で約4億円の儲けをもたらしてくれることになるでしょう。

ここでいう「ターゲットマーケティング」は後ほど詳しく説明しますが、最も高く評価してくれる買主をピンポイントに見つけるする売却活動のことを言います。

一物件でも、一般的なサラリーマンの平均生涯年収以上の稼ぎができる投資を、短期に生み出すことができるのです。