Vol.7オーナーチェンジ物件買ったけど…

どうも、毎日迷走中のまっくです。

不動産投資には、本当にたくさんのやり方がありますね。

難しいことを考え出すとキリがないので、できるだけシンプルに考えるようにします。

物件を買って、リフォームして、貸し出す。

この繰り返しですね。

途切れない流れを生み出していきたいです。

今日は、2号物件のその後について書いていきたいと思います。

最後までよろしくお願いします！

初！入居者からのＴＥＬ

5月31日に決済が終わり、ほっとしていた2号物件(築古テラス、オーナーチェンジで表面利回り18%)でしたが、6月上旬に知らない番号から着信が…。
仕事柄、知らない番号からの着信は非常に多いので躊躇なくかけ直します。

まっく「もしもし、お電話頂いておりましたまっくです。」

入居者「あ…○○です。」

…ん？誰や？知らんぞそんな苗字の人？

ま「(鼻ホジりながら)あーどうも！お世話になっております！お電話に出れずに申し訳ありませんでした。ご用件をお伺いしてもよろしいですか？(知らんな…誰やろ…)」

入「キッチンから水が漏れてて…」

ま「(あ、奥の方にデカい鼻くそあるなコレ…)キッチンから…？どういう状況でしょうか？(まじで誰やろ？詐欺？？)」

入「シンクが錆びてて、穴が空いて水が漏れるんです。」

ここで、初めてこの前購入したオーナーチェンジ物件の入居者さんからのＴＥＬということに気づく。

いや、まじで会話噛み合わんと思ったし、めちゃくちゃ若い女の人の声やし、新手の詐欺かな？と思いました。

アホな私…気付くのが遅い！

そんなおとぼけな所も可愛いねって言ってくれるのはお母さんだけです。

優しい母です。お母さん大好き！！！

即行動！即対応！

それにしても、買って1週間でキッチン潰れるんかよ…絶対に前所有者分かってて放置してるやん…と思いましたが、入居者さんに罪はないし、お子様もいらっしゃってお困りやったようで、すぐ手配しますと約束して電話を切りました。

その後すぐ、仲介さんに電話して相談、設備の故障に関しては買主で負担、対応という契約なのでこちら負担ということを再度確認しました。

こういうときに、職人さんとの繋がりがあるかないかは本当に大きな違いやと痛感しました。

急いでいたので工務店を紹介してもらい、入居者さんに破損箇所の写真を撮ってもらい工務店さんに共有しました。

修繕するには現地調査が必要とのことで、日程の打ち合わせを入居者さんと直接してもらうことに。

いつまでもオーナーが間に入るとややこしいので、早く職人さんと入居者さんを繋げることがひとつのポイントになるなと思いました(当たり前過ぎることを言っててすみません)。

その間に、火災保険の代理店に電話して状況説明をして、事故報告をあげてもらうことになりました。

今はその時のことを振り返って冷静になれてるけど、電話受けた時は若干パニックになりました…お恥ずかしい…。

「どんな手順で手配したら良いのか」も、「修繕にいくらかかるか」も経験がない為、分かりませんでした。

今回のトラブルで、ほんの少しだけ対応力が上がったように感じます。トラブルも、たまには悪くないですね。

数日後、工事日が決まったあとに…聞いちゃいました…。

ま「他にも気になるところってありますか？」

入「入浴中に扉に水がかかると、外まで染みて脱衣所が水浸しになります」

ま「………ぴえん」

なんで風呂場に木の建具やねん…水浸しってなんやねん…扉意味ないやんけ！！！

火災保険の代理店に連絡すると「まだ1回も保険料払ってないのにそんな立て続けに修繕出ますか！？」と疑いの目を向けられてしまいました…ちくしょう！！！

工事は完了、トラブルは続行

結論からいうと、キッチンの修繕に関してはほぼ全額火災保険の汚損破損で賄う事ができました！
ありがとうございます！！！

工事金額が124,000円だったので、出ないと本当に地獄でした。

しかし！浴室建具は保険対象外とのこと…。

入居者さんにはシャワーカーテンなどで対応して頂くことになりました。

脱衣所の床、腐ってなかったらいいけどなぁ…。

これで終わりじゃ無いんです。

実は、キッチン工事の前に、またまた入居者さんからＴＥＬが…。

給湯器潰れました＼(^o^)／

水しか出ません＼(^o^)／

ぴゃぁーーーー＼(^o^)／

まっくは怒った。

そして、築古のオーナーチェンジはもう絶対買わないと固く心に誓った。

しかしこれが！築古を買うと言うことだ！！

これくらいのトラブルに対応できなければ、大家さんとして成長出来るわけない！！

と自らを奮い立たせ、ジモティーで業者さん探し。

また入居者さんと繋いで、型番やら号数やら聞いて、施主支給で取り付けてもらいました。

給湯器はネットショッピングで新品45,000円ほど(16号追い炊き付)

取り付け費は30,000円＋ホース代5,000円で計35,000円

合計80,000円ほどの出費となりました！

来月からはお家賃半額キャンペーン(前所有者がそういう契約して客付けしてた)も終わるし！


ちょっとずつ回収していこうー

本日のまとめ

・オーナーチェンジ物件はトラブルを予測しにくい
・信頼出来る工務店、職人さんと繋がりがあれば大抵のことはいける
・入居者さんに罪はない(と思う)
・火災保険を上手く使うスキルは必須
・築古にはトラブルが付き物
・トラブルが起こればツイートするネタが増える

以上でございます！！

最後まで読んでいただきありがとうございました！！