Vol.34 融資結果＆理由の考察

どうも。

愛車のドアミラーを破壊してしまったまっくです。

いやー、きついですね。

自宅マンションの駐車場、少し停めにくいんです。

最近はだいぶ慣れて、余裕かましてました。

左のドアミラーがお亡くなりに…。

街の中古車屋さんに聞くと、外車は１０万～とのこと…！

マイナスのキャッシュフローを挽回すべく、物件探し頑張ります！！！

今回は、耐用年数切れの戸建てを金融機関に融資打診した前回の記事の結果です。

それでは、どうぞ！

まさかのプロパー融資獲得

今回、前向きに検討してくださったのは地域密着型の某金融機関さん。

支店数は少ないですが、「不動産には積極的である」という情報を色々な方から教えていただいていました。

実は、今回の融資打診が初めてではないんです。

電話で2回、来店して1回、同じ担当者さんにヒアリングしたり別の物件で融資打診していたので、今回で4回目の接触となります。

既に担当者さんには、自身のプロフィールや資産背景、法人を設立した経緯などは口頭や自作した資料でお伝えしていました。

前回打診した物件に比べて少額であることもプラスに働いたようです。

「この案件であれば取り組める可能性がある」とご回答頂けたため本格的な審査に入って頂きました。

金融機関の審査って、結構時間がかかる上に何度も追加で資料が必要になるケースが多いんです。

今回は初めての取引＆新設法人ということもあり、少額の戸建ではありながら追加で求められる資料も多かったように思います(笑)

その度に担当者さんは大変申し訳なさそうに連絡してくださります。

僕はお金を借りられるなら喜んで対応しますが、お怒りになる方も多いそうです。

仲介業者さんもとても素早く対応してくださり、無事に承認を頂けました。

金額︰フルローン
金利︰3%強
期間︰10年

と、お願いした通りの結果になりました。
保証協会の保証付きではなく、プロパーで組み立ててくださいました。

根抵当権の設定や、火災保険の質権設定などが条件に入ってきましたが…新設法人としてのスタートにしては、良いのではないでしょうか。

思ったより審査などに時間はかかりましたが、何とか契約決済の２日前に金消契約を結ぶことができました。

（金消契約では、代表取締役　○○というゴム印を作っておらず、嫁まっく社長に詰められました…）

実は、今回の金消契約に臨む前に…嫁まっく社長は一人で法人口座の開設手続きに行ってくれました。

今も、リフォームプランを一緒に考えてくれています。

不動産賃貸業の経営はチーム作りが成功のカギを握る、と言いますが、パートナーから協力を得ることは本当に大切だなと実感しております。

嫁まっく社長も、はじめは大反対でしたからね。。。

ちなみに、この金融機関さんで人生初めての「定期預金」なるものを契約しました。

「月々少しだけでも、契約してもらえたらありがたいな…」という担当者さんの心の声が聞こえてきたので、月１万円を５年間積み立ててみます。

利率は見ないことにします(笑)

今回の物件はまだ比較的築年数が浅いため、ある程度長期で保有することもできそうです。

外壁塗装などの大きな修繕費用の原資にするつもりなので、良しとします！

（月３万円という心の声が聞こえてきたときは、さすがにお断りしましたが…）

個人で取引している某地銀の担当者さんは、クレジットカード類の方が喜んでくれるみたいです。

鴨になるわけではありませんが、負担のない範囲で協力しようと思います。

ちなみに、金融機関さんのノルマはやっぱりえげつないみたいです(笑)

かっこいいけど働きたくはないな、と思いました。。。

なぜ融資が通ったのか？

今回、初めての取引かつ、耐用年数切れの戸建だったにもかかわらず、なぜ物件購入資金でフルローンの承認を頂けたのでしょうか？

もちろん真実は分かりませんが、担当者さんとの会話から、「こうではないかな？」という理由を考察してみました。

理由①　個人の実績が評価された

一つ目の理由として考えられることは、既に個人で不動産賃貸業をスタートしており、満室かつ家賃収入でのキャッシュフローがあったことが考えられます。

担当者さんや副支店長からも、「始めて１年未満なのに凄いですね」と言ってくれましたし、すべて自主管理で対応していることも評価してくださいました。

小規模ではありますが、「賃貸経営の実績」がプラスに働いたのではないかと思います。

また、金融機関さんとの取引も初めてではなかったため、気負わずに割とリラックスしてお話もできました。

理由②　資金使途、返済原資、保全がクリアになった

金融機関さんが融資審査する際に、重要だと言われている上記３つの指標が明確だったこともプラスになったのかなと思います。

資金使途：物件購入資金
返済原資：家賃収入
保全：積算、購入資金と同額の現金、夫婦の金融資産など

物件価格が少額だったこともあり、金融機関としては「取りっぱぐれる可能性は低い」と判断されたのかもしれません。

理由③　担当者さんの成績評価の基準

実は、これが一番の理由なのでは？と思っています(笑)

今回担当してくださった方は、「融資営業」ではなく、「支店の融資管理」が主な仕事内容だそうです。

営業マンが取ってきた案件を、この方を通して支店内の上の方にあげるそうです。

いわば、中間管理職のような立ち位置でしょうか。

そのため、自分自身で営業することはなく、現在は繋がりのある方だけを直接担当されているそうです。

また、「融資額」を伸ばすのではなく、「取引件数」を増やし、出資会員数を伸ばしていくことが仕事だ、ともおっしゃっていました。（僕も融資額の2％を出資しました）

なぜそんな方が僕の案件を担当してくれたかというと、「初めて電話した時にたまたま対応したから」だそうです。

今回の案件のように融資額が小さいと、かかる手間の割に担当者さんの成績に反映されません。

そのため、渉外担当などの融資の営業マンは本気になってくれなかった可能性がありました。

まさに偶然…不動産賃貸業にはこういう要素も必要なのですね。

あくまでも僕の主観ですが、どなたかの参考になれば嬉しいです。

明日はリフォーム前の物件内覧会を開催します！

現時点で、7~8名ほどの方が参加してくださる予定です！

たくさんの人に会えるので楽しみです。

ではまた！