Vol.37 DIYと外注って結局どっちがいいの？って話
どうも。
焼肉が食べたくてうずうずしているまっくです。
これは緊急事態宣言の解除を待ってられるような状態じゃねえぜ…！
ってことで、近々「第3回 血湧き肉躍る不動産座談会～肉食わねぇと儲からんやろ祭～」を開催致します。
4~6人くらいなら大丈夫っしょ。
僕らがお金使わないと、経済止まっちゃいますよ！
頑張りましょう。
さて、今日は永遠に決着が付かないであろう外注か？DIYか？という議論に、自分なりの結論を出してみました。
異論は認める！
ではスタート！！！
まずは結論
物件のリフォームを行う上で、DIYでやる方がいいの？外注をした方がいいの？
多くの人に共通する悩みだと思います。
まっくの結論：DIYも時には必要だけど、ほぼ外注でいく！！！
理由と共に、解説していきます。
何故外注でいくの？
僕は、まだ物件を所有していない時には「DIYか外注か」についてずーっと調べていました。
職人さんに依頼した場合の単価の相場や、DIYした場合のコスト削減がどれくらいなのか、利回りがどれくらい増加するのかetc.....。
一度気になり出すと、納得いくまで調べまくってしまうのです。(今思えば時間の無駄でしかない)
Twitterでも、度々この話題は目にしますね。
答えは人によって様々だと思うので(これが本当の意味での正解かもしれない)、本来は結論なんて出すものでもないとは思いますが…自分自身の考えを整理するためにも書いてみたいと思っていました。
不動産投資を初めて1年間という、短く拙い経験での結論ですが、ここから得た僕なりの学びを共有したいと思います。
※あくまでも個人的な見解です。
さて、皆さんは覚えていますでしょうか。
灼熱の太陽が照りつける中、僕にとって初めてのDIYを実施した、まっく不動産株式会社(仮名)の稼ぎ頭、3号物件で起こったあのお話を…。
初見の方や、忘れてしまった方のために簡単に振り返ります。
3号物件スペック
・築34年3階建て3LDK
・ヤニ汚れ、ペット汚れ多数
・水回りは比較的キレイ
リフォーム予算は100万円程度、初めて地元の業者さんにオール外注で見積もりをお願いしましたが、結果としては200万円を超える見積もりが出てきました。
｢とてもじゃないが、このまま全て依頼するのは無理だ｣と思った僕は、DIYを行う範囲を決めながら、リフォームに関連するあらゆる単語をネットで検索しまくり、地域内に拠点を構えるとあるリフォーム会社さんを見つけました。
自社ホームページに、戸建ての収益物件のリフォームの様子も掲載されており、｢経験も豊富そうで、色々と相談できるかもしれない！｣と思い見積もりに来ていただくことになりました。
そのリフォーム会社さん(仮にA社、社長をAさんとさせていただきます)には、1階部分のリビング全面＋洗面所と、2階～3階の階段と踊り場のクロス交換、その他細かい工事を依頼しました。
価格もこちらの予算を参考に、知識のない僕にもとても分かりやすく色々と提案していただき、自分で挑戦してみたい細かい部分の工事や、分離発注で依頼していた部分の工事を削りながら、最終的なプランを決定させていただきました。
この物件には、もう1人別の職人さんにも依頼をして作業してもらっていました。
詳しいトラブルはここではもう書きませんが、僕がとても困っていた時にＡ社長が助けてくれました。
・施工不良発生時の対応の仕方
・原状回復を含めた追加工事
右も左もわからず、入居者も決まっているのにどうにもならない状態で途方に暮れていた僕に、手を差し伸べてくれたんです。これほど嬉しいことはありませんよね。
その甲斐もあって、３号物件の入居者さんからは一切クレームが入ることもなく、順調に稼いでくれています。
僕が嫁まっく社長を代表にして法人を作ることができたのも、A社長からのアドバイスがあったことが大きな理由でした。
少し話は逸れてしまいましたが、外注することによるメリットを挙げてみようと思います。
①圧倒的なスピードで工事が完了する
②仕上がりのレベルが違う
③不備があった際に対応してもらいやすい
④繋がりが広がっていく
一つずつ解説していきます。
ちなみに、これらに当てはまらず、すんげぇスピードやクオリティでDIYを進めていかれる特殊な方々も多数存在します。(僕の仲良しな方の中にも、複数名いらっしゃいます笑)
この記事を読んでくださってる皆様がどちらのタイプかは僕には分かりませんが、特殊なタイプではない人の方が多いということは知っておいてください(笑)
①圧倒的なスピードで工事が完了する
これは、一度DIYをご経験された皆様なら、激しく同意して頂けるのではないかと思うのですが…。
DIYは作業が進まない＼(^o^)／
いや、もうほんと、まじで作業が進まないんですよ。
何が理由かって、そりゃー色々あるわけだけども。
・そもそも作業自体が初めてで
・分からないことはその都度調べて
・慣れない作業を繰り返して
・材料や工具が足りないことに気づき
・ホームセンターへ買い出しに行く
こんな事が日常茶飯事に起こるわけです。
職人さんの世界では、「段取り8割、作業2割」とも言われているそうで、如何に効率良く作業を進めるか？という全体を通してのイメージが必要な訳です。(素人の分離発注が敬遠される理由も、この辺りに関連してきます)
慣れてきたらある程度のスピードにはなるんだろうけども、それでもプロの職人さんには勝てません。
現在、法人1号物件はプロの手によってリフォームが行われておりますが、決済が完了してから3日間で、
・機材、材料の搬入
・6畳の畳撤去
・洗面台撤去
・2階、階段クロス全面剥がし、パテ埋め
・廊下、階段、2階すべてのカーペット剥がし
・換気扇撤去、補修
・3部屋天井クロス貼り
・庭木を枯らすための薬剤注入
・外壁コーキング打ち増し
パッと目につくだけでも上記の作業が完了していました。
これ、自分一人でやってたら何日かかるんだろう？って話です。
(物件は自宅から片道1時間半～2時間、僕の休日は月3～4日です)
②仕上がりのレベルが違う
そもそも、素人である自分とプロの皆様を比べることすらおこがましいのですが(笑)
当たり前の話で、作業の仕上がり具合は全く違います。
これは、実際にプロの技を目の前で拝見すると痛感します。
素人である僕は、仕上がりにめちゃくちゃ大きな差が生まれにくく、数時間～数日で終わる作業を狙ってやるくらいが良いのかも知れません。
いわゆる、コスパの良い作業ってやつですね。
③不備があった際に対応してもらいやすい
これは万が一の話ですが、もしも業者さんにお願いをしていた部分で不具合が発生した際に、対応してもらえるかどうかです。
業者さんにお任せしていた部分で、何らかのトラブルが発生した際には連絡すれば基本的に対応していただけると思います。
ですが、これが自分で施工していたとなると、プロである業者さんにも断られてしまうケースもあるようです。
責任の所在が明らかになりにくいのですね。
「安く仕上げる」「投資額を抑えて利益を上げる」というのは、不動産投資家にとって経営努力であり、必要なスキルだと思います。
ですが、どんな時もその物件に入居している方が安心して暮らすことが出来る環境を守る必要があると考えます。
「安心を買う」という意味でも、必要な選択だと思います。
※詳しくは書きませんが、僕もコストカットを優先するあまり、いけないことをしてしまい怖い思いをしました。もうしません。はい。
④繋がりが広がっていく
実は、僕が一番恩恵を感じている部分でもあります。
「何でも自分でできる人」ならば良いのですが、不動産投資、賃貸業には必要となる知識やスキルがとても多いです。
法律、税金、経営、賃貸需要、相場、物件の仕入れ、売却、入居付け、原状回復、リフォーム、入居中のトラブルなどなど…。
僕は、まだまだひよっこです。
分からないことや、知らないことが沢山あります。
でも、その度に助けてくれる人達がいます。
「クレクレくん」や「テイカー」にならないように気をつけながら、ビジネスパートナーとして良好な関係を築いていく仲間を増やしていきたいと思います。
不動産投資にはチーム作りが必要不可欠、というのはたくさんの先輩たちも仰っています。
今の自分がいる位置よりも、前を歩いている人、高みにいる人の考え方や視点を学び、自分自身の賃貸経営に落とし込んでいきたいです。
外注することにより、費用が発生することは確かな事実ではあります。
ですが、それ以上に得るものも大きいと感じています。
まとめ
もちろん、1から100まで、すべてを人任せにしたら良いという訳ではありません。
「やること」「やらないこと」「やるべきこと」を明確にして、より良い未来のために「判断」していきたいと思っています。
DIYも、仲間との絆を作る、原価や仕組みを学ぶ、技術を学ぶということを目的にしたらとても良い選択だと思います。
ですが、「コストカット」や「利回りを上げる」ことのみを目的とした場合、その効果は今ひとつになる可能性もあると思っています。
例えば、初めて物件を取得した場合は2階の1部屋のみやってみたり、一度は職人さんにすべておまかせして付きっきりで技術を学び、２軒目から実践してみるなど、ある程度の工夫が必要かもしれませんね。
思いがけずボリュームのある記事になってしまいました(笑)
ここまで、ブログ開設のためのステップとしてnoteの更新を続けてきました。(特にここ1週間は頑張りました笑)
これからは、本格的にブログ開設するための準備をしていきたいと思いますので、noteの更新頻度は少しペースを落とすかもしれません。
今後ともよろしくお願いいたしますm(*_ _)m
ではまた。
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