マンションの売り時を悩んだ末に

ちょっと得した（？）話。

20年近く所有していたマンションを売却しました。手放すタイミングって難しいですよね。
損はしたくないし…。

当初は自宅として購入、転居の都合で5年程度で引越し、そこは賃貸として貸していました。

十分な家賃が入る為、持ちっぱなしでも問題ないのですが、、
いつ手放そうか、思案していました。
築年数が経って売却価格がどう変わるかも気になる所でした。

200倍の法則に従う？

不動産の業界で昔から言われる法則です。
例えば家賃15万のマンションの場合、購入価格が3000万以下なら買った方が得、3000万以上なら借りた方が得、という考え方です。
これは不動産投資において、家賃の200倍以下で物件を取得できれば利回りが6%以上確保できることから言われています。
（利回りとは、年間で得られる収入が投資額の何%に相当するかを表すものです。)

これは投資としての考えに基づくため、人生において持ち家を持つべきかどうかについては別のnote、
'持ち家'か?'賃貸'か、豊かな「暮らし」のために

＇持ち家＇か？　＇賃貸＇か？　豊かな「暮らし」のために｜Lurie｜note

を参照頂きたいです。

但しこの200倍の法則、今の新築においては通用しなくなっています。昨今のマンション高騰で、とても200倍では手に入れられない状況です。
今の都心のマンション価格は家賃の約300倍。家賃15万のマンションなら4500万が購入の相場、と言えるでしょう。
300ヶ月、つまり25年分の家賃ということです。修繕積み立てや固定資産税などその他経費もある為、そのままの単純計算とはいきませんが、ざっと25年以上住むのなら、家賃をずっと払うより「得になる」と考えられますね。
さらに25年経ったマンションの価値がゼロになるわけでは無いので、残った価値は単純に手に入れる事ができるのです。

先程の200倍の法則なら16.7年で元が取れるという計算で、マンションの耐用年数から考えるとかなりおいしい話です。

よって築年数が何年か、今からの耐用年数が何年あるか、などが重要な要素で、取得からの利用価値を何年と計算するかで、その倍数も変わってきます。
また、同じエリアでの築年数20年、30年経った物件価格がどうなってるかもチェックが必要です。
将来の価値がどうなっているのかの目安になりますね。

ちなみに先程の300倍なら利回り4%、250倍なら5%、200倍なら6%となるわけです。
新たに投資物件を取得するなら、6%ほどの利回りが望ましいけど、実際は4%程度が相場という感じでしょうか。

売却額＋今までの家賃収入

私の場合、実際の売却額は200倍より少し低い額でした。でも既に約15年ほど貸していたので180ヶ月分の収入を得た事になります。
その180ヶ月の家賃合計は、ほぼ私が新築で購入した額と同じになり、結果的には「借主」に買ってもらったような感じです。
（買った価格とほぼ同額で売る事が出来ました。）

つまり当時私は家賃の180倍（途中で家賃は上がりましたが）で取得したことになり、かなりお買い得な買い物をしたのだなと、改めて実感しました。

今からの人生設計もありますので、今回は売却しました。それぞれの置かれる立場で、買う・買わない、売る・売らない、も変わってきます。

ちょっと冷静に、不動産の取得のこと、考えてみる事をお勧めします。