相続税対策のためのアパート建築は有効な手段か？

今回から、【相続税】をテーマにお話をさせていただきます。
 
財産を相続されると、相続税がかかるのではないかと多くの方は心配されます。
ですが、全ての方に相続税がかかるわけではありません。
相続税には「基礎控除」があり、プラス財産から、マイナス財産を引いた金額が基礎控除内に収まれば、相続税はかからず申告も必要ありません。
 
・プラス財産 … 現預金、土地建物、有価証券、貸付金、生命保険(非課税枠あり)等
・マイナス財産 … 借入金、葬式費用等
 
では、基礎控除額はどのように算出するのでしょうか？
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
が、計算式になります。
 
例えば、この家族の場合

基礎控除額は、3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円 になります。
父親のプラス財産からマイナス財産を引いた額が、4,800万円以下でしたら、相続税はかかりません。
 
したがって、プラス財産を減少させることが、相続税対策の一つの方法となります。
 
相続税対策の方法は様々ありますが、今回は「不動産」についてお伝えします。
 
【相続税対策：不動産編】
 
私は、職業柄、地主様とお付き合いする機会が多くあります。
すると、「未使用の土地があるなら、相続税対策のためにアパートを建てないかと、住宅メーカーから言われている」というご相談をよくいただきます。
 
では、何故、アパートを建てると節税になるのか、次の例をもとに解説します。
 
例）所有土地（評価額1億円）に、現金2億円を使ってアパートを建築した場合
 
①現金（プラス財産）に対して、建物の評価額を算出
　■建物の評価額（固定資産税評価額）は、概ね建築費の50%～70%
　　プラス財産　現金2億円 ⇒ 建物1億2,000万円（60%として）
　　 ※プラス財産が、▲8,000万円
 
②その建物を賃貸にした場合の土地・建物の評価額を算出
　※アパートにして人に貸すことで土地も建物も評価額が減少
　■土地の評価額（路線価）は、約80%に　
　　プラス財産　評価額1億円 ⇒ 8,000万円　
　　※プラス財産が、▲2,000万円
　
　■建物の評価額（固定資産税評価額）は、70%に　
　　プラス財産　評価額1億2,000万円 ⇒ 8,400万円
　　※プラス財産が、▲3,600万円
　　
ブラス財産額を、3億円から1億3,600万円 減少させることができました。
つまり、アパートを建てることで、土地も建物もプラス財産額が下がり、また相続税の対象となる課税価格も下がるため、相続税対策に繋がるということになります。
 
このような、からくりになっているわけです。

しかしながら、アパート建築は慎重に検討する必要があります。
 
最初のうちは、家賃収入も順調だったとしても、年が経つにつれて空き室が増えていったり、建物や設備の修繕などに費用がかさんだり、借り入れで建築した場合には長期間返済し続けなければなりません。
 
しかし、各住宅メーカーからの提案書を確認させていただくと、当然のごとく自社の得意商品を提案してきております。そのため、近隣に空室が散見される同様の間取りも含まれていることがあります。
家賃収入の収支計画書（期間30年くらいのものが多い）も、家賃収入が30年間変わらない、修繕費が見込まれていないなど、計画が甘いものも少なくありません。
 
弊社としては、地主様からの「本当に建てて大丈夫か」というご相談に対し、様々な角度から検証し、ご提案をさせていただいております。
 
例えば、近隣のアパートなどの空き具合や間取り、大学や病院などの施設などから、その土地に一番適した間取りを提案します。中にはアパートではなく、貸し戸建を数棟建築することを進めたりもしています。構造に関しても、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造のメリット・デメリットも説明し、地主様と一緒に検討します。
また、収支計画書も見直し、30年以上先までのキャッシュフローを予測したうえで建てたほうが良いか否かを判断します。
 
安易に相続税対策の為にアパート建築をするのは、大変危険なことです。
収支計画書は、厳しめに見るくらいが丁度いいのです。

弊社は、1回2時間×2回迄、無料相談をさせていただいております。
アパート建築など、土地の運用のことでご相談のある方は、お気軽にお問い合わせください。まずは、以下の公式LINEにご登録をお願いします。

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