テナント契約の際に”絶対”に気をつけること【美容室開業】＃経験談｜小規模サロンマーケティング

こんにちは、斉藤です！

今日は物件契約についてとても大切なPOINTをお伝えします。特に小規模サロン経営者さんは覚えておいた方がいい事項なので是非とも確認ください！

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最近、一つの店舗を”移転”しています。
７月２７日にOPENで、今では前向きに準備をしていて非常に楽しみにしています。

ただ、移転するようになった背景なんですが、、、
もっと物件契約の際に気を付けておけば移転せずに、もしくは好条件で移転ができたんじゃないかと反省していることがあります。

その気を付けなきゃいけない契約は何かというと…

定期借家契約です。

この契約をしてしまった結果

２度の家賃値上げ

そして

契約更新不可

ということになってしまいました。それぞれ説明していきます

＊　＊　＊

契約には定期借家契約と普通借家契約の二種類があります。そもそも二つの契約の違いから説明します。

＊定期借家契約と普通借家契約

定期借家契約と普通借家契約の主な違いは以下になります。
※ChatGPTより自動生成した回答です。

1. 契約期間の長さ:

   • 定期借家契約: 契約期間が予め定められており、期間満了後は自動的に終了します。一般的には数ヶ月から数年の期間が設定されます。

   • 普通借家契約: 契約期間が定められていないか、定められていても自動的に更新される場合があります。当事者が合意した場合にのみ契約を終了できます。

2. 契約更新の可否:

   • 定期借家契約: 通常、契約期間満了後に契約を更新する必要があります。更新の可否は契約書に明示されている場合があります。原則として、期間満了後に自動的に契約が終了することが多いです。

   • 普通借家契約: 契約期間が定められていないか、定められていても自動的に契約が更新される場合があります。当事者が合意しない限り、契約は継続されます。

3. 解約の制約:

   • 定期借家契約: 通常、契約期間中に借主が契約を解約することは難しいです。契約期間終了前に解約する場合は、違約金や特約金を支払う必要があることがあります。

   • 普通借家契約: 解約の際の制約は定期借家契約よりも少ない傾向があります。契約期間中に借主が解約する場合、通常は一定の事前通知期間を守る必要があります。

4. 賃料の変動:

   • 定期借家契約: 契約期間中の賃料は通常固定されており、契約期間終了まで変更されません。

   • 普通借家契約: 賃貸市場の変動や契約条件に応じて、契約期間中に賃料が変動する場合があります。賃料の変動は、地域の需要と供給の状況や物件の価値などによって決定されます。

5. 住宅ローンの扱い:

   • 定期借家契約: 借主が住宅ローンを組んで物件を借りる場合、定期借家契約では一部の金融機関が融資を制限している場合があります。なぜなら、契約期間が固定されており、将来の貸借関係が不確定であるためです。

   • 普通借家契約: 借主が住宅ローンを組む場合、普通借家契約では融資がより一般的に行われます。契約期間が柔軟で、更新が可能であるため、金融機関はより安定的な貸借関係を見込むことができます。

以上が、「定期」と「普通」の違いになります。
なので、定期の場合は「ゆくゆくはもう少し大きめの箱でやりたい」「期間内で投資回収を行い、撤退を前提に出店」など、定期は別途ビジョンを持っていたり、特定の期間で出店できる理由がある場合は良いと思います。普通の場合は、当然ですが契約期間の制約なく長期的に賃貸物件を利用する場合に適していますね。

＊再契約不可の可能性もある

今回、我々の移転の理由としては再契約ができなかったからです。
再契約できない理由としては色々ありますが、我々の場合、ビルが競売に出すことになってしまったため出ていかなくてはいけなくなりました。ビルのオーナーが亡くなられたのがきっかけでした。

おおよそ半年前ぐらいに更新について連絡が来ていましたが、今回は１年ぐらい前から相談があっての決定事項でした。
我々は少し猶予があったのでよかったものの、半年前など急に「次は更新できません」などもあり得るのが定期の怖いところです。

＊家賃の値上げがある

はい、もう一点気をつけないといけないのが家賃の値上げです。
普通契約であれば、基本的には拒否権があるのですが定期での契約はそれができません。

事実、我々もすでに２回も値上げが行われております。

色々と理由をつけて値上げが行われるのですが、「稼ぎが良さそうじゃん」と言われたこともあり残念だった記憶があります。

＊不動産屋さんの言葉をむやみに信じない

一点、反省としては…
契約する前に不動産屋さんから「契約が変わることなど滅多にない」と言われ、それを信用してしまったことです。やはり定期契約について不安だったので、相談したらそう言われ鵜呑みにしました。

確かに今回のケースは遺産相続の関係や、ビルの老朽化などもあり仕方がないと思うこともありましたが、やはり騙されたという気持ちにはなりましたね。

そういったこともあり、不動産屋の「のせかた」には注意しています。

＊定期で契約する際の対策

普通借家契約で契約するのがマストですが、定期の場合、条件が良かったりすることもあるので契約をした気持ちにもなります。
では、定期で契約する際はどうしたら良いのか、ポイントを最後にまとめます。

更新の回数を条件に入れる

まず定期で契約する場合は、更新の回数を契約の条件に盛り込みましょう。
例えば「３回は更新する」など契約の条件に盛り込んでおけば、大家さんの都合が悪くなっても３回必ず更新できます。

家賃の安いところを狙う

個人的には家賃が安ければ定期でもありだと思っています。早めに投資回収を行い、次のステップに進んだりする経営パターンもあります。軽飲食などは設備を最小限に抑えて、早々に投資回収を行うなど結構ありますよね。美容室経営でもそういった思考は頭に入れておいても良いかと思います。

もちろん、定期でも契約内容が変わらずに更新できることも多々ありますので、臨機応変に対応していきましょう！

本日は以上になります。参考になれば嬉しいです！

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■プロフィール
株式会社LORONG
一人サロン経営者　斉藤達也
静かに過ごせる完全プライベートサロンLORONG/美容師側からプライベートの話しをしない「無言接客サービス」を行っています

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