【誰でも1点獲得】宅建で必ず出題されるテーマを教えます【法改正】

宅建のお勉強お疲れ様です。

2022年度の宅建試験で必ず出る出題テーマをお教えしようと思います。

それは「法改正」にかかわる出題です。

法改正って必ず出るの？

出る確率が極めて高いです。

例えば、2021年度は「35条書面記載事項」に追加があり、水害ハザードマップを用いた宅地位置の表示を重説でしなくてはならないという法改正がありましたが、という問題が出ました。

実際に出た例（2021年の問33）

宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則（中略）、正しいものはどれか。

1. 宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。

2. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。

3. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。

4. 宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。

答え

正解は1です。
２はいずれか1種類という記述が誤りですべて表示しなくてはなりません。
３は賃借媒介の時に必要ないという記述が誤りで、宅地・建物、売買・交換・貸借を問わず必要です。
４は添付すれば足りるが間違いで、水害ハザードマップを説明しなくてはなりません。

このように毎年、法改正ポイントは１～２問くらい出ますので、マストで勉強しておくべきです。
当然ながら、過去問で出てこない勉強になりますので、特別に対策した方が良いです。

過去2年前の法改正の問題が出ることも珍しくはないので、2021年の法改正ポイント、2022年の法改正ポイントは両方抑えておいて損はありません！

2021年の法改正ポイント

5つの変更点があり、そのうち2問が出ました。

1.特別養子縁組

特別養子縁組の”請求時に15歳”に達しているものは養子になることができないと変更されました。

2.自筆証明書遺言

自筆証明書遺言を「法務局が保管」してくれるようになりました。

相続開始後、相続人は「保管の有無に関する証明書」の交付を受けられ、遺言書の閲覧請求ができます。また、保管所に保管されていた遺言書であれば、家庭裁判所での検認が不要になります。

こちら、遺言者本人だけが保管の申請ができ、代理人による申請は認められないのがポイントです。

3.35条書面記載事項の追加（水害ハザードマップ）

重要事項説明時に
「宅地建物が所在する市町村の長が提供する図面（水害ハザードマップ）に当該宅地建物の位置が表示されているときは、図面におけるその宅地建物の所在地」
を説明することが追加されました。

これは前述の問題のように「すべての契約（売買、交換、賃借）が対象である」ことがポイントです。

それ以外のポイントとしては以下があげられます。
・水害ハザードマップは入手可能な最新のものである必要がある
・市町村に水害ハザードマップがない場合、その時点で調査義務を果たしたことになる（宅建業者が独自に調べなくてよい）
・図面における所在地を説明する必要がある（逆に、位置だけ示せば内容まで説明する必要はない）
・水害ハザードマップに記載されていないことを理由に「水害リスクがないと誤認させてはならない」

4.IT重説

全ての宅地取引について、ITを用いた重要事項の説明が可能になりました。
Zoomとかで重説していいよってことですね。

ポイントは以下です。
・図面の表示のための映像、および音声が十分に聞き取れ、双方向でやり取りできる環境であること
・必要書類（宅建士の記名押印された重説と添付書類）をあらかじめ送付し、説明を受けようとするものがIT重説時に手元に持っていること。
・宅建証の表示などは従来通り必要であり、説明を受けようとするものが映像上で確認したことを確認すること
・互いの映像、音声がクリアであることを重説前に確認すること。

5.法令上の制限

都市計画の決定または変更時、市町村すべて、都道府県知事に協議すれば足りるようになりました。

以前までは市は都道府県知事との協議、町村は協議と同意が必要とされていたので、町村が楽になったということですね。

2022年の法改正ポイント

今回の変更点は9つです。例年通りであれば、１～２問、この変更点から出題されると思われます。

1.未成年者

民法における「成年の定義」が18歳になりました。
また、婚姻により成年とみなす制度もなくなりました。

例年、「未成年者の宅建業の営業」や、「契約における未成年者に関するあれこれ」などは多く出ており、こういった問題に追加してしれっと未成年者の定義も問われることがあるかと思われます。

個人的な意見ですが、まず１問、この法改正ポイントが出ると思います。

例えば、「１８歳の宅建士はA社の専任宅建士になれるか」〇か✕か　って感じの問題とか。