●中古マンションの購入タイミング（大規模修繕工事と関連付けて）

こんにちは。
ハッピーすまいコンサルタントの
しのぽんです。

みなさんはマンションの大規模修繕工事、どんなタイミングで行われるかご存じですか？

中古マンション購入のタイミングを見極めるのにも役立つかと思いますので、今日はそのあたりを書きますね。

大規模修繕工事はだいたい、以下の年数ごとに行われます。

・第一回：12～15年目

コーキングが切れるタイミングでコーキングの打ち直しが主。
（コーキングとは、室内に雨が入ってこないようにサッシと躯体の間などに打つゴム状のシールのことです。）

この時、外壁まわりに足場を掛けるので、これを使って外壁の再塗装や補修などをすることが多いです。

防水がめくれてきていたりしたら、その補修も。
躯体の補修が必要な部分はその補修。

第一回目の大規模修繕工事は第二回に比べると軽微な工事が多いです。

この第一回目の大規模修繕工事を経て、新築分譲時に決定した修繕積立費の見直しが行われます。

新築分譲時は第一回の大規模修繕工事の工事費が賄えるような金額で安く設定されていることが多いので（住戸を売るために）、続く第二回目の大規模修繕工事の工事費用を賄うため、当初の金額の1.5～2倍になることもよくあります。

・第二回：24～30年目

このころになると再びコーキングがはがれてくるのに加えて、
設備・防水の耐用年数やタイル接着などの耐用年数も切れてきます。
ですので第一回目の工事に比べて大規模になります。

コーキングの打ち直し
外壁補修
防水やり替え
設備交換
など

第一回目の大規模修繕工事終了後、きちんと修繕積立費の見直しをしていないマンションは、工事費用が賄えず、銀行からの借り入れをしなければならなくなってしまうこともあり得ます。


・第三回：36～42年目

コーキング打ち直し
第二回目で耐えていた設備関係や、その他の部分の改修工事

・第四回：48～54年目

このころになると建て替えの話がちらほら出てくる頃かと思います。
定期借地の分譲マンションだと50～70年で土地を更地にして返却という契約のところが多いですね。

詳しい修繕工事のプロセスや内容は、より詳しく説明しているサイトがweb上にもたくさんあるので、そちらを御確認いただくとして、

中古マンションの売り時、買い時と大規模修繕工事の関係性を考えると、

●中古マンションを売る場合、

第一回の大規模修繕工事前が、
建物の状態もよく、
修繕積立費を少なめに見積もられていて、
住民の負担が少なく見えるので
高く売れやすく、

●中古マンションを買う場合、

第2回の大規模修繕工事後が、
年月の経った建物の状態が把握しやすく
（劣化の度合いは建物によって結構違うので）、
管理組合に銀行からの借り入れがあるのかどうかや、
修繕積立費の適正な金額がつかみやすいので
マンションの適正価格がつかみやすい

のでではないかと思います。

今日も一日あなたが笑顔でありますように。
感謝∞

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