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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第64号

全宅ツイ


【特集】住宅ローン5000万円なんかに怯えるな、俺ら３人の借金あわせて32億円超。


どエンド君（以下、エンド）：俺ら３人の借金あわせて32億円超！…ということで、不動産投資家特集です。本日は活きのいい多重債務者に集まっていただきました。
スライム：鮮度抜群ですw
エンド：業者にして大家、一年でフォロワーを1.5万人増やした大人気のスライムさん（借金７億円）。そして、ここ一年で13億円も建てに建てまくってるやり手の若手投資家、くま太さん（借金20億円）です。よろしくお願いします！
くま太：はじめてで、何を話せばいいかおろおろしていますが、頑張ります！
エンド：しかし、くま太さんの借金の増え方、エグくないですかww
スライム：うん、エグすぎる。この場のシェア半分以上ww
エンド：だいたい半年前に６億借りて打ち止めって自分で言ってましたよね…。

スライム：あー、これですね。嫉妬しましたww
くま太：よくおぼえてらっしゃるｗ僕も無理だなーって当時は思ってました。
エンド：その半年後にさらっと３億円追加。
くま太：僕は最近流行りの、まずは地主に生まれる投資法「まずじぬ」を実践していますからね～
エンド：まずじぬww でた！最強の不動産投資法。
スライム：（前世の徳が違うんだろうなぁ
エンド：（ぼくも地面で裏返ってるセミをひっくり返したりして徳を積みます…

▼自己紹介
くま太：@kumata_hudosan
土地から新築を中心に活動している２代目大家。最近流行りの、まずは地主に生まれる投資法「まずじぬ」を実践しています。借金０のピカピカBSでひきついだはずなのですが、２代目からハイレバ思考に変わり、多重債務者になりました。
多重債務力20.6億、調達金利力0.76%。

スライム：@sly54321
投資家にアパートを売ったお金で自分のアパートを建て続ける、SDGsな不動産業者兼大家さん。土地から新築木造がメイン。今年３棟新築予定だったが、建築会社に断られて１棟は更地で転売中…トラブルばかりで生傷が絶えない。誰かホイミかけて。
多重債務力7.2億、調達金利力0.9％

どエンド君：@mikumo_hk
お家賃とローン返済の隙間で暮らして十年ちょっとのお家賃ブロイラー。最近、空室がどんどん増えて８部屋になってしまい元気が出ません。お家賃とローン返済の隙間がどんどん狭くなっていくけど、私は大丈夫なのでしょうか。
多重債務力5.2億、調達金利力2.5%。


●新築RC取得合戦と厳しくなる融資。

エンド：でもただの地主は都内で７%新築RCなんて建てられないんですよ。

エンド：これ自分では１円も出さずに毎月100万円のキャッシュフローが降ってくる計算！
スライム：いきなりエリサーの部下を召喚したような衝撃。
くま太：おじさんじゃなくて、エリートサラリーマン雇いました！

エンド：いま７％で建てたら５％で売れるから１億円は軽く儲かってる計算。持ってよし、売ってよし、ずるい！
スライム：こんな情報、どこから手に入れてくるんですかー？？
くま太：今回は、オフライン情報でした。以前つながった業者さんから、公開される前にお話いただけて。運がよかったですね。
エンド：土地から新築RCは投資家のレベルアップが著しいですよね…この土地を買っていいのか、早押しピンポンクイズみたいになってるじゃないですか。
スライム：うんうん、業者並のスピード感で融資特約なしじゃないと買えないですよね。
エンド：みんな自分でボリューム入れて、間取り考えて、想定家賃決めて、工務店を捕まえてローンまでつけてくる。
くま太：業者さんじゃなくても、企画できる人おおいですよね。
エンド：ぼくもときどきココナラでボリューム入れます！という先生にお願いしてるんですけど…３日後くらいに判断してて勝てるわけないよ。。
くま太：あれですね！僕もチェックで、たまにお世話になっています。
エンド：地主の人は、大東建託とかで建物だけで７％みたいなのを建てて欲しいです。
スライム：どうしたらいいですか？って涙目で良く問い合わせくるやつ。
エンド：わはは。建ててから相談されてもどうしようもない…。
くま太：僕も始めたとき、建物利回り７～８％くらいの提案されて死にかけたことありますよｗ
エンド：そこで「これは建てちゃいけないやつだ」ってちゃんと気が付いて、一人デベロッパーになったんですよね。
スライム：いやー、そこがすごい。環境に甘えてない。活かしまくってる。
くま太：みんな示し合わせたように７～８％で持ってくるので、最初は相場がそれだと思ったんですが、投資用の業者に見積もりお願いしたら、１２％くらいになって、びっくり仰天しましたね。
エンド：土地は自分のものを使っての数字ですよね。
くま太：ですね。地主さんは、もともと持ってる土地の価値０で見ちゃう人いるので、そこをうまくついてますねｗ
エンド：土地を買った時の値段もいれて収支みないといけないのに、生まれた時からそこに土地があるから…。

エンド：たしか、くま太さんの投資エリアは千葉推しでしたよね。
くま太：生まれた土地ってのもあるんですが、金融機関が強いんですよね！
スライム：千葉方面は特に強いですよね！わかります。
エンド：メガ大家になりたくば千葉か大阪にいけって風潮ありますよね。
スライム：それ、あるww
エンド：都内よりフルローンも出て利鞘が取りやすくて、でっかくしやすい。
くま太：ありますｗ都内の金融機関巡りしてますが、初見は金利2％で自己資金2-3割っていわれます！！
スライム：千葉でも程よい田舎の支店は出しますね。
エンド：千葉の程よさがわからないww
スライム：千葉ニュータウンとか…松戸とか？w 融資受ける支店がそこならいいので、買うのは都内東側でもOKですね。
くま太：一度取引すれば、都内の物件にも融資してくれるので、そうゆうもっていき方はありですよね。
エンド：なるほどー。まずは千葉に身も心も捧げて投資を始める。
スライム：（住民票入れる→口座開設する→転居
エンド：借り逃げww
スライム：法人だけ登記ってのは本部警戒が強くなってきたので、有名どころの銀行は通用しなくなりましたが…最初に口座開設したところ、最初に融資受けた支店が転居後も管轄になり続けるので、昔の地銀融資ブームの残党は、大体微妙な支店での口座開設してたりしますww
エンド：さすが収益系業者さん、詳しいー。
くま太：支店が微妙すぎると、貸出金額伸びないんですよね。
スライム：確かに、それはあるかもしれませんね。逆に都内の支店だと、金利が高い&１億未満は扱わない。
くま太：支店って変えずらいので慎重に選ぶの重要ですね。
スライム：みんな大好きCB（ちばぎん）だと、品○支店が地雷かも。金利が他の支店の倍くらい取られるw
くま太：CBは、西側きついですね。恵比寿支店は年収3000万とかいわれるみたいですｗ
スライム：言われますねー。深川とか秋葉原の方がマシな印象です。
エンド：ふぁー。ちばぎんが年収700万の上場サラリーマンに１億ずつ貸してた一物件一法人時代はすっかり遠くなった…。
スライム：あの頃は消費税還付も出来たから、買えば買うほどお金増えましたからね。
エンド：むしょくとしては、あいつらみんな爆発しろ！と思ってたら、市況高騰で多法人隠しのペナルティーどころかみんな大儲けしてしまった。
スライム：確かにww売り続けて不安でしたが、みんな幸せそうで感謝されまくってますww

エンド：いま新築RCはものすごい先鋭化してますが、ローンもハードルがあがってるから実際に投資できる人は少ないですよね。普通のサラリーマンの人はいまどうやって投資を始めてるんですか？
くま太：知り合いで新築しているサラリーマンさんは、年収1500万以上とか、弁護士さんとか、上場企業の役員さんが多いですね。
スライム：普通のサラリーマンは業者提携ローンでないと、まずフルローンは難しい状況ですかねー。
エンド：気になってたんですよ。業者によってローンが選別されちゃう話。

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