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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第119号

全宅ツイ

【特集】地方凄惨不動産

東サンドバック（以下、東）：突然ですが、皆さんの主戦場はどちらでしょうか。僕は環八の内側が主戦場とイキっていたんですが、年々不動産が買いづらくなっている為、今や環八の内側→外環の内側→16号の内側と戦場がぐんぐん広がっています。皆さんの中にも戦場を広げていらっしゃる方がいるのではと思い、今回は「東京の外側」「ベッドタウン」「地方」などと言われる地域で活躍しているゲストお二人をお招きし、今現在の現場のリアルをうかがえたらと考えております。
マスラオ：よろしくお願いします！
いで太郎：お願いします！

東サンドバッグ：税理士の先生に今期の概算納税額を聞いて痩せるダイエットを行っています。納税したらお金が全く残らないんだけどなんなの。

マスラオ：北関東の地場不動産二代目。結婚して婚活から卒業したら太って80kgを突破しました。体が重いです。地方凄惨不動産。

いで太郎：平成生まれのゆとり社員。東京から来たお客様に僕の自宅周辺エリアを紹介したら「こんなクソ田舎ムリです」と言われてしまい、案内中に泣いちゃいました…。

・新築戸建てが1,480万円

東：お二人は「＃地方凄惨不動産」のタグで地方のリアルを発信されていますよね。

東：お二人に伺いたいのですが、なぜ今の職場で仕事をすることになったのでしょう。不動産の仕事をするなら東京でという選択肢は無かったのか、その辺りを教えていただけないでしょうか。
マスラオ：僕の場合は、もともと他業種だったのですが、実家が不動産屋なので地元(北関東某県)でのんびりやりたいと思って出戻りしました。
東：ほうほう、ではマスラオ師匠の不動産屋さんのキャリアは実家の不動産屋さんで学んだ感じですか？
マスラオ：いえ。実家の隣にある市の会社に就職しました。仲介がメインの会社で、そこで売買仲介と買取再販を学びました。
東：いでさんは？
いで太郎：地元が都内から１時間くらいのエリアなのですが、地元にも支店や店舗のある不動産会社に応募しました。内定が早かったのと、知ってる会社だったということで「ここでいいや！」って会社を選んだのですが、それが運の尽きですね…。
東：いでさんは東京に出ることなく地元で就職なんですね。
いで太郎：そうですね！不動産屋ならある程度知ってるエリアで働いたほうがいいっしょ！と思ってました！実家の近隣では新築戸建てが3000万円以下って見かけなかったのですが、一番最初に配属されたところは新築が1,980万～2,580万円くらいのエリアで、なんか田舎っぽいところだなーと思いました。中古だと300万円の家があったりと「普通自動車くらいの金額の家ってあるんだ…」と衝撃を受けましたねｗｗ
東：かなり不動産価格の安いエリアですね…。ちなみに、お二人の地元は多数の不動産屋さんがあるエリアでしょうか？
いで太郎：あるにはあります。働き始めた当時はFRKが隣の市等にあったりなかったりくらいのイメージです。今はFRKが店舗を構えている市町村で、FRKがやらない低廉な物件も積極的に触っています。FRKの店舗に行ったお客様が相手にされず、「あっちの不動産屋がやってくれるよ」と誘導されて当店にいらっしゃることもしばしばです…。
東：不動産屋さん間でお客さんの譲り合いが発生することあるんですか…w
いで太郎：譲り合いというか押し付けられてる感じです。500万円以下とかの物件はうちに回ってきて、当社が対応しますw　
マスラオ：ほんとにそれです。うちも押し付けられてます。
いで太郎：田舎は建築計画概要書等が市役所や町役場で取得できないこともあるのでめんどくさいんですよ…。あと。安い物件でクレーマーはほんと勘弁です。
マスラオ：僕もクレーマー気質のお客さんは他社に譲ります。「この少し進むと力のある不動産屋さんいますよ〜」ってw　仲介手数料が低いので、低単価で大変なお客さんはよそに紹介しちゃいますね。
東：お客さんの押し付け合いが発生するという衝撃。師匠のエリアも競合は少ないのでしょうか？
マスラオ：僕のところはちゃんとやってる不動産屋は20社いかないと思います。不動産業者死滅都市…。
東：な、なるほど…。ちなみに、新築戸建ての相場はどんなもんでしょうか。
マスラオ：今の最安値は1,480万円です！　土地80坪、建物35坪、駐車場2台で。
いで太郎：1,480万w　業者売主で3％（税込）だと両手で100万円いかない…。
東：土地値がタダなのかな…。
マスラオ：1,480万だと土地は300万ぐらいですね。地方は建売用地をエンドの半値ぐらいで仕入れてるので、上物乗せて土地値をエンド価格で売れれば、そこでちゃんと利益取れるかと。あとは薄利多売！
東：都内だと、ーぷんはうすあーきてくとで30坪2階建の家を建てる場合、ざっくり1,600万円はかかるんですよ…。
マスラオ：建物だけでですよね？！
東：ですです、建物だけで1,600万円。
マスラオ：高いw
東：1,200万円ぐらいで家が建てられてるってことですよね、それはそれで羨ましいなー。
いで太郎：東京は大リーグだ。東京で仕事している人すごいなって思います。
東：こちらからするとお二人のエリアはちょっと異次元ですね…w
マスラオ：前に誰かが「地方はリトルリーグ」って言ってました(´；ω；｀)

東：地方の不動産売買やっててツラくないですかw
マスラオ：ツラくは無いですw　脳が灼かれてます！
いで太郎：僕の場合は安いものだけではないので、かろうじて何とかやってます。タイムラインで6万円の印紙とか16万円の印紙張ってる人を見ると、「印紙もったいねぇな！」と思ってしまいます（謎の強がり）

東：印紙がもったいないとかｗ　ちなみに、売買価格500万円以下の取引って普通にあるんですか？
マスラオ：ウチの最多価格帯ですw　明日は250万の戸建を契約同時決済です。最近は（取扱高が少なくて）3％＋6万貰えない取引が多いです…。
東：なんかゴメンなさい。僕の想像以上でした。1,500万円辺りがメインなのではと勝手に思ってたんですが、500万がボリュームゾーンなんですね…。いでさんのところでは500万円以下の案件は多いんですか？
いで太郎：僕のエリアは価格帯が200万～5,000万円ととても広いので、安いのは後輩に押し付けます！　僕自身は紹介案件や気分転換がてら年に3回くらいやってます。若手のころは低価格物件ばかり担当するので、何件やっても仲介手数料が稼げない。けど、経験値は上がるという精神と時の部屋みたいな感じです。
東：修行の為に低価格帯物件の取引をする感じなんですねー。しかし、200～5,000万ってレンジがめちゃくちゃ広いですね…。
マスラオ：僕は10万〜2,500万ぐらいです。
東：師匠のところも広かったｗ


・低価格物件の手数料上限引き上げが支えに

東：低価格物件の手数料収入ってどんな感じなんでしょう？　両手ですよね？　
マスラオ：基本、全て両手です。500万以下の取引が今月3件ありますが、売主様からは調査料と仲手で18 万円は貰えるので、チリツモで90万ぐらいになります。単価は安いんですけどその代わりに件数はある！
東：そっか。2018年の国交省告示改正で、400万円以下の物件に関しては、売主から受け取れる仲介手数料の上限が最大18万円に引き上げられたんですよね。この影響は大きいですか？
マスラオ：かなり大きいです。これがなかったら低価格物件はやらないです！
いで太郎：うちの場合は、変なところでコンプラがきびしくて、「18万円を請求するためには現地調査等に要した調査費用など、費用の明細をちゃんと説明しないといけない」という告示を忠実に守っているので、なかなか請求できないんですよ。なので、（従来の手数料体系である）売主からの手数料4％＋2万とか5％もよくやってます。
マスラオ：それは大変だ…
いで太郎：あと最近は安い物件の場合、固定資産税の計算書を作るのが面倒くさいので、固都税等の精算はしない特約を入れる技を身に着けました。安いんだからいいだろ！の精神で面倒を極力減らします！
東：固都税の精算しないんだｗw
マスラオ：それはいい！うちは売主で低額だと固都税の日割はサービスしてましたが、仲介ではしたこと無かったw
いで太郎：サービスwww
東：「固都税の日割はサービス」というパワーワード、今まで聞いたこと無いんですがw　ところで、こうした不動産を取り扱う営業マンは歩合制なんでしょうか？　
マスラオ：自分は役員ですが、従業員さんだと歩合稼げないので低額物件はやらないほうがよい…というかやってる場合ではないと思います。
いで太郎：歩合も関係はしてきますが、安い物件は半分ボランティアって感じですね。意外と紹介とかもらえたりするので、将来への投資って感じです！
東：徳を積むための低額物件取引なんですね…。
マスラオ：うちもそんな感じですねー。低額物件はあんまりお金目的では無いですね。実は仕入チャンスにも繋がりますw
東：確かに人とつながれば次の取引につながるチャンスがあるから、小さい価格の取引でも馬鹿にはできないですねー。
いで太郎：「他ではやってくれなかったけど、あなたはやってくれた！」ってなるので、熱い紹介が多いですね。それもまた安い物件だったりしますがw
マスラオ：紹介もらえるんだけどほとんどボロ戸建か売れない土地なんだよね…。
いで太郎：安い物件は必然的に両手になりますね。
マスラオ：安すぎて他社が客付けしない。ある意味守られてますw
東：結局、安い物件の紹介につながるんだｗ
マスラオ：そうですね。でもたまに掘り出し物が買えます！あと、取扱件数が増えるので、「流行ってる感」が出てくるのも大きいです。
いで太郎：売主が「いくらでもいい」って言ってくれることも年に何回かありますね。
マスラオ：いくらでもいいから売りたい→じゃあうちがこのぐらいで買います→お願いします。のパターンもあります！ボロチャンス！　
東：あー、売ってくれじゃなくて引き取ってくれってケースもあるんですね。そういったチャンスをモノにして売上を作っていくんだ。
いで太郎：ただでもいらない物件もありますけどねw
マスラオ：あるあるw
東：地方はやっぱり別世界ですねw　売買価格によっては人件費考えるとマイナスの取引ありそうですね…。
マスラオ：他人を雇ってるとマイナスだと思います。うちは両手しかやらないので最低でも20万ぐらいになります。スタッフ1人の月給にはなるので馬鹿にならないです。
いで太郎：師匠は固定資産税免税点以下の物件もありそうですけど、どうです？　そもそも固定資産税掛からないぜ！っていう物件
マスラオ：さすがにそこまでの物件はあまり無いよ！　1回見たぐらいかなー。

いで太郎：あるにはあるんですね…。
東：あるんだ…免税点以下なんて見たことないな。
マスラオ：狭小地に立ってる築80年の長屋は免税点未満でしたw
いで太郎：そういえばこないだ話していた山付きの物件笑いましたw　戸建てにセットで全然関係ない物件くっついているやつ…。
マスラオ：あれは苦肉の策だよw
東：山付き物件ww　それ何ですか？
マスラオ：市内の中古にバルクで僻地の原野をつけて売ろうとしてますw
いで太郎：抱き合わせ販売www
東：エンドさん向けにバルクて！初めて聞いたんですけどw
マスラオ：自分も初めてやりましたっ！！！
いで太郎：僕も初めて聞いたとき笑いましたwww
マスラオ：仕方ないんや…。タダでも売れない原野を売るための苦肉の策です。
いで太郎：全チン宝くじみたいなのやって、当たった人にその原野差しあげましょうよ！
マスラオ：宝くじじゃ無くてババ抜きだよw
東：みんないらないって言いそうw

・存在感高まるボロ戸建て大家

東：地方は流動性が低くて、年間の取引件数が少ないのではと思っていたんですが、今までの話を総合するとそんなことないのかなという印象を受けました。
いで太郎：そうですね。単純に都会と比べると不動産屋さんが少ないっていうのも関係してるかもです。レインズとか見て地名で成約事例探しても20年くらいさかのぼっても2～3件（図面無し）みたいなのも結構ありますしねw
東：なるほど、不動産屋さんが少ないから集中するのか。実需だけではなく、いわゆるボロ戸建投資家さんなんかの需要も旺盛でしょうか？
マスラオ：かなりあります！　数字拾ったら実需8：ボロ戸建投資家さん2ぐらいですね。ボロ戸建の問い合わせは投資家さんがかなり多いです。投資家8：実需2ぐらいです。
東：戸建投資家さんが2割はすごいですね、けっこういるんだ
いで太郎：多いです。質問が多い投資家は嫌いです。
東：嫌われてるw　師匠も苦手ですか？
マスラオ：正直イヤですねー。想定賃料やリフォーム費用は自分で考えてほしい
いで太郎：メールするの面倒なので、ネットから問合せ来てもシカトしたりします（会社には内緒にしてください）
東：シカトはわらうw　相手にしなくても大丈夫なんですねｗ
マスラオ：メールはシカト率高いですね。メール放っておくと、本気の人は電話してきますw　そこからが本番です(すみません)
いで太郎：分かります。ここで見極める！！それと、こちらが電話して出なかったらもう連絡しません。
東：なるほど、本気度を伝えるなら電話ってことですね。地方戸建で投資を考えている投資家さんは参考にしてください。ちなみにですが、さすがにそれら投資家さんは現金購入ですよね？
マスラオ：200万ぐらいだとローン使いたいってたまに言われます(´；ω；｀)
いで太郎：たまーに政策金融公庫使いたいという人もいますね。ローン特約なしならかまわないのですが、ローン特約つけてといわれると嫌です。あと、面倒くさいので、できれば契約同時決済がいいですね。最近はネットバンク使える人も増えたので、とても楽です。（決済はエリアによってはメガバンクが遠いので）
東：200万ぐらいでも融資使いたいって投資家さんいるんですねー。勝手ながら地方の500万円以下の投資物件は大体現金かと思ってました。
マスラオ：ボロ戸建投資は、所得が高くない人が手を出すケースが多いので、融資使いたいって人も結構います。
東：そっか、地方の戸建投資は投資の入口でやる人が多いから融資を使いたいって人がいるのかもしれませんね。
マスラオ：ですです。普通のサラリーマンの方が老後2000万円問題に備えてやるケースめちゃくちゃ多いです。ボロ戸建投資は庶民の投資！(アカン)
東：なるほど、老後に備えてなんですね。ちなみに、細かく質問してくる人が多い傾向ですか？
いで太郎：買ってる人は質問少ないですね！　自分で調査するので重説不要です！みたいな猛者もいました。買わない人ほど質問が多いです。
マスラオ：めちゃくちゃ分かるw
いで太郎：質問多い人を相手にしてないだけかもしれませんがw
東：買わない人ほど質問が多い。これは万国共通なんだ。
マスラオ：メール反響の人は、めちゃくちゃ質問多くて細かい人がいます。「バス停は徒歩何分？」「隣はどんな人？」「シロアリは？」「傾きは？」「この街の将来性は？」「路線価は？」「想定家賃は？」「駐車場スペースの寸法は？」「リフォーム費用は？」などなど…。
いで太郎：しらんがなって感じですよねw
マスラオ：本当に。
いで太郎：調整区域なのに路線価聞いてきたりする人、路線価って言葉使いたいだけなんだなって思っちゃいます。
東：路線価がいくらじゃなくて、そもそも路線価あるのかってとこから調べなきゃいけないんですねｗ
マスラオ：そうですw　そして路線価が無いエリアも結構ありますw　そういう質問に丁寧に答えても「ありがとうございました」の一言も無いのでシカトするようになりました。真面目なボロ戸建投資家さんの敵は不良ボロ戸建投資家さんです。
東：とりあえず、不良地方戸建投資家に対する怨念が深いことがよく分かりましたw
いで太郎：怨念w
東：僕がこの前買った倍率地域スレスレの物件も、不良地方戸建投資家の矢面に晒されるのかと思うとツラくなってきた。
マスラオ：ぜひメールの詳細質問の洗礼を浴びて下さいw　これまで買ってくれた人は良い人が多かったです。
いで太郎：っていうかいい人にしか売りませんww
マスラオ：それだ！www
いで太郎：こちとらぼろ物件の雨戸開けるのすらめんどくさいいんだよぉぉぉ！！！って思っています。　手が汚れますし。たまに雨戸外れるし。
東：ちなみに良い地方戸建投資家とはどんな人でしょう？
マスラオ：「安いから仕方ないね」「古いから仕方ないね」でトラブルを受け入れてくれる人です！
いで太郎：質問が少ない。多少のことに細かく突っ込んでこない。これだけです！
マスラオ：いでさんと同様、細かい事にこだわらない、めんどくさくない人ですね。
東：やっぱり細かくない人ですか。
いで太郎：言い方悪いですが、ジャンク品を購入している自覚を持ってほしいですね。売主様の大切な物件をジャンク品扱いというのは心苦しいのですが、いい人に買ってもらうことが売主様のためでもあったりします。
東：まあそうですよね。古いからしょうがないってことをちゃんと理解してくれてる人じゃなきゃ怖くて売れないですよね。現況有姿の意味をちゃんと分かってほしい。
マスラオ：圧倒的にそれにつきます。覚悟が出来てる人に買ってもらいたいです。
東：これから地方戸建投資を考えている方はこれらの心構えを胸に刻んでください。僕もお客さん選びの参考にさせて頂きますw

・驚きの取引あれこれ。これが「地方凄惨不動産」だ！

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