全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第95号

【特集】不動産仕入れマン 検討のいろは

東サンドバック（以下、東）：あけましておめでとうございます！　早いもので2023年も1か月が経過しようとしていますが、皆さんはいかがお過ごしでしょうか。今回は「物件検討のいろは」というテーマについてお話させていただきたく、買取再販に明るいお二方にお声がけさせていただきました

東サンドバック：昨年に引き続き、1月から金額負けっぱなしで泣きそうです。競合に必ず出現するものすごい強い買主さん、僕を通して買ってもらえませんか。今年も生き残りたいのでどうか宜しくお願いします。

中目黒のシゲ：東京湾アングラ―のシゲです。2月はサワラが釣れるので気合が入っています。今年もよろしくお願いいたします。

掘削くん：都内で買取再販をやっています。検討しないものはないので案件下さい！と日中は叫んでいます。癖あり物件ばかりで毎週近隣か入居者と揉めています。

掘削くん（以下、掘削）：よろしくお願いいたします。全チン初参戦です！
中目黒のシゲ（以下、シゲ）：りそな銀行さまが営業に来られており、ちょっと遅くなってすみませんでした。本年もよろしくお願いいたします！
東：さすが、メインバンクが信金様の僕とは違う。早く銀行様から来てもらえるようになりたい
シゲ：お金貸してくださいって叫んでたら遅くなりました。言われてないのに決算書をしっかり渡しておきました
東：綺麗な決算書渡して褒められたい！僕は何年先になるのかな……。掘削くんは初参戦だったんですね、よろしくお願い致します～
シゲ：掘削くんゴルフは遅刻するけど今日の収録は大丈夫でしたね
掘削：今日は収録開始が午後なので遅刻せず間に合いました。いつもごめんなさいwww
東：掘削くんがゴルフに遅刻する話、聞いたことありますw　大胆な遅刻もあるとかｗｗ
シゲ：遅刻するくせに、勝負に勝っていくのやめてもらえませんか
掘削：仕事と同じで勝ちにこだわるので、そこだけは譲れませんでした
シゲ：カッコいい返答もやめてもらえませんか？
東：のっけからバチバチしてるけど大丈夫かなｗ
さて、今日は仕事に勝ち続けるお二人に色々と教えて頂けたらと思います。以前の全チン（第72号/第79号/第86号）では、仕入れのルート開拓や役所調査等について触れました。今回は、検討のスピード感やどうやって情報をグリップするか、検討を進める上での注意点、そんなところについてお話し頂けたらと思います

・“即レス”で仲介に印象付ける

東：まずはスピード感についてです。僕の場合は「業者の買取価格が知りたいから、とりあえず査定してくれ」って投げられた物件と、「業者買取で話を進めています」という物件で検討のスピード感が変わったりします。「業者買取＝緊急」「買取価格が知りたい＝重要」というイメージですがお二方はいかがでしょうか
掘削：基本的にその日中に全て返答してます！業者買取が前提の場合はその日に返せるように速攻現地に行ったりします。価格が知りたいということであればざっくり机上で返します。昨年も来た物件に1時間で買付出したら即契約できて販売期間も1か月で２倍以上の金額で売れたので即レス大事ですね。
シゲ：たしかに掘削くんに相談した案件の回答スピードは早いです
東：机上でも早く返すの大切ですよね、相手に与える印象が全然違う
掘削：「とりあえずこいつに相談したらすぐ返事を返してくる！」みたいな印象を与えられればと思って査定してます
東：以前は「検討するので1週間から10日ぐらい時間貰えますか～？」なんて普通にありましたけど、今は仲介各社さん一括査定や一般媒介競合で短期間で勝負掛けなきゃいけないからか、回答までの時間が短くなってる気がします。難易度の高い物件を除いて2、3日で回答が欲しいと言われるケースも増えてるから掘削くんの即日回答のスピード感が正解なんでしょうね。当日とか3日以内の回答は、正直なところアラフィフのおっさん的にはなかなか大変なんですけど…
掘削：最近は回答期日が短い案件が多いですね。基本目線がめちゃくちゃ高いのに…。
シゲ：僕の場合は緊急だったり具体的な話と判断したら買付捺印して送っちゃったりします。そうでない案件は口頭やメールで価格のみ返す感じ
東：シゲさんも確かに早いですよね、いつの間にか買付用意されてるw
シゲ：言われなくても即日買付送って、一人でどや顔してすみません
掘削：僕みたいな会社員だと、どうしても代表に確認しないといけないのでシゲさんみたいに速攻買付送れるのはかなり強いですね
東：社内のポジションで買付を出すスピードが変わるのはしょうがないけど、掘削くんのように机上であってもパッと回答できるのはやっぱり良いと思いますよ
掘削：机上だけでもすぐ返すと、仲介さんが困っている時に次も頼ってくれるので良い印象与えられますよね。机上で返す際は「稟議あげてないので机上での査定です！ので代表の気分等で変わる可能性あります！」と伝えるようにしています。
東：僕の勝手なイメージですが、買取再販＝農耕、仲介＝狩猟のイメージがあって、買取再販は継続性を意識した営業が大切で一度の取引で終わりという訳ではないから、相手に良い印象を持ってもらえるのはすごく大切だと思うんですよね。即日で金額提示をしてもらえたりとか現地見てきましたとか何かしらの行動をしてくれたりすると、時間割いてくれてちゃんと検討してもらえてるんだなと思っちゃいます
シゲ：「あの会社は絶対回答してくれる」とか「即日金額・買付出してくれる」とか「細かいこと言わずに合わせてくれる」とか特徴があって仲介さんに覚えてもらえるといいですよね
シゲ：あと緊急性とは別に、紹介してくれた人によってもスピード感は変わるかもです。継続取引がある人とか
東：確かに。緊急と重要だけでなく、確度が高い物件情報とかレア物件情報をくれる人や仲の良い人を優先して検討するってことはありますね。
掘削：あとは色んなエリアの相場に詳しかったりすると仲介さんから「こんなエリアのやつあるんですけどできますかね？」みたいな相談されることが多くなるので、そこも強みになると思います！
東：次項に進む前に一度まとめますが、できる限り即日回答もしくは机上で目線を返せるぐらいが良さそうですが、様々な業務を抱えながらだとなかなか難しいと思うので、市場の流れ的に3日以内ぐらいで回答のアクションができると良さそうな感じですね（それでも案件抱えてる人は大変だろな～

・人を掴んで情報を掴む