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全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第102号

全宅ツイ

＜メンバー紹介＞
団長＠siokarai_ookami（以下、団長）：秘密結社狼旅団の団長。齢は今年も38歳。でも最近は38歳って言うと「じゃ、globe知ってますよね？どの曲好きですか？」と鋭利な刃物で斬りこんでくる団員も増えてきたので来年は一気に42歳に設定し直そうと鋭意検討中のドリフ世代です。

管理マン@kanri_man2103（以下、管理マン）：人の嫌がることを進んでやります。地場の不動産会社で雑多なことをしています。現世は地主の暇つぶし相手をしています。

チャック子@eisukeeguchi（以下、チャック）：会社で干されて不動産投資を始めた危機脱出系大家。スルガスキームも複数法人技も低属性で無理だったくせに、自分はホワイト派だからと都合よく上書き済。来世は地主に生まれたい。

どエンド君@mikumo_hk（以下、エンド）：上がる工事費、下がる利回り、増えないお家賃、むしりとられる広告費。先の見えないお家賃ブロイラー生活も15年目に入りました。来世は地主に生まれたい。

エンド：本日は海千山千の業界を生き抜いてきた大先輩の団長。不動産のことなら何でも博覧強記の管理マンさん。そしてお家賃ブロイラーにして多重債務仲間のチャックさん。お三方をお招きして、大家さんが気になる最近の不動産ニュースをゆるゆると紹介していきます。
団長：今朝の地震で寝不足ですが張り切っていきましょうｗ
エンド：こうやって地震が来るたび、はやく旧耐震オーナーから卒業したいと思います…。
チャック：ひとしきり身の安全を確認したら、各物件が気になって眠れませんでした。
管理マン：大きな地震が来るたびに管理物件のエレベーターが止まらないことを祈っています。
エンド：ではさっそくニュースをやっていきましょう。ひとつめ！

①【融資】銀行が会社にお金を貸すときに代表者の個人保証を求めなくなってきた！？

エンド：会社で借金をするときに銀行が代表者の個人保証を求めないようにしようという、多重債務者には嬉しいニュースです。
団長：これどこまで本気なんでしょうねｗ
チャック：国による教科書的ご指導。
エンド：どうせポーズなんだろうと思ってたら、かなり本気のようなんですよ。

「経営者保証改革プログラム」

エンド：一方で日経記事の中にはこんなつっこみも。「社長個人の私的な飲食費を会社の経費にしているなど法人と個人が分離されていない中小企業に改善を促すことも重要になる。」
チャック：交遊関係の深耕で案件を作ってるんだ！と自認する大家さんの大半が俎上に。
エンド：「社長は個人保証してるんだから、デート代くらい経費にしてもいいんだよ！」と放言する社長さんが炎上してた矢先にこのニュースが流れてきたのでフフっとなってしまいました。
団長：はい、これやってる人素直に挙手！（右手を高々上げながら周囲を見回す）
エンド：（目線を伏せながら）大家クラスタで言うところの「重要な会議」です。
団長：どうでもいいけど大家クラスタの人、、割り勘で領収書100枚とか切らせないで欲しい（100人分5,000円の領収書ってお店に切らせるの大変なんだぞw）
エンド：でもそこで領収書1枚にしてジャンケンするとそれも炎上しちゃうから…。
チャック：法人を別個の人格と見るか、自分のB面と見るか、業態やステージでも変わりますよね。
管理マン：会うたびに名刺を渡すと喜ばれる大家さんがいます。使い道は謎です。領収書と相性が良いみたいです。
団長：領収書で頻繁に同じ名前を出したくないって...（以下略

エンド：個人保証に戻りますが、これ資産管理会社でも個人保証なしで超ハイレバ投資ができるようになるならチャレンジしてみたい気もしますね。
チャック：大川さんみたいなムーブするなら、やっぱり保証は外してやりたいですよね。
※大川さん…大川護朗、「日本の物件、全部買うたる。」の名台詞で有名な姫路の不動産王。2021年に爆発。

管理マン：実質個人の与信で貸していたのに、ただの器でしかない資産管理会社で融資が引けるのでしょうか？？向かい風な気が。
団長：うん、相当向かい風になりそうですね。
チャック：「個人保証外したいならこれくらいやっとけよ」というメッセージでもありますね。
エンド：会社ごと売っちゃうM&Aなんかは楽になるかもしれません。
管理マン：石渡さんみたいなEXITするなら個人保証無しにこだわる必要がありますよね。
エンド：そうそう。カリスマ大家さんでいうと、石渡浩さんとジャイアンさんのお二人がどちらもM&Aで上場企業にEXITを華麗に決められましたが…石渡さんは個人保証をあらかじめ外していたのでスムースだったのに対して、ジャイアンさんの方は個人保証がついたまま売ったので大変みたいな風の噂を聞きました。
団長：これ個人保証が残るとしばらくその会社に籍を残さないとですもんね。
チャック：利益創出の源泉が社長本人のスキル/人脈だと、買う方も慎重になりますよね。

②【法改正】相続土地国庫帰属制度はじまりました。

エンド：お国による負動産引取サービスが開始しました。
管理マン：地方凄惨不動産としては待望の制度ですね。
団長：国庫に帰属させる要件が厳しいと聞きましたが、、どうなんでしょ？

相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」 | 暮らしに役立つ情報 | 政府広報オンライン

チャック：これを見る限り、受け取ってもらえる土地って、現状の市場取引でも値段がつきそうなものに感じますね。第一号がどんな土地か、興味深い。
エンド：半年から1年位は審査期間があるらしいので、実例が出てくるのはちょっと先になりますね。
団長：再販するのかな？すごく興味あります。
管理マン：公売に出すんだと思います。
エンド：なお、この仕組みは相続した土地に限定されるので、自分で間違えて買ったボロ戸建などは引き取ってもらえないようです。
団長：ゴミの回収はやってくれないんだ。。
チャック：ボロ戸建投資を間違えたら相続挟んでリセットできる！
団長：相続させればいいんだwwww
管理マン：ボロ戸建投資で出口を失ったなら、遺される家族のために
　　　　　　　・境界確定測量をして
　　　　　　　・解体して
　　　　　　　・ハチと熊を駆除して
　　　　　死ぬのが作法になりますね。
チャック：「解体駆除してﾀﾋになさい」幻冬舎から出版はよ。
エンド：測量するのも解体するのも費用かかるから、ボロ戸建ファイターがいるうち早めにババ抜きした方がいいですね。
団長：今なら高値で買ってくれる人たくさんいますからね。
管理マン：彼らが最終処分場みたいなものですからね。
チャック：そんなボロ戸建の塾も、一部で畳み始めてるらしいですね。
団長：多すぎるんだよw塾ｗ　参入障壁低いからすっかりレッドオーシャンになってるしw
管理マン：相続土地国庫帰属制度でも引き受けて貰えないなら、世捨て人みたいな人に20万円掴ませて贈与するのが最終手段になるのかなーと思いました。
団長：相続なら仕方ないですけど価値のない負動産を掴んじゃう人って何見て取得するんでしょうね。
エンド：かぼちゃの馬車オーナーの目を見て言えますか！？

団長：これはオフレコですが取引先の不動産屋のならびにスルガ銀行の支店がありまして、デモ中に何人か店頭の収益物件のチラシ見てました。アイツら何も反省してないんじゃん。
エンド：わははは。
管理マン：wwww
チャック：wwこれぜったい載せてください！

③【トラブル】カチタスの負けられない戦いが始まる。

エンド：カチタスの消費税の話いきます。
チャック：これ、地味に気になってます。どういう切り口で着地するのか。
団長：誰か要約してくださいw
エンド：リノベ再販する際に土地建物の割合を固都税で按分したら、リノベしたんだから建物代をもっと上げろ≒もっと消費税を納めろ！と国税に怒られてしまいました。
管理マン：カチタスに頑張って欲しい！買取再販業にとっては国税との代理戦争ですよね。
エンド：「到底承服できない」と戦う気マンマンのようです。これリノベ再販業者さんみんな影響ありますよね。
団長：3%のころの消費税ならこうはなってないですが10%ですもんね。今って。
エンド：リノベ再販の利ざやを考えると大きいですよ。
チャック：土地を多めに按分したくなる気持ちも分かる。
エンド：売るときは土地に寄せたいし、買うときは建物に寄せたい。
団長：売主のときと買主のときで考え方が違いますよね。
エンド：これとは逆に大家さんが減価償却欲しさに建物割合を大きくしたら怒られた裁決事例もあります。
（令和4年9月9日裁決）| 公表裁決事例等の紹介 | 国税不服審判所 (kfs.go.jp)

管理マン：●●●●●●とか建物7割を要求してきますからね。
団長：●●もむかしこれやってましたね。
管理マン：所詮●●の派生ですからねー、●●社長も。
エンド：いるいる！エリサーにアパートを売ってるのか、減価償却を売ってるのかわからない業者たち。

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全宅ツイにご感心ご興味いただきありがとうございますウホ。皆様のご支援のおかげで楽しい企画が続けていけます。これからもよろしくお願いします。