こんな中古家は買うべきじゃない？？

はじめまして。

別に不動産屋ではなく一般素人なんですけど、
最近、私は家を購入しようかと検索しまくってるのですが、
この前、近所で築３０年で７００万円位の家がSUUMOに出てるんで、
びっくりしたんですよ。

いやここ、都心まで通勤１時間圏内でその価格はおかしい、他は全部１０００万超えてるよ？しかも怪しい無名建売住宅じゃなくて超有名ハウスメーカーの家じゃん！
と思って見学に行ったのですが・・・やっぱり辞めました

家の後ろに川が流れてる、と言うのは地図でもわかったのですが、
水質が非常に悪く、まだ３月なのに虫が湧きまくってる時点で、
うわぁ　と思って辞めました。
また、近所の道路の起伏が異常で、明らかに東日本大震災時の液状化現象が起きてました。

しかし、不動産屋さんは購入の問い合わせが殺到してるんだそうです
え？マジで？
余計なお世話かもしれないけど、みんな家の良し悪しわかってる？安いからって買っちゃうと本当に後悔するよ？

と思い、本当に余計なお世話かもしれないけど、主に中古の家の購入のチェック項目、チェック方法を優先度をつけて挙げて見ました。

１　再建築可か(要セットバックか）容積率と建ぺい率
２　雨漏り、建物の異常は有るか
３　川が近いか、氾濫が起こりやすいか、森、崖の近くか
４　道路が大通り沿いか
５　建築年が１９８２年以降か、断熱材は?
６　液状化現象
７　駐車、駐輪スペースはあるか
８　ベランダ、窓枠の金属部分のチェック

１から順に解説しましょう

１　再建築可か(要セットバックか）
最優先チェック事項ですね。建築基準法により、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならないとあり、２Ｍ接道していないと再建築が不可となります。もし、売りたくなったとしても、家は古くなり土地もほとんど価値が無くなってしまいます。
また、再建築の際、幅員4ｍ未満の道路に接道していた場合、4ｍになるまで土地を道路に明け渡さなければなりません。これをセットバックと呼びます。これも土地の価格を大きく下げかねない要因なので注意しましょう。
容積率　建ぺい率も要チェック事項です。地区によって容積率、建ぺい率が全く異なり、建てた後に法改正となった可能性が有り、土地が狭すぎて実質再建築不可の中古物件もあります。
それと、家にもし駐車スペースがあっても、この絵のような旗竿地と呼ばれる形状で、竿の部分が接道２mピッタリですと、軽自動車ですら、狭くてドアが開けず、止められない可能性が有ります。普通自動車はほぼ無理ですよ。

２　雨漏り、建物の異常は有るか
これは実際に見学しないと分からない項目ですね、外から見てひび割れが多かったり、天井や壁に雨染みがあるか、傾いて無いか、チェックしましょう

３　川が近いか、氾濫が起こりやすいか、森、崖の近くか
川が近ければもちろん洪水の危険性もあります。川が遠くても油断せず、
最近では多くの自治体のHPで洪水ハザードマップを公表しているので、チェックしてみましょう
また、森が近いと虫が多く入ってきやすくなります、崖の近くは大雨の時、崖崩れの危険があります。

４　道路が大通り沿いか
家の前の道路が大通りの場合、トラックが通るたびに揺れて不快になる可能性が有ります。特に小さい木造の家だと揺れやすいので注意しましょう。

５　建築年が１９８２年以降か、断熱材は？
建築基準法は1981年6月から、震度６でも倒壊しないよう定められた新耐震基準となっています、建設期間を考慮すると、余裕をもって1982年、1983年
以降の家のほうが安心できます。
また、家に断熱材を入るのが一般的になったのは１９９０年代以降と思われます。初期の断熱材はグラスウールしかなく、湿気を吸うと下にずれて隙間ができ、役に立たなくなります。最近はウレタンフォームやフェノールフォーム等、弱点を克服した断熱材が有りますので、できればリフォームするのが得策ですね。

６　液状化現象
マンションであれば、間違いなく土地改良工事がされてるので、ほぼ心配が無いのですが、中古住宅では土地改良工事がされてる方が珍しくなります。
周りの道路を見て、亀裂が多かったり、起伏が有ったりしないか確認しましょう。

７　駐車、駐輪スペースはあるか
私のように安い中古物件漁りしてると、たまに駐車スペースはもちろん、駐輪スペースすら全く無い家すらあります。あんまり安い家を見つけ、購入して舞い上がってしまい、うっかり忘れないよう注意しましょう

８　ベランダ、窓枠の金属部分のチェック
錆びているかどうか、も確かにチェックすべきなのですが、その前に、そういう所に金属使ってると、雨の日ピチョーン！ピチョーン！とすごくうるさくて眠れないんですよ！金属音が響くような材質を使っているかのチェックも忘れずにしましょう

もちろん、他にもチェック事項はいろいろあります。例えばトイレや台所、お風呂などの水回りのチェック、近くに工場や牧場などの騒音、臭い等。
不動産屋さんには遠慮せず、ずけずけと質問しまくりましょう！

では、いい家にお会いできますよう、頑張ってください。