不動産投資の花形-デベロッパーのお仕事
皆さん、
おはこんばんにちは！
kumazoです！
GWも今日で終わりの方が多いのではないでしょうか。
KumazoもGWを満喫し、
明日から仕事をもりもり頑張りたいと思います！
そんなKumazoがしている仕事は建築設計ですが、
基本的にお客様はデベロッパーということになります。
不動産投資の中で、
一番キャピタルゲインを得ている仕事は、
デベロッパーです。
不動産投資をする上で、
デベロップをすることが花形だと思います。
そんなデベロッパーがどんな仕事をしているか、
ブログにまとめました。
デベロッパーの仕事がどんなことをして、
どんな業者が動いているかの紹介をしていきたいと思います。
このブログを読むことで、
不動産投資の上級者の知識が付きますので、
是非読んでみてくださいね。
本編に入る前に、少しだけ自己紹介をさせていただきます。
Kumazoは一級建築士で不動産・建築業界で１５年以上従事し、
マンション・ホテル・戸建て住宅などを設計してきました。
個人的にも不動産投資を行っており、
建築専門の立場から不動産コンサル等を行っております。
現在では、不動産投資用のマンションを設計する立場で、
不動産関係のいろんな方々と仕事をしていることもあり、
内情には明るい立場におります。
不動産投資を正しく理解し、
大失敗をする人やだまされる人が減ればと思い発信をしております。
Kumazoは建築オタクなので、
建築を通して人が幸せにすることができたらうれしいです。
自分で「不動産投資の基本のき」というブログも書いておりますので、
こちらもどうぞ。
では、本編に参りましょう。
1．デベロッパーの概要
「デベロッパーの概要」について解説していきます。
不動産デベロッパーというのは、
デベロッパー＝開発という意味合いなので、
土地開発を指します。
土地を買って、建物を造り、売るという仕事をして利益を上げております。
空き家だらけの土地をまとめて大きなビルを建設し、
地域を活性させたり、
逆に大きな土地を仕入れて住宅地を作ったりします。
デベロッパー業界はとても広く、
デベロッパーと呼ばれる会社で大手だと、
森ビルや三菱地所、NTTファシリティーズなどが最大手です。
また、ワンルーム業界だと、
深キョンとの交際で有名になったシーラや大東建託に買収されたインヴァランスなどの
ワンルーム業者もデベロッパーと呼ばれます。
そんなデベロッパーは、
不動産業界でも花形で、
大きな利益を上げられる職種となっております。
土地をまとめられるとインセンティブが出る会社が多く、
大きい物件が契約につながると
１０００万円以上のインセンティブが出るなんてことも
と聞いたことがあります。
そんなデベロッパーとはどんなビジネスなのかを、
設計の立場から業界に携わっているKumazoが解説していきます。
次の章から詳細を解説していくとして、
本日は全体像をつかんでいただければOKです。
デベロッパーのしている仕事は、
大きく分けて４つになります。
１．土地購入
２．設計
３．施工
４．販売
という流れでプロジェクトが動いております。
それぞれに協力業者がいて、
業者とやり取りしながらプロジェクトを進めて参ります。
協力業者は
土地仲介業者、設計事務所、施工会社、販売会社がメインで、
他にも測量事務所、地盤調査会社、司法書士事務所、管理会社などが挙げられます。
建物が完成すると、
市場に販売されることになります。
販売先は、個人投資家や法人、ファンドなどになります。
ここまでが、
大まかな概要になります。
2.土地購入
では早速詳細解説をしていきます。
まずは、「土地購入」について解説していきます。
不動産デベロッパーは
土地を購入しているタイミングで
どのようなことをしているのかを解説していきます。
まず、
土地の所有者がいます。
その所有者に対して直接コンタクトをとる場合と仲介会社を通す場合の2パターンあります。
土地の所有者と直接交渉する場合は、
売買の可否や金額交渉、または等価交換などを提案します。
また、売主側の仲介会社がいる場合は、
その仲介会社と金額の合意形成もしくは、
競合相手がいる場合は入札をします。
その中で、
測量事務所に土地を測量お願いし、
設計事務所にボリュームチェックをお願いし、
施工会社に対して概算見積もりをだしてもらいます。
その情報をもとに事業計画を作成します。
事業計画上どのぐらいの金額であれば、
デベロッパー側が土地代として払えるのかを検討していきます。
測量事務所に対しては、
仮測量（確定前）をしてもらい
敷地の形状や敷地面積、方位などの測量してもらいます。
その測量図をもとに、
設計事務所に
どのぐらいの建物が建つのかボリュームチェックの図面を書いてもらい、
１Rが何戸でファミリータイプが何戸という検討をします。
さらに、
そのボリュームチェック図をもとに、
施工会社に概算見積もりをだしてもらいます。
ある程度仕様が決まっている場合は仕様書を提出します。
その金額をもとに
事業計画を作成します。
事業計画上成り立つ金額を決め、
そこに収まるように土地の所有者または所有者側の仲介会社と交渉をしていきます。
既存の建物がある場合は、
解体業者に対しても見積もりをとったり、
一つの土地ではなく複数の土地を一体として開発する場合は、
複数の所有者と交渉をします。
一つの土地では法規制がクリアできないものや
非効率なものも、
一体として計画したほうが、
法規制をクリアできたりすることがあるので、
土地の周りの状況をみながら検討していきます。
3.設計
「設計」について解説していきます。
前回のところで、
土地の購入が決まり決裁をした後、
設計がスタートします。
まず、最終の確定測量図を測量事務所からもらい、
条例や規模を鑑みて
設計工程を作りスケジュールを決めます。
ボリュームチェックのところで、
戸数などは決まっているので、
内部プランの決定や条例などを盛り込んだ基本図を作成します。
内容を施主に確認し承認をいただいたら、
今度は確認申請図というものをつくります。
このタイミングで、
地盤調査会社からボーリング調査報告書が上がってくるので、
基本図をもとに構造事務所、設備事務所の設計がスタートします。
意匠設計事務所は、
条例等の事前協議を進め、
お知らせ看板を設置したり近隣説明をすすめていきます。
役所との協議資料をつくり提出、許可をもらっていきます。
構造事務所や設備事務所と打ち合わせをしながら、
納まりの検討をし、
その後、消防との事前協議をすすめ、
確認申請の取得に向けて作業をすすめます。
それと並行して、
見積もり図面、実施図を作成していきます。
（この見積もり図や実施図は、
施工するときに最終の工事費を出すために必要な図面です。）
実施図を作成するにあたり、
矩計図や住戸詳細図などを描き進め、
住宅設備などのキッチンやユニットバス、洗面台、エレベーターなどの
図面をメーカーに依頼して作成してもらい、
納まりなどを検討しつつ図面作成を進めていきます。
確認申請済取得と実施図UPが同時期ぐらいになるので、
このタイミングが一番忙しくなります。
この他に、
施主によってはパースを作成したり、
デザインのプレゼンをしたり、
図面を作成する上で、
各方面にコンセンサスを取りながら進めていきます。
その後見積もり図をもとに施工会社が見積もりをします。
見積もりに対して、最終的な金額調整、仕様調整をして、
工事請負契約に移っていきます。
ここまでが設計のフェーズとなります。
4.施工
「施工」について解説していきます。
前回のところで、
設計が終わり、確認申請が下りたところから、
施工会社が本格的に動き出します。
見積もりの金額調整が済み、
工事請負契約を結んだら、
工事スタートです。
施工会社内で現場所長が決めれ、
工事工程が決められます。
施工会社の場合、施工”管理”や現場”管理”をするのが仕事ですが、
設計事務所は現場”監理”をします。
「かんり」と同じ読み方ですが、
役割が異なるので、二種類あることを知っておいてください。
業界ではこの「かんり」を区別するために、
「管理」のことを「たけかん」と呼び
「監理」のことを「さらかん」と呼び分けています。
工事がスタートすると、
規模によりますが、月に１～４回程度定例会議を行い、
工事の進捗を確認しながら、
使う仕上げ材料を決めていきます。
例えば、フローリング、壁紙、建具の色、ドアノブから、
キッチンの面材の色やUBの色、EVの仕様など決めるものが、
沢山あります。
設計事務所が決める場合や提案する場合もありますが、
仕様の決まっているデベロッパーは、
仕様にそって決めていきます。
設計事務所は現場から上がってくる施工図をチェックしながら、
細かい納まりなどを詰めていきます。
また、工事の内容が設計図書通りにできているか、
変更がある場合は変更申請などをします。
工事が進むと瑕疵保険の検査や法定検査を受けながら、
進捗していきます。
他にも、
途中で仕様を変えたり間取りを変えたいというデベロッパーも
たまにいます。
例えば、
もともと見積もり時に食洗器が入っていなかったが、
やっぱり入れたいというようなときもあります。
施工会社に見積もりを出してもらい、
追加の金額を支払い変更します。
追加予算がない場合は、
他の仕様を下げ相殺することもあります。
現場のタイミングにもよりますが、
間に合うのであれば変更の対応をしていきます。
現場が終わりのに近づくと管理会社が入ってきて、
防犯カメラの位置の最終決定やインターネットなどの回線の引き込み等を
施工会社と打ち合わせをしながら決めていきます。
工事終わったら、
消防検査、法定検査を受け、
デベロッパー（施主）の検査を受けて、
合格がでたら竣工、引き渡しとなります。
ここまでが施工のフェーズとなります。
5.販売
「販売」について解説していきます。
施工（工事）が終わりに近づき、
販売のフェーズに移っていきます。
販売会社が施工中に決まっているの時は、
仕様の選定をしたり、
建物名（販売会社のブランド名）を決定したり、
販売用のパンフレット作製をします。
パンフレットの中身と建物の内容に
少しでも誤りがあると、
景品表示法に引っかかることがあるので、
細心の注意を払います。
パンフレットを作成後、
販売会社はそれぞれのお客様に販売していきます。
個人投資家や企業なのどの法人、
以前にも別のところで書きましたが、
最近はファンドも参入してきております。
大きい物件程、
ファンドが一棟買いしていきます。
10億越えをポンと買う感じです。
また、
川崎や大井町あたりだと、
航空会社関係が社宅として一棟で買っていきます。
RCマンションなのでアパートよりは仕様が良く、
法人としては社宅のグレードが良いと、
社員さんもうれしいですよね。
他にも区分で、
医者のような属性の良い人が節税対策として購入したり、
実際に住む実需向けとして購入したりします。
このように販売されて、
管理会社が1棟ごとに管理をしていきます。
ファンドや個人投資家に売り出された場合は、
賃貸に出すので、
客付け業者が住戸を紹介して、
賃貸付けしていきます。
これで、
建物が完成するまでの流れが終わりとなります。
6.まとめ
デベロッパーの仕事の流れをみていただきました。
建物が完成するまで、
かなりの手間がかかっていることがわかっていただけたと思います。
いろいろな専門業者が協力して、
一つの建物が完成します。
土地の仲介、測量事務所、設計事務所、地盤調査会社、
施工会社、司法書士事務所、販売会社、管理会社などの
沢山の専門家が必要です。
不動産デベロッパーにもいろいろな会社があり、
例えば、
設計事務所を内製化していたり、
施工会社が不動産部門を内製化してデベロッパーになったりと、
いろいろな形があります。
もともとの母体が施工会社なのか、
もしくは販売会社なのか等で、
会社の雰囲気も変わってきます。
デベロッパーも強いチームを作ることを心掛けています。
やはり不動産投資は、
自分自身も知識をつけること、
そして、専門のチームをつくることが成功のカギですね。
今後も不動産投資で役立つ知識を投稿していきますので、
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また、ココナラで不動産投資についてのアドバイスも行っております。
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