企業分析『三井不動産』2023.2
皆さん、
おはこんばんにちは！
kumazoです！
今回も、
不動産・建設業界の企業分析をしていきたいと思います。
不動産業界・建築業界に所属するものとして、
企業分析をすることで、
企業の良いところを自分自身に取り入れていきたいと思います。
いくつかの企業の数字を分析して比べていくことで、
企業の特色がわかるのではないかと思います。
参考資料としては、
決算短信、決算説明資料、EDINET、株探、IRBANKを用いて、
数字の分析をしていきます。
今回は、三井不動産について分析していきますので、
よろしくお願いいたします。
本編に入る前に、少しだけ自己紹介をさせてください。
Kumazoは一級建築士で不動産・建築業界で１５年以上従事し、
マンション・ホテル・戸建て住宅などを設計してきました。
個人的にも不動産投資を行っており、
建築専門の立場から不動産コンサル等を行っております。
現在では、不動産投資用のマンションを設計する立場で、
不動産関係のいろんな方々と仕事をしていることもあり、
内情には明るい立場におります。
不動産投資を正しく理解し、
大失敗をする人やだまされる人が減ればと思い発信をしております。
Kumazoは建築オタクなので、
建築を通して人が幸せにすることができたらうれしいです。
自分で「不動産投資の基本のき」というブログも書いておりますので、
こちらもどうぞ。
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では、本編に参りましょう。
1.企業概要
「三井不動産の企業概要」について解説していきます。
不動産セクターで時価総額ランキング1位。
三菱地所と首位争いをしております。
創業 1673年
資本金 340,552百万円
従業員数 1,898名
1673年 三井高利「越後屋」創業
1914年 三井合名会社、不動産課を設立
1929年 「三井本館」竣工（東京都）
1941年 「三井不動産株式会社」設立
1949年 株式上場
1957年 京葉臨海地区の埋立事業開始
1960年 東京ディズニーランド※のオープンを支援
1961年 住宅地・別荘地の開発・販売事業に進出
1968年 「霞が関ビルディング」竣工（東京都）
1969年 「三井不動産販売（株）（現：三井不動産リアルティ（株））」設立
1971年 「三田綱町パークマンション」竣工（東京都）
1973年 「米国三井不動産」設立
1974年 「三井ホーム（株）」設立
1981年 「三井ショッピングパーク ららぽーとTOKYO-BAY」開業（千葉県）
1984年 ホテル「ハレクラニ」開業（ハワイ）
1986年 「1251アメリカ街」取得（ニューヨーク）
1993年 「大川端リバーシティ21西ブロック」全体竣工（東京都）
2004年 「日本橋一丁目三井ビルディング（COREDO日本橋）」竣工（東京都）
2007年 「東京ミッドタウン」開業（東京都）
2008年 「赤坂Bizタワー（赤坂サカス内）」竣工（東京都）
2018年 「東京ミッドタウン日比谷」竣工（東京都）
2019年 「日本橋室町三井タワー（COREDO室町テラス）」竣工（東京都）
（公式HPより抜粋）
配当利回りが2％台ですが、
非減配を25年以上続けております。
大株主は信託銀行やファンドなどが名を連ねております。
その中で鹿島建設が少し目を引きますね。
魅力ポイント
・業界第1位の時価総額
・賃貸からの収益が大きいため安定している
・新規ららぽーと開業
・25年以上非減配
懸念ポイント
・コロナの影響で在庫が少なくなっている
・ROEが低め
2.売上高
「三井不動産の売上げ」について解説していきます。
2022年度の総売上高は2兆1008億円と過去最高を更新しております。
2003年を底にリーマンショックも3.11も乗り越えて
着実な右肩上がりとなっております。
コロナショックは微塵も感じさせない実績となっております。
3.株価
株価は、
2023年2月21日現在2485円となっております。
月足を見ると2007年に最高値を付けますがその後下落。
2011年を底に右肩上がりで上昇し2015年には最高値付近まで上昇。
再度下落しそのまま横ばいとなっております。
月足の画像↓
日足を見ると、
2022年は一度上昇するものの、
その後下落し年初来は横ばいで推移しております。
200日移動平均線の下で推移しております。
日足の画像↓
4.EPS
「三井不動産のEPS」について解説していきます。
日本の不動産バブル以降、
上下を繰り替えしておりましたが2000年に底打ちし、
波を打ちながら上昇してきております。
2021年に一度下落するも2022年は回復しており、
さらに更新できるかが注目されます。
過去22年の平均EPS成長率を計算すると
約8.27％となっております。
2023年には過去最高の予想がでております。
2012年から続く右肩あがりの成長率を
取り戻せるか注視していきたいと思います。
5.営業利益・ROE
「三井不動産の営業利益・ROE」について解説していきます。
日本の不動産バブル時に一度落ち込みますが、
それでも着実に利益を積み増しております。
リーマンショックで一度減少するものの
しっかりと回復をしております。
二度の暴落に合いながらもしっかりと回復しているので
コロナショック以降も回復することを期待したいと思います。
ROEの過去25年平均は約4.53％と低いです。
これはキャピタルゲインよりインカムゲイン中心の
ビジネスモデルになっていることによるものです。
（分譲より賃貸が多い）
急激な成長は難しいですが、
大きな暴落をしない強固なビジネスモデルということが
見て取れます。
6.配当金
「三井不動産の配当金」について解説していきます。
配当金は過去25年で非減配で連続増配、
1株当たり55円となっております。
配当性向は過去13年平均で約29.14％となっており、
30％以下前後で推移しております。
配当利回りは2023年2月19日現在、約2.44％となっております。
高配当ではないですが、
長い期間非減配と低い配当性向は堅実性を感じますね。
7.まとめ
不動産セクターの中で時価総額ランキング首位争いをしている三井不動産。
高配当ではないのですが、
25年非減配という強みがありますね。
不動産の分譲よりも賃貸の方をメインにビジネスをしているため
爆発力はないのですが超堅実的な案的企業です。
コロナショックなどの○○ショックがあったとしても、
売上はきれいに右肩上がりで伸ばしていく強みがあります。
家賃は基本減額されないので、
売上を着実に積み上げていけることがグラフから読み取れますね。
今後、EPSが回復できるかどうか、
また、株価が下落局面が来ないかを注視していきたいと思います。
引き続き
高配当株×不動産関係会社の分析していきますので、
参考程度に読んでいただければ幸いです。
少しでも良いと思ってくれたら、
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