【不動産投資レシピ】 投資利益率（ROI）を知ろう！

不動産投資教室の麦わらです。
今日は不動産投資でとても重要な「ROI」について学びましょう。
この章では、ROIについて意味や算出方法、向上方法をご紹介します。

1．ROIとは何か

ROIとは「Return On Investment」の略で「投資利益率」といいます。投じた費用に対して、どれだけの利益を上げられたかを示す指標です。
不動産投資で具体的にいうと、物件購入価格（物件建築価格）に対して、どれだけの利益（年間家賃収入ー年間管理経費）を得られたかと表します。

2．ROIの算出方法

まず、年間家賃収入を計算します。その金額から物件管理でかかった年間支出（ローン返済、管理委託費、火災保険料、共用部電気代、共用部水道代、共用部清掃代、固定資産税、都市計画税、他）を差し引いて利益額を出します。最後に、この利益額を物件購入金額（物件建築価格）で割って、ROIが算出できます。
＜ ROI（％）＝ 運用利益 ÷ 物件価格 × 100 ＞

3．ROIを高める方法

ROIを高める方法は主に3つです。
・物件を安く購入（建築）する
・年間家賃収入を高める
・年間物件管理費を下げる
上記3つを同時に満たす投資ができれば最高ですが、それを可能する手法が「新築1棟投資」です。新築は修繕費も当面かからず、高い家賃から運用開始できます。しかも、コスパよく建築することでさらにROIを高められます。

4．ROIの目安数値

物件の構造や仕様、築年数にもよりますが、1つの目安として「新築アパートで2％程度」「中古アパートで4％程度」とされています。
つまり、1億円の新築アパートであれば、約200万円の手残り（キャッシュフロー）を残すのが理想です。

まとめ

みなさん、いかがでしたか？
投資物件を探すとき、もっとも目を引くのが「利回り」ですが、実はまったく参考になりません。利回りが高い物件でも、購入後の修繕に莫大な費用がかかったり、管理コストが高止まりするなど問題が起こることも多々あります。
結果、手残りどころか手出しするハメになり、ROIはマイナスになったりします。そんな事態に陥らないよう、物件選定の際には修繕や管理費用も加味した年間利益の算出とROIの試算を欠かさずに行いましょう。

今回の教室はこのへんでお開きです！
ではまた次回！！