【地方不動産レシピ】 資産移転ありきの高収益型投資

地方不動産教室のオッサン講師「麦わら」です。
今回は「高収益型投資に専念しなさい」というお話しです。不動産投資は基本的に「高積算型投資」と「高収益型投資」の2つの手法を取ります。地方都市の不動産投資では人口減少による地価下落が避けられないため、結果的に高収益型投資を追求することが重要です。そして、そこでの利益（現金）を元によりよい都市への移転も柔軟に検討しましょう。

高積算型投資とは？

地価が下がりにくいエリアで土地値比率が高い物件を購入する投資スタイルです。東京都など都心エリアで用いられる手法で、銀行融資の返済が進むと不動産の含み益が相対的に大きくなり、信用力を高めることができます。また地価上昇が続くエリアであれば、転売益を狙うことも可能です。

高収益型投資とは？

高利回りな物件を購入し、そこから大きな家賃収入と利益（キャッシュフロー）を得る投資スタイルです。高利回り物件の多くは地方都市に点在するため、保有することによる不動産含み益や転売益は期待できません。代わりに毎年の利益を貯め、手元現金を増やすことが可能です。

地方都市での投資の現状と対策

2023年12月、国立社会保障・人口問題研究所が発表した将来推計人口データによると、東京都と一部の都市を除く全ての都市で、2050年までに人口が2割ほど減少するとされています。
人口が減る都市では住まいや商業の需要も落ち込み、不動産が下落するため、先の高積算型投資は戦略として適切ではありません。
縮小する都市の中でも生き残れるコアエリア（街が正常に機能するために欠かせないエリア）を探し、そこへキャッシュフロー重視の高収益型投資を行う必要があります。また最終的には、積み重ねた利益を手によりよい都市への資産移転を進めることも検討すべきでしょう。

高収益型投資を実現するポイント

高収益型とは「可能な限り多くの利益（現金）を生み出す」ことであり、その投資を実現する秘訣は以下の4つになります。

1. 物件を安く買う（建てる）

2. 高い家賃で貸す

3. 少ない管理費で運用する

4. 融資期間を長くする

しかし、2は現実的に家賃値上げが難しく、3も委託のため大幅な削減は難しいでしょう。結果、初めの段階でなるべく安く物件購入し高利回りで運用すること、そしてローン返済額を少なくするために長い期間で融資を引くことが大事になってくるのです。

将来の資産移転は不可避か

次世代に渡って「生きた」不動産を残したいのであれば、はっきり言って時代に合わせた資産移転（入れ替え）が必須です。
地方都市の不動産は長期保有すると資産価値がみるみる下落し、ほとんどが購入時の半額以下の価値（価格）となります。さらに言えば、各都市のコアエリアにない物件で耐用年数を超えたものは、おそらく投資案件としての売却が不可能となり、運が良くても土地値売却での出口になるでしょう。
ここから言えることは、3つです。

• 新築物件で将来売却を考える場合、築10年を目処に判断

• 中古物件の場合、保有から5年後以降は売れるチャンスで売る

• 売却できたら、売却益と内部留保を元によりよい都市に投資する

まとめ

いかがだったでしょうか。こんな話をしていると地方都市で不動産投資するのが嫌になりますよね。でも、これは避けられない現実であり、ここを念頭にさまざまな投資を進めていく必要があります。
地方不動産投資に関する皆さんのお考えや戦略などありましたら、ぜひコメント欄でご意見をお寄せください。

では、今回はこの辺で！！