〜金融機関にも気を付けよう〜💴 コロナ化の住宅ローン返済とリスクの少ない融資の組み方 ①
こんにちは。
30年以上不動産業界に勤務している、普通の会社員これみつです😊
コロナの状況によって給与が減り、住宅ローンの返済が厳しくなっていると報道があります。
皆、自宅は最後まで守ろうとします。それでも守りきれなければ、競売や任意売却により自宅を手放し、且つ不足分の支払いを今後も払い続けなくてはなりません。
悲しいことですが、他人事ではないのです。この業界にいると「かなり黄色信号」の資金計画で不動産購入を考えるお客様もいらっしゃいます。これはご年収の高い・低いに関わリません。年収１,０００万円以上の俗にいう「パワーカップル」と言われるご夫婦でも同様です。
今回は、住宅ローンの支払いが厳しくなったら？（前半）、リスクが少ない不動産融資（自宅用）の組み方（後半）についてお話します。
住宅ローン支払
今回のコロナでも注目されてている、返済困難者の方です。コロナだけでなく、今までも自宅購入者の約５％は返済困難となり手放してるというデータもあります。自宅は最後までなんとかして払おうとしますが、そこまでしても５％の人は結局手放す事になるのです。
返済が厳しくなった時、金融機関が一番嫌がるのは、（住宅ローンにかかわらずカードローンもそうですが）「何も言わず支払わない」状態なんですよね。実は、これが後で最も悲惨な状況を生むことになります 。
いや、わかりますよ。「どうしよう どうしよう・・・」と思っているんです。眠れないんです。最初はカードローンや親から借りて補填してるんです。でもどうしても厳しくて一度遅延してしまうと、どんどん日々が過ぎ時間が経ちます。ご夫婦間でも言えない方がいらっしゃるようです。でも金融機関はこれを「何もしない。シカトしている」と判断し、事態はどんどん厳しい状況となってしまいます。
A：今は住宅ローンが払えているが、もうかなり厳しい。。
今、住宅ローンが払えてはいるけれども、かなり無理をしている方。すぐに金融機関に相談に行くことをおすすめします 。この「遅延前」に行くか「遅延後」に行くかが、今後この家に住み続けられるかどうかの大きな境目になります。この段階なら救済の方法はあります。
怖いのはわかります。でも勇気を持って融資先金融機関に行ってください。
住宅金融支援機構 HP ↓
金融機関は別に鬼👹ではありません（金融機関勤務の方。。。すみません）きちんと現実に向き合う方には真摯に対応してくださいます。 不動産購入時、私達は銀行と「お金貸します⇄ 約束通り払います」という契約をしました。 その約束を一部譲歩していただけるようお願いに行くのです。
お伝えすることは３点です。
①現状（給与減の状態）
②今後の対策
③私は真摯に対応しますという意思
①まず現状の給与減について伝えます（給与明細等、減額の客観的書類が必要です）
このように生活費を調整しているが、現状生活費はマイナス○円となっている。生活立て直しの為、返済期間を伸ばす又は月額返済○円迄減らして欲しいと伝えします。その際、家計簿などの資料があれば、どれほど努力した上でここまできてしまったか。ということも分かります。データーでの説明は良印象を持たれると思います。
②今後の対策
当たり前ですが、「現在の返済金額はもう払えません+将来的にもこれ以上給料の上がる見込みも改善の見込みもありません」と言うことになると 「そもそも金額を減らしても一時凌ぎで返済は無理なんでじゃないですか？ なら、いっそ売却したらいかがですか？」と言う話になってしまいます。
そのため「 返済額を減らしていただくことにより、現場の家計の状態が通常に回るようになる。その後奥様の就業日数を増やす＋教育費減等により、○年後には○円の世帯収入が見込めるというような、今後の対策もお伝えしないといけません。逃げずに真摯に対応する誠意が重要です。
ます、滞納が始まる前に金融機関に行きましょう。
B：滞納が始まっており、どうにもならなくなっている
次は滞納が始まってしまって、さらにどうにもならなくなってきている場合です。
これは賃貸も全く同様なのですが、ほとんどの方が1ヵ月滞納すると、もう支払うことができなくなるケースがほとんどです。
（賃貸オーナーの皆様、賃貸は特に1−２日遅延したら、直ぐに入居者に連絡してください。このひと手間が長期間滞納を防ぎます）
すぐに金融機関に行ってください。このままですとさらに最悪な状況を迎えることになります
この後、数ヶ月支払いを遅延すると金融機関より一括返済通知が来ます。
当然、一括返済ができるわけもなく、この段階でようやく金融機関に相談される方もいらっしゃるようです。
ここまで来ると、粗、物件を手放さなくてはならなくなります。
ちなみにこのような 返済遅延事象は、かなりの確率で自己資金無の100%ローンや諸費用ローンなどを利用されている方です。
不動産の評価額は、建物の引き渡しを受けた段階から下落していきます。数年間の支払いがあったとしても所詮金利の該当分ほどにしかなりませんので、家を失い更に差額の借金も残ると言う状態になります。
確かに住ローンは「この世で一番低金利でお金を貸してくれるところ」です。でもそれば、預金が潤沢にある方の話です。いざというときの現金があるなら、100%ローン 諸費用ローンも良いでしょう。そうでなければかなりの危険を冒す行為です。
最終的には競売にかければいいんじゃないか、勝手に売ってくれよ！と考えるかもしれませんが、競売の評価額はマーケットより低い場合が殆どです。また物件は室内写真と部屋番号共にインターネット↓に掲載されますので、ご近所の方は誰かわかってしまうでしょう。
期日迄に多少の時間があれば、競売を避け、任意売却できることになるでしょうか。昨今は不動産マーケットは比較的良いので、物件により売却後の追加返済負担もあまり厳しくないかもしれません。
また、本当に運が良い場合ということになりますが、任意売却先が不動産業者の場合、その家を売却後、賃貸としてそのまま居住が可能なケースもあります。業者としてもリフォームなくそのまま賃貸付できるメリットもあり、また売却側も、お子様がらっしゃる場合、学年の切り替え時期まで転校する事なく生活できます。当然通常より厳しく資金的な裏付（賃料支払の確実性）を求められることになりますが、売却時の希望事項として記載しても良いかもしれません。
繰り返しとなりますが、重要な点は支払がなんとか続けられている間に金融機関に事前に相談することです。
そしてリスク回避の為にも、不動産を購入する際に「借りられる金額と借りる金額は別だ」ということを十分に把握しておく必要があります。購入時は不動産業者も銀行も全力であなたにお金を貸そうとします。それは「実績や信頼の証」ではなく「売るための戦略」です。
次回のお知らせ
長くなってしまいましたので、次回は不動産購入の際、リスクを減らすためにどのような融資を組めば良いのか。
金融機関の意見 不動産業者のホンネ 借入者の防御策を含めてお伝えさせていただきます。😊
お付き合いいただき、本当にありがとうございました。
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