1000万節税できる!?相続で差が付く！保存しておきたい重要な不動産書類4選

こんにちは、不動産マニアです。

不動産に関する書類を保存しておくことは、とても重要です。
ひとつの書類を保存していなかっただけで、1000万円以上税金が変わってくる事例もあります。

重要と聞いて「そういえばあの書類はどうしたかな？」などと、不安を感じる方もいるのではないでしょうか？

そこで今回は、「節税や、後々不動産を貸したり売ったりするときの価値に影響しやすい書類」という観点から、保存しておきたい重要な書類をランキング形式でご紹介します。

不動産の書類について不安のある方や、とくに親から不動産を相続している方はぜひチェックしてみてください。

■保存しておきたい不動産で重要な書類ランキング

ちなみに、今回解説する書類は一般的に重要というより、私の経験から「ないと困る」書類です。

場合によっては、資産価値が下がったり、税金が1,000万円以上違ったりすることもあるため、ぜひ今のうちに確認してきましょう。しっかりと確認しておいてください。

第4位　検査済証

建物の完成時に、法律違反がないかを公的機関が検査した証明書です。
検査終了時に1回しか発行されず、厚さはあるものの地味な書類であるため、いつの間にか捨ててしまったり、紛失したりするケースがあります。

検査済証を紛失してしまった場合、
建物を管轄する役所で「台帳記載証明」を請求しましょう。

台帳記載証明には、過去に検査済証が発行されていた証明として「検査済証の発行番号」のみが記載されています。

ただ、検査の証拠にはなるものの、紛失した検査済証にどんな内容が書かれていたかは確認できません。

過去には検査自体珍しかった時代がありましたが、最近の動向としてはコンプライアンス意識の高まりもあり、売買・賃貸・改築リフォームの際に検査済証の有無をチェックされます。

不動産の取引において重要な種類になるため、しっかりと保存しておきましょう。

第3位　確定測量図（実測図）

測量士が土地の寸法や面積を正確に測った図面で、
隣の土地との境界を確認したうえで、お隣さんも実印を押印してある、重要な書類です。

とくに、近隣と境界の位置でトラブルになった際に必要なほか、売却するときに購入者が安心できる材料にもなります。

土地を売却する際、確定測量図がない場合より高い価格で売れるケースもあり、必ず保存しておきましょう。

第2位　保有中に依頼した工事の請求書など

不動産の保有中に依頼した工事の記録がわかる請求書等は、売却するときに役立ちます。
不動産を売却すると譲渡所得税がかかりますが、工事の内容によっては、計算する際に保有中にかかった費用の一部を経費として計上できるのです。

実際にかかった費用のすべてを経費に計上できるわけではないものの、請求書や領収書を処分してしまったがために、節税するチャンスを逃してしまうケースがあります。

また、建物に不具合が発生した際の重要な資料にもなり得るため、しっかり保存しておきましょう。

第1位　買ったときの売買契約書

不動産で重要な書類の第1位は「購入時の売買契約書」です。

不動産を売却すると譲渡所得税がかかります。
この譲渡所得税は、
その不動産が売れた金額－買った金額＝利益
で計算したときの”利益”に対してかかる税金です。

その税金は、所有年数によって20～40％もの高い税率で課せられます。
つまり、生まれる利益が小さいほど、税金は安くなるわけです。
「高く売れるはずの不動産を、節税のため安く売る」のは論外として、
「買った金額が高かった」ことを証明できれば、節税に繋がるわけです。

その時に使えるものが「買った時の売買契約書」なのです。
ちなみに、もし売買契約書が無く、買ったときの価格が不明／証明できない場合は「実際に売れた価格の5％で算出する」とされています。

すなわち、「売れた金額の95％が利益」とみなされてしまうので、売れた金額の５％未満で買っていた場合を除き、売買契約書を保存しておいた場合より損してしまう恐れがあるのです。

売買契約書の有無で、どれほど税金に差があるかを具体的に計算してみましょう。

例：5000万円で売れた（保有中の費用は0円とします）
① 4000万円で買った契約書がある
⇒(売)5000万円－(買)4000万円＝(利益)1000万円

②買った契約書がない
⇒ (売)5000万円－(買)250万円＝(利益)4750万円
※買った金額：5000万円×5%で計算

売買契約書の有無で利益の差が3,750万円にもなり、実際の税金納付では800万円以上もの差がついてしまいます。
実際にこのケースで、買った時の売買契約書を紛失してしまい、実際に1,000万円以上も多く納税せざるを得なくなった方もいらっしゃいます。

その意味で、売買契約書は、不動産でもっとも重要な書類です。
誤って紛失しないよう、確実に保存しておきましょう。

まとめ

不動産で保存しておくべき、重要な書類を解説しました。
もし、どこへしまったか忘れてしまった場合には、今のうちに必ず探しておきましょう。

万が一、処分してしまった、どうしても見つからないという場合には、不動産の専門家に相談してみるとよいでしょう。

不動産の取引で心配なことがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。