土地購入を検討する中でわかった重要な6つのこと
今回、土地を選ぶにあたり、未だにわからないことだらけなのですが、いろいろな人に教えてもらって勉強をさせてもらいながら売買契約まで締結することができました。
1.プロも素人も手に入る売地情報はほぼ変わらない
検索すると売地情報はたくさん出てきます。SUMOやLIFULのような大手サイトから、小さい不動産屋さんが独自に出しているサイトまで、いろいろなサイトがあり、中には古い情報もあります。
今回探す中でわかったのは、一般人には見ることのできない不動産屋さんの独自ネットワークやネットに公開されていない物件なんて無いということ。もしあったとしても、個人売買のような極めて僅かな物件なのでほぼ無いと思ってもよいです。
これは土地だけではなく、新築・中古住宅も同じです。プロにお願いすれば、自分で探せない良い物件を提案してもらえると期待してもよいですが、それは同じものがほどんど自分で探すことができます。
実際、私の場合はハウスメーカーさんに紹介いただいた物件は、すべて自分で探したリスト内にありました。
2.土地は現地で見ないとわからない
ということで、検索すると売地情報がたくさん出てきます。紹介してもらうのを待つ必要はまったくありません。私の場合は、条件に合いそうな物件をまずは全部Googleストリートビューで確認し、良さそうな物件を実際に15件程度は見に行きました。
現地で見ると、季節や時間によっても印象がだいぶ違います。眺望、周辺住宅と街の雰囲気、周辺住宅との距離、境通行量、日差し、騒音、匂い、地域の空気感などは現場でリアルな状態を確認すると印象が大きく変わる場合があります。
また、売地情報に書かれていないのが「高低差」です。これは住宅建築に大きく関わります。
3.土地は見てもわからない
もちろん、最低でも現場を見ることが必要ですが、見たうえでもわからないことが沢山あります。隣地との境界、埋蔵文化財の有無、地盤改良の必要性有無、天候による変化、水道管や電線などのインフラの有無、埋設廃棄物などなどの点です。可能な限り不動産屋さん・売り主さんに情報提供をいただくこと、自分で調べること、もしもの際には契約で不適合責任等で解除条件を契約に盛り込むことなどが回避策になります。
4.住宅用に整備済みの土地なら手間なし
いわゆる住宅メーカーや不動産屋さんが住宅建築用に造成した分譲地なら諸条件が整っているはずなので家を建てるまでにかかる煩わしい手続きなどは心配することはありません。また、古屋を解体して更地にした土地なども同様です。
それに対して、農地、山林などの場合は開発申請やら地目変更やら、自治体や地域によってもいろいろ違うようなのですが、手続きがいろいろあって手間と時間がかかります。また、地盤の調査や改良なども必要な場合があるので、そのあたりに手間や費用もかかります。
そして、住宅用地で造成されているからと言って、湿気、大雨のときの水の流れまわりの騒音、季節ごとの風の通り、などなど気にすることは沢山あります。
5.建築準備ができるまでにかかる金額が全然わからない
私の場合は街中ではなく、利便性はあまり気にせず広い土地（1500平米以上）を探していたので、条件に合う土地物件は「山林」でした。
山林の状態にもよりますが、住宅を建築が可能な状態に土地を整える必要があります。具体的には、伐採、抜根、搬出、造成、整地、地盤改良、擁壁設置、転圧などなどといった工事があり、それぞれに費用が発生します。
今回相談している住宅建築会社（ハウスメーカーや工務店）、不動産屋さんなど全部の会社さんに聞きましたが、この金額目安がまったくわからず、誰からも聞けていません。質問の答えは「現場を工事業者さんに見てもらわないと何とも言えない」との返答です。ブレが大きくなることを恐れて、なかなか答えられないのかと思います。
これを書いている時点では、その金額がわからないので超不安です。土地の整地までに5000万ですとか言われたらどうしよう(汗)
外観的には大きな高低差なし、大きな穴や岩などなし、大きな木は伐採済、要抜根（20箇所程度？）、面積2500平米という条件はわかっているので、概算わかりそうなものなのですが。。。
住宅については中身の仕様が決まってなくても坪単価100万円±30万円ぐらいの幅はすぐにわかります。土地の工事に関しては、「まったくわかりません」ではなく、沢山扱っている住宅建築のプロなので参考になるイメージ金額の知識を持っていて欲しいです。
ここの話はまた別にまとめます。
6.届け出や許可申請等がたくさんあって時間もお金もかかる
私は今回、大きな1つの地番の売地を分割してもらって購入させていただくという手続きをとっています。この場合は分割のために土地の測量や境界を明確にするための杭打ちなどが発生します。こういった手続きは不動産屋さん経由で、土地家屋調査士さんにお願いして測量した後に、売り主、買い主、土地家屋調査士、不動産屋さんと現地立会いで杭の場所を確認します。山林や農地だと手続きだけでなく。物理的にもやることが多くなります。
そして、土地の所有権などについて登記を行いますが、分割を登記する「分筆」という手続きが必要になります。と、同時に家を建てる場所には山林や農地から宅地に地目変更が必要です。
また場所や面積によっては、市町村及び都道府県に開発申請というのを提出して許可を得る必要があります。このような手続きは素人には難しいので、建築をお願いする会社さんに依頼することになりますので、ハウスメーカー選びの際に手続きをしてもらえるか（費用感も）しっかり確認おく必要があるので忘れずに。