職人さん直発注推奨の3つの理由 #戸建教習所
私は戸建のリフォームでは、基本的に職人さん直発注を依頼しています。
理由は３つです。
１、コストの削減（中間マージンをなくす）
大手の工務店やリフォーム業者に工事を依頼すると、基本的には高額になります。
相見積もりを取って、その中で安い業者さんを選択するという方法もありますが、
イメージとしては、３社発注して、３００万円、３５０万円、４００万円の見積もりが上がってきて、その中で最安値である３００万円の業者に発注するといったかんじです。
しかし、それは職人さん直発注した場合のすでに２～３倍になっているのです。
私も初心者の頃はそれに気付くことすらできませんでした。
本来１００～１５０万円で済むリフォームに対して、３００万円の費用を支払うのは何とももったいないですよね。
その差額の１５０～２００万円が工務店やリフォーム業者さんの利益になります。
彼らはなぜそんなにマージンを取るのでしょうか？
それは、「利益」＋「保険」です。
保険とは、後から文句を言われた時に使う貯金みたいなものです。
何も文句が無ければ、そっくりそのまま利益になります。
が、時には、オーナーさんが仕上がりに満足できずに、職人さんの追加作業が発生するケースがあります。（その作業内容が本来どちらの負担なのかは置いといて、いずれにせよ）そこに手間賃が発生します。
最初から大きくマージンを取っておけば、職人さんに再度現場に行ってもらうことなったとしても安心ですよね。
そのうえ、「施工後も安心保証！」というような謳い文句も最初の段階で言えます＾＾
２、分離発注をする
１番のコスト削減とも重複する話です。
一般的には、初心者大家さんや棟物大家さんは工務店等にすべてのリフォームを丸投げする方法を取りがちです。
分離発注というのは、大工工事、屋根工事、設備工事、内装工事、電気工事などなどをそれぞれ実際に作業を行う職人さんに依頼するというものです。
え、そんなの大変じゃない！？
と思いますよね。
そうなんです、大変です。
できないと思う方はやらない方が良いかもしれません（笑）
でも中身がわかると意外と簡単ですし、なにより楽しいです。
それに、自分の思い描いてた理想が実際に形になると、嬉しいです！
そして、大工工事は大工さんに、電気工事は電気屋さんにでないとプロの意見やアイディアは聞けません。誰でも最初は右も左もわからないですよね。だから、職人さんの言ってることが本当に正しいのかさえわかりません。なので、職人さんの手配だけしている工務店の営業さん丸投げにすると、どうしてもイメージのズレや齟齬が発生します。
だから、私は自分が現場監督の役割を果たし、職人さんを動かすということをやっています。
自分自身が頻繫に現場に行く必要はないんですが、慣れないうちは時々行って様子を見たり、職人さんとコミニュケーションを取ることをオススメします（職人さんと一緒の作業をするわけではないのでご注意！）。
DIYや軽作業は、あくまでも“打ち合わせのついで”くらいで考えるのが良いと思います。
つまり、「大掛かりなリノベーションをしたい」、「でもコストはおさえたい！」を実現するためには必然的に職人さん直発注をするのが最善なのです。
（※昔からの付き合いがあったり、本業がリフォーム業の方などは別です）
３、変更や追加時の対応
自分でも治したいところなんですが、リノベーションをすると、
リフォーム途中でかなり高確率で変更や追加をしてしまいます。
なぜそんなことが起きるかと言うと、
例えば・・・・
天井を抜いたり壁を解体すると、梁や柱が出てきます。
「柱がポツンと残ってしまうのはカッコ悪いから、柱を活かしてキッチンカウンター作りたい！」とか、
「壁壊してみたら意外と空洞が広かったからロフト作ろうか」とか。
ほかにも、シロアリが出てきて床を壊すような場合があります。
その際、「ここまで壊したんなら広い土間作ろうか」という発想が出てきます。
が、職人さん直発注しておけば、ちょっとした変更は「いいよいいよ、やっとくよ」と格安でやってもらえる確率が上がります。高めの工務店さんやメーカーさんだと、チャンスとばかりに相場の数倍取られてしまいます＞＜（※全部の業者さんがそうではないです）
そもそもなぜそんなに大掛かりな解体をするの？
リフォーム費の予算考えたら間取りなんてそのまま活かす方が絶対効率的でしょ？
所詮賃貸でしょ？
・・・・・・と、思う方が大半でしょう。
そう考えるのが一般的な投資家の考えです。
ですが、その分、家賃が上がれば同じことです。
（詳しくは後日公開致します！）
いや、むしろその方がリノベーションを行って損することがほぼないと思います。
一番大きい点は、建物価値（物件力）が上がる点です。
簡単に言うと、耐震工事をすると建物寿命が延びますよね。
それを、リフォーム費をおさえて、「最後は潰れても土地として売れば・・・」の考えだと、
ほんとに潰れかねないです。
そして、本当に将来更地になったときに土地として売れますか？
更地で何年も売れ残っている土地って、山のようにありませんか？笑
だからこそ、半永久的に高い家賃を取り続けられる物件に仕上げることは実は長い目で考えたときにとっても大事なことなんです。
今日はこのへんで！(*‘∀‘)ノ
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