不動産売却確定申告

kiyokiyoda

今回は、確定申告を自分で行う方法や確定申告による節税方法について説明していきます。
私自身、家を売却しようと考えていて、不動産売却後の確定申告について最近調べてみました。
色んなサイトを見て、学んだことがあったので不動産売却の確定申告に関する知識をここでシェアしたいと思います。
皆さんのお力に添えればと思います。
それでは始めていきます。


1 不動産売却の確定申告で必要な書類一覧


自分で用意する書類としては、以下の3点が必要です。

書類①：不動産売買契約書(写し）
書類②：仲介手数料・登記費用などの領収書(写し）
書類③：売却した不動産の登記事項全部証明書（登記簿謄本）

2 確定申告の書類に記入する項目

譲渡所得の内訳書の第2面までに記入する内容は次の通りです。

1. 不動産の所在地番、住居表示(住所）
2. 土地の地目・建物の種類など
3. 利用状況（居住用、事業用など）
4. 売買契約日・引き渡し日（代金決済の日、通常は登記の日付）
5. 買主の住所・氏名・職業
6. 譲渡価格
7. 代金の受領状況
8. 売却した理由


譲渡所得の内訳書の第3面には以下の事項を記入します。


1. 不動産の購入先（今回売却した不動産をどこから手に入れたか）・支払先・購入代金又は譲渡価額の5％
2. 減価償却費(建物のとき)・取得費（土地の代金と建物の代金を足して建物の減価償却費を引いたもの）
3. 仲介手数料・印紙税の支払先・支払金額
4. 譲渡所得金額「売却利益－（2＋3）の額」


3 譲渡所得がマイナスでも確定申告すれば節税も

譲渡所得がマイナスの場合、確定申告しなくてもよいのが原則ですが、申告すれば節税につながる場合も多いので、確定申告することを考えましょう。

損益通算と繰越控除の特例を使うと損をしても税金は戻る

損益通算を行っても残った損失は、譲渡損で損益通算を使った次の年から3年内までを限度に、損失を繰越しできます。
それ以降は、まだ譲渡損が残っていても繰越しできません。

損益通算と繰越控除を確定申告でする条件は次の通りです。

1. 自分が実際に居住していた住宅を売渡すこと
2. 譲渡の年の1月1日を基準として5年以上の所有期間を超え、かつ日本国内のマイホームであること
3. 災害で滅失した家屋を所有していたら2の所有期間を超える家屋の敷地を売るときは災害があった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
4. 譲渡した年の前の年の1月1日から譲り渡した次の年の12月31日以内に日本国内の床面積が50m?以上の家屋を取得
5. 新居を取得した年の翌年末（12月31日）を限度に新居に居住または居住の見込みである
6. 新居を取得した年の年末時点で新居に返済期間が10年以上の住宅ローンがついていること
また、次の場合は損益通算および、繰越控除の両方共に使えません。

＜確定申告で繰越控除が使えない場合＞

1. 譲渡した旧居宅の敷地が500m?超の面積を持つ場合、500m?超の部分は繰越控除が使えません
2. 繰越控除を使う年に返済期間が10年以上の住宅ローンが新居にない場合
3. 合計所得金額が3,000万円を超える年

＜損益通算及び繰越控除の双方ともに使えないとき＞

1. 旧居宅の売買が親子や夫婦など特別に近い関係で行われた場合
2. 旧居宅の売却の前年と前々年に、旧居宅でマイホームの長期譲渡所得の税率の軽減特例などを適用した場合
3. 旧居宅を売却した年及びその年の前年から3年前から後の不動産の譲渡で、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を受けているか受けるとき
4. 売却の年の前年から3年前から後の年に他の居宅の譲渡損失についてマイホームを買い換えた時の譲渡損失の損益通算の特例を受けているとき

添付する書類と記入する項目
損益通算の場合は、確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

1. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
2. 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の
5用）
3. 旧居宅の関係書類
（1）旧居宅に自己が居住していたことを記載した書類
（2）所有期間が5年超で床面積の記載ある登記事項証明書や売買契約書の写しなど
（3）売却した時に旧居宅の所在地と住所が違うときに戸籍附票などで①の事実を証明する書類
4. 新居宅関係の書類
（1）購入年月日や床面積を明らかにする登記事項証明書又は売買契約書の写しなど
（2）年末時点での住宅ローンなどの残高証明書
（3）確定申告提出日までに買い換えた物件に住んでいない場合、その旨及び居住予定日などを記載したもの
繰越控除の必要書類としては、次のものが必要です。

1. 損益通算を利用した年度に、一定の必要書類の添付がある期限内申告書を提出したこと
2. 損益通算を利用した年の次の年から、繰越控除の適用が終わる年まで連続して確定申告書を提出すること
3. 確定申告書に年末時点の住宅ローンの残高証明書を添付すること
上記の書類のうち、損益通算に必要な「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」及び
「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の
5用）」の書類は、記載して提出する必要があります。

※租税特別措置法第41条の5用の計算書は、明細書（確定申告書付表）を元に記載するので、明細書を先に作成してください。


4　最後に

今回、紹介した内容を読んだ方の不動産売却の確定申告に対する悩みが減れば幸いです。
今回の内容に関しては、エキサイト不動産売却「不動産売却後は確定申告をしよう！節税事例や書類の書き方を解説」を参考にまとめました。