新富裕層のための戦略的不動産投資

折角毎回動画用の原稿を作成しているので、それもこちらで二次利用したいと思います。ｗ

先ほど投稿した動画はこちら。

【著者:杉山 浩一(すぎやま こういち)】
1966年生まれ。株式会社プラン・ドゥ代表取締役。宅地建物取引士、マンション管理士。
1989年立教大学経済学部卒業後、不動産業向けノンバンクに入社。
融資業務に5年間携わったのち、マンションデベロッパー、不動産コンサルティング会社、経営コンサルティング会社にて9年間、不動産や経営に関わる。
延べ200人の不動産投資をサポート、300件、600億円の取引を担当する。
2003年に株式会社プラン・ドゥを創業。
「不動産にかかわるすべての人に幸せを」という経営理念のもと、知る人ぞ知る一棟モノ収益不動産の専門家として、
賃貸不動産経営について物件購入から管理運営、出口戦略までワンストップで投資家をサポートしている。

--------------------目次--------------------
はじめに
第1章:不動産投資における重要ファクター ――資産性と収益性とは?
第2章「:高利回り」「好立地」「新築」 ……人気物件の収益性、資産性を分析する
第3章:新富裕層が狙うべきは環八×R16エリアの「中古RCマンション」
第4章:新富裕層は金融機関から高評価! 銀行を味方に付ける方法
第5章:不動産投資は購入後の戦略こそ重要 リーシング力と入居者満足度を高める賃貸不動産経営とは?
第6章:社会を豊かにすることが長期的利益の最大化 不動産にかかわるすべての人に幸せを
おわりに

最初に結論を言うと、
新富裕層は環八とR16の間のエリアの築３０年前後のRC一棟物件を買いましょう。
という話。

新富裕層→先祖代々の土地を継承してきた地主や同じく先祖代々の会社やその資産を継承してきた経営者ではなく、自ら起業して資産を築いたり、外資系企業でキャリアアップしたりして高収入を得ている層。

給料でいうと2000万円以上、日本の給与所得者の1％未満。

著者がおすすめする不動産投資手法は環八×R16

環八→環状八号線の正式名称は東京都道３１１号。東京を走る幹線道路で大田区羽田空港から、世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区を経由して北区赤羽に至る環状の都道

R16→国道16号線。横浜を起点に町田市、八王子市、さいたま市、柏市、千葉市などを環状に結ぶ一般国道。

環八よりも外側、R16よりも内側
具体的な地名は、
、小金井市、武蔵野市、三鷹市、調布市、府中市、西東京市、町田市、八王子市、埼玉県の川口市、戸田市、さいたま市、蕨市、越谷市、千葉県の千葉市、船橋市、柏市、松戸市、浦安市、市川市、神奈川県の川崎市、横浜市、相模原市、など。

このエリアを狙う4つの理由

1、
東京郊外であるが、都心への通勤が可能で底堅い賃貸ニーズがあるが、金融機関の評価が低く、割安の価格で取引されている。

2、
バブル期に建てられた質の高いRCマンションが多くそれらはメンテナンスをすれば今でも十分使える。

3、
同様の規模の物件が新築されることが考えにくい。（木造や軽量鉄骨はできるかもだが）
建築費用が高いので新築RCだと採算が合わないから

4、
法廷耐用年数４７年までの残存が少ないため、割安で取引されやすい。

こういう物件に新富裕層ならではの融資条件が設定できれば効率的なレバレッジ効果を働かすことが可能となる。

ひとつずつ分解していきます。

1つめ、賃貸ニーズのはなし、
ターゲットは外国人留学生、外国人労働者、アクティブシニア。
東京で働くアジアの若者たち。アクティブシニアとは６５歳以上で趣味やさまざまな活動、消費に意欲的で元気なシニア層。通勤の必要はなく、都心に住む理由はない、快適な住環境を求めるので管理が面倒な戸建てよりも鍵１本で戸締まりできるマンションにメリットを感じる。

外国人入居者反対のオーナーが多いからこそチャンスにもなる。
湯船につからないので３点ユニットでも問題ない

リモートワークの普及で５日間出社義務の会社は減少していく、そうなると家賃がやすく落ち着いた住環境の郊外が良いとなる。

過去３０年間郊外の家賃はほぼ変動していない。

新しいものは瞬間的に儲かるが、長続きしない。
民泊など、バブルのときはリゾート開発が二束三文で買った土地をゴルフ場にして100倍２００倍。

時代は繰り返す。

もちろん過去の賃貸トラックレコードを確認することは大切、それと同時に修繕履歴もしっかりと確認。

バブル期の物件は築年が経っていても建物のクオリティが高い。同程度の物件が新築される恐れが低い。

この２０年間で建築費は高騰し、建築に携わる会社、人の数は激減している。
当時は坪単価60万円程度でRCができていた。
今は倍以上。。。
新規供給はこの３０年で70～80％減少

いま建築されている新築木造と今後２０年戦っても負けないはず。

最後に耐用年数の話、

驚いたのが実はRC４７年というのはここ最近の話だったということ。

大正７年、１００年
昭和１２年、８０年
昭和１７年、６０年
昭和２２年、８０年
昭和２６年、７５年
昭和４１年、６０年
平成１０年、４７年

今後も長い方に変更される可能性は高い、

現実に顧客で一定数は残存以上の融資をひけているのでキャッシュフローが回り、利益がでている。

最後に細かい銀行情報の掲載があります、
ABC銀行とありますが、読んでいればここはあそこかな？というような目星はだいたいつくかと。

確かに最近銀行の条件を見ているとこの本に書かれている属性の人であれば融資しますよ、というところは増加しているのは事実。

耐用年数伸ばしは自分はまだ経験してませんが、
今度機会があればチャレンジしてみたいと思います、

以上お伝えしたこと以外にも詳細なデータなど
豊富な事例が詳細に記載されているので収益系を扱う不動産プレイヤーは是非一読をおすすめします。

やはり時代時代にあった手法を編み出していく必要があるということですね、

時代時代といえば、
新しい不動産経営ということで

不動産ビジネスのサブスク化を実現している
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