不動産業で得た経験とこれからの挑戦

こんにちは。いのてんです。

私は不動産売買の仕事をしながら副業で大家業を営む31歳です。

今回は私がしている不動産の仕事と、これからしていきたい仕事についてお話していきます。

私は今まで不動産業の中で下記の仕事を経験してきました。
・売買仲介
・買取再販　
・新築戸建の販売
・大家業
などなど

その他にも私は未経験ですが
・賃貸仲介
・物件の管理
・ディベロッパー
・etc...
などの仕事もあり、不動産の仕事は多岐に渡ります。

今回は私が経験してきた仕事に絞って、それぞれの良い部分、悪い部分をお話していこうと思います。

①売買仲介について

売買仲介とは不動産の売り手と買い手の間に立ち、取引をサポートする仕事です。収入の源泉は仲介手数料です。

売買仲介のメリットとデメリットは下記です。

メリット
・リスクが少ない：在庫リスクや価格変動リスクがありません。
・初期投資が少ない：開業するのに必要な初期費用が少なくてすみます。
・単価が高い：1つの取引が成立すれば、物件価格の約3%の収入が得られます。

デメリット
・収入の変動：取引件数が不安定なため、収入が月によって大きく変動することがあります。
•競争が激しい：参入障壁が低い分、競争相手が多いため差別化が難しく、競争が激化します。
•顧客対応が必要：一般の方を相手にするため、クレームやトラブルへの迅速な対応が求められます。

私は不動産売買の歴が最も長く、約7年近く取り組んできました。
売買仲介の良さはズバリ、稼げることです。
多くの売買仲介の会社ではインセンティブ（歩合給）を導入しており、実績を上げれば上げるだけ稼ぎに直結するというのが大きな魅力の1つです。


その分デメリットに記載の通り、安定した成績が出しづらいため給与が安定しないですし、お客様や関係会社から休みの日でも連絡が来ることが当たり前です。
ただ、やりがいは凄くあります。
人によって多少の向き不向きはあると思いますが、人と話すことが好きな人、営業活動を苦にしない人であれば、比較的楽しい仕事だと思います。

私は営業経験も不動産業界経験も全くゼロから始めましたが、約1年でひと通り仕事を覚え、稼ぎ始められるようになりました。
売買仲介には不動産の基礎となる知識や経験が詰まっていますので、最初に取り組むにはうってつけの仕事だと思います。

②買取再販について

買取再販は、中古の戸建てやマンションなどを購入してリノベーションを行い、再び市場で販売する仕事です。収入の源泉は転売時の利益です。

買取再販のメリットとデメリットは下記です。

メリット
・利益額が青天井：仲介手数料だと約3%が上限のところ、買取再販は上限がなく、加工次第では大きな利益を取ることができます。
・仕入、販売の労力が少ない：仲介会社に仕入情報の収集と商品販売を委託することができるので、労力が少なくて済みます。

デメリット
・大きな資金が必要：物件購入やリノベーションには大きな資金が必要です。融資をどれだけ引けるかが鍵となります。
・在庫リスク：物件が売れない場合、在庫を抱えるリスクが生じます。価格が大きいので在庫が多いと次の物件の仕入が難しくなります。そのため、場合によっては赤字でも販売しないといけない状況になることもあります。

買取再販の仕事は約5年間取り組みました。買取再販は高く売れれば売れるほど利益が自分のものになるので、夢がある仕事な反面、万が一売れ残った時に大きな損をするリスクのある商売です。

また、一時的とはいえ大きな金額の出費が伴うことも大きなリスクの1つと言えます。
大きなリスクがあるからこそ大きなリターンが得られるという、という至極真っ当なビジネスの常識に沿った商売とも言えます。

③新築戸建の販売について

新築戸建ての販売は、土地を購入し、そこに自ら新築住宅を建てて販売する業務です。いわゆる「建売住宅」です。収入源は販売時の利益または仲介手数料です。

新築戸建の販売のメリットとデメリットは下記です。

メリット
・高収益の可能性：新築なので高い価格で販売できるため、利益率が高くなります。
・販売のしやすさ：新築なので中古と比較して販売がしやすいです。

デメリット
・高リスク：建設費用や土地購入費用などが高額で、販売が滞ると大きな損失となる可能性があります。
・時間がかかる：土地の仕入れから新築戸建ての販売のまで約半年〜1年ほどかかり、資金回収が遅れやすいです。

新築戸建の販売は約5年間取り組みました。自社で土地を買取り建てて販売する場合、利益が非常に大きいです。私の肌感覚では戸建やマンションの買取再販と比較すると1件あたり2倍近い利益が見込めます。ただ、1件つくり上げるのに通常半年以上の期間が必要となるので、完成するまでの間に相場が下落したり、資材の高騰が起こると修正が難しくなるリスクがあります。

実際コロナ禍ではウッドショックや物価高による資材の高騰や一時的な不動産価格の値下がりによって打撃を受けた会社は少なくありません。

リスクが大きい分、販売が軌道に乗れば非常に大きな利益と売上が見込めますし、販売する側も新築なので販売しやすいため、中古と比べると販売の労力は小さいです。

④大家業について

大家業は、不動産を所有し賃貸物件として貸し出すことで賃料収入を得る業務です。収入の源泉は賃料収入です。

大家業のメリットとデメリットは下記です。

メリット
・安定収入になる：賃料収入は他の不動産収入と比較すると非常に安定しており、長期的かつ継続的な収益が見込めます。
・労力がかからない：物件を購入してしまえば、その後はほとんど自分の時間を割く必要がありません。

デメリット
・管理が必要：物件の維持管理や修繕が必要で、手間がかかります。外注することも可能ですがそれなりの費用が発生します。空室があると収入が減少するため、空室を埋め続けないといけません。
・自己資金が必要：ある程度まとまった金額が手元にないと物件購入ができません。融資を使って購入する場合も、銀行はある程度の自己資金を持っていないと融資してくれません。

大家業は約3年間取り組みました。大家になることにより得られる賃料収入は、毎月安定した収入が見込め、管理を外注すれば手間もかからないため、自分自身の労力をほとんど使わなくて済むというのが一番のメリットです。

ただし参入するハードルが高いです。ある程度のまとまった資金と、良質な物件を見抜く不動産知識が必要になります。それらを兼ね備えている人はやらない手はないと断言できるほど優れたビジネスモデルです。

⑤自分がこれからしたいこと

今まで4つの不動産に関わる仕事についてお話ししてきました。最後に、その中で私が今後、注力していきたい仕事についてまとめておきます。

私は
・買取再販
・大家業
の2つに絞って活動していきたいと考えています。

この2つは非常に相性が良いです。
その理由は
・互いのデメリットを相互補完する
・どちらの事業も労力が少なく取り組める
です。

●デメリットの相互補完について

買取再販のデメリットの1つである在庫リスクに関して、大家業による安定収入があれば在庫を長期間保持することが可能になります。
多くの場合、融資を受けて在庫を保有することになるのですが、保有中に資金がショートしてしまうと事業が傾いてしまいます。別で安定収入があれば、短期融資を長期融資へ切り替えたり、借り換えをしたりすることで防げます。大家業での安定収入は買取再販のリスクヘッジとなります。

大家業の視点から見ると、デメリットの1つに挙げている自己資金のハードルを超えやすくなります。買取再販は1件あたりの利益額が大きいので、軌道にさえ乗ればまとまった自己資金をつくりやすいです。買取再販で出した利益を大家業の物件購入資金回し、物件から得られる家賃収入を増やした上でさらに買取再販へチャレンジしていく、という好循環を作り出すことができます。

●労力少なく取り組める事について

買取再販も大家業も自分自身が労力を使う場面は一部のみで、ほとんどの期間は自由です。

買取再販は、仕入れおよび販売の契約時と決済時が主な労力の使いどころです。自社で販売する場合は販売活動にも労力を使いますが、それでも売買仲介や新築戸建販売と比較するとかなり労力は少なく済みます。

大家業は、物件探しから契約までが労力の使いどころです。それ以外は融資相談や決算処理など細々とした作業は必要になりますが、基本的にはほとんど時間を取られません。管理は管理会社に委託をすれば、物件保有期間中の労力も少しで済みます。

「買取再販」「大家業」どちらともの事業を軌道に乗せることができれば、自分自身のやりたいことを実現しつつ、家族や友人との時間もしっかり確保することができるという理想的な状況をつくりだすことができます。それがこれから当面の自分の目標です。

まとめ

今回は
「今まで経験した不動産の仕事について」
というテーマでお話ししてきました。

まとめると

私が経験してきた不動産の仕事は
①売買仲介
②買取再販　
③新築戸建の販売
④大家業
の4つで、それぞれのメリット・デメリットをお話してきました。

さらにその中で私が今後取り組んでいく事業は
「買取再販」と「大家業」
の2つで

その理由は
・互いのデメリットを相互補完する
・どちらの事業も労力が少なく取り組める
こと

というお話をしてきました。

今回お話しした事業の他にも不動産業界にはたくさんの仕事があります。
自分自身も今後より良い事業に巡り合うことがあれば、積極的にチャレンジする予定です。
本文を読んでいただいた方には自分に合った事業を見つけてもらいたいです。

今後、より深いお話もできればと思っていますので、よろしくお願いします。