宅建資格対策ノート　宅建業法⑥　～37条書面・8種制限～

こんにちは！かずやです。
過去に独学で宅建資格を取得した経験をもとに、受験する方々に移動中・空き時間・寝る前などに読んでもらいたい内容を分野ごとに分けて書いてあります。
今回はより宅建士の取引について深い内容になります。
宅建業を行ううえで欠かせないのでしっかりと覚えましょう。

37条書面

契約内容を記載した書面で契約後遅滞なく交付
重要事項説明書と同じく、宅建士の記名押印が必要

必ず記載する内容

①当事者の氏名・住所
②物件の概要
③建物の場合、構造耐力上主要な部分の状況について確認した事項
④代金・差金・借賃などの支払い時期
⑤物件の引渡し時期
⑥登記移転の時期

状況によって記載する内容

①住宅ローンの斡旋に関する内容
②契約不適合責任の内容
③租税公課の内容
④天災地変など不可抗力による損害の負担についての内容

8種制限(自ら売主制限)

売主が宅建業者の時に適用
※相手が宅建業者の場合は適用外

8個の制限

①損害賠償額の制限
②クーリングオフ
③手付金の額
④手付金の保全措置
⑤自己所有物件以外の契約（他人物売買）
⑥契約不適合責任
⑦割賦販売の制限
⑧所有権留保の制限

・損害賠償額の制限

損害賠償額・違約金の合計＝代金の10分の2を超えてはならない
あらかじめ決めていない場合は、10分の2を超えてもＯＫ

・クーリングオフ

契約の無条件キャンセル（賠償請求などはできない）
必ず書面で行う
以下の場所で申し込み・契約を行った場合クーリングオフできない
①    事務所
②    宅建士の設義務があるモデルルームなど
③    売主から依頼を受けた媒介業者
④    買主から申し出た場合の買主の自宅
※喫茶店やホテルのロビーはできる

場所に関わらずできなくなる場合
①    クーリングオフについて、宅建業者から書面で告げられてから８日経過
（告げられた日を含む）
②    買主が目的物の引き渡しを受け、代金を支払った場合

・手付金の額

宅建業では常に解約手付になる
解約手付：相手が履行に着手する前は
　　　　　（買主）手付放棄
　　　　　（売主）手付を返還し、さらに同じ額を買主に支払う
　　　　　上記の方法で解約できる
　※内金は履行したことになる

手付金の額：代金の10分の2まで

・手付金の保全措置

手付金全額分の保全措置が必要

保全措置が不要な場合
①   未完成物件：代金の5％以下かつ1000万円以下
　　完成物件：代金の10％以下かつ1000万円以下
※中間金も支払われている場合は、合わせて計算する
②    所有権の移転登記後

・自己所有物件以外の契約（他人物売買）

民法：OK
業法：禁止
　例外）契約または予約をしている場合はOK
　　　　※停止条件付の契約は×
　　　　手付金の保全措置をしている場合・措置を講じる必要が無い時はOK

・契約不適合責任

民法：契約不適合責任を負わない（免責）OK
　　　通知は知ったときから1年
　　　（1年より短くなるのは無効）
業法：不適合の内容の通知は引き渡しから2年以上という定めはOK

・割賦販売の制限

引き渡し後2回以上に分割して支払いを行うこと
支払いが無い時は30日以上の期間を定めて書面で催告
それでも支払いが無い時は契約解除

売主が代金の10分の3以下の支払いしか受けていないときは、所有権を留保できる

今回は以上になります。
似たような数字が多く、かつ覚えることが多い為
挫折しそうになるかと思いますが
もうひと頑張りしましょう。

それでは！！