不動産業・宅地建物取引業について①

不動産業（宅地建物取引業）の免許について説明します。

不動産業を開業するには、国土交通大臣、又は各都道府県知事の免許が必要です。
しかし、一般的には「不動産業」として認識されていても免許なしでできるジャンルがあります。
有名なところでは、以下の二つです。

（１）不動産管理業
所有者や貸主に代わって不動産を管理します。
空家や空地が荒れ放題にならないようにする管理もありますが、有名なのは賃貸不動産の管理です。
所有者や貸主に代わって借主を募集し、審査や契約事務、契約後のクレーム対応や更新事務等を行います。
管理業者は、所有者や借主から報酬として管理料を受け取ります。

（２）不動産賃貸業
賃貸オーナー業、いわゆる「大家さん」です。
賃貸不動産を自ら所有し、又はまた貸し（転貸借と言います）することを前提に不動産を借りて、借主に貸し出します。
借主から賃料を受け取ることができますが、貸主としての義務も発生します。
基本的には貸主が賃貸不動産を管理するのですが、上記の（１）のように管理業者に報酬を払って管理を委ねることもできます。

免許が必要な不動産業とはどのようなものかを説明します。

一般的に「不動産屋さん」と呼ばれているお店は、正確には「宅地建物取引業者」です。
「宅地建物取引業」について国土交通大臣、又は都道府県知事の免許を持っています。
「宅地建物取引業者」は主に「宅地建物取引業法」という法律によって様々なルールが定められています。

「宅地建物取引業者」が出来ること、言い換えると宅地建物取引業の免許がないとできないことはどんなことでしょうか。
それを説明するために「宅地建物取引業」という言葉を、「宅地建物」、「取引」、「業」の３つに分解します。

「宅地建物」については、多くの方が思うイメージの通りだと思います。
基本的にほぼ全ての土地や建物が該当すると言っても良いでしょう。

次に「業」です。
これは「不特定多数に、継続して行う」ことを意味しています。
つまり１回だけ土地や建物を売ること、例えば自宅を売却すること等は継続している訳ではないので、「業」には該当せず、「宅地建物取引業免許」がなくても、誰でもできます。
残りの「取引」について説明します。
「取引」は８種類あります。
（１）売買を自ら行う。
（２）売買を代理する。
（３）売買を仲介する。
（４）交換を自ら行う。
（５）交換を代理する。
（６）交換を仲介する。
（７）賃貸を代理する。
（８）賃貸を仲介する。
「賃貸を自らする」は、既に説明しました通り免許がなくてもできます。
（４）、（５）、（６）の「交換」については、このブログをご覧の皆様が目にする機会はほとんどないと思いますので、説明を省略します。

多くの不動産屋さんにとってメインの業務であり、皆様が接する機会があるのは
（１）売買を自ら行う。
（３）売買を仲介する。
（８）賃貸を仲介する。
この３つの取引ではないでしょうか。

（１）は、不動産屋さんが自ら土地や建物を購入して、売主として皆様に販売しています。
（３）は、不動産屋さんが売主と買主の間に入って、その売買がスムーズに進むようにお手伝いをします。
不動産屋さんが売買対象の物件の詳細について書いてある書類を作成したり、契約書を作成したりします。
不動産屋さんは取引の手伝いをしますが、売主は別の個人や法人です。
（８）は、不動産屋さんがアパートなどの賃貸物件の契約を、貸主と借主に間に入って手伝います。
貸主は、不動産さんと別の個人や法人です。
アパート等の賃貸物件を取り扱って入り不動産屋さんの多くはこの「賃貸の仲介」を行っています。
次回に続きます。