「空き家問題」について
前に、2023年住宅数が世帯数より1000万戸余り、空き家危機が迫っているという記事を紹介した。2018年時点で空き家は約849万戸、住宅総数に占める割合は既に13.6%に達し、およそ7戸に1戸が空き家という水準にあるという。人口減、少子化が進む中でも、新築中心の住宅産業育成策を続けていること、中古住宅の流通市場が未発達であること等がその背景にあるという。
空き家の始末はとても手間がかかる。中にある家財道具を始末するのにも苦労する。ネットを検索すると、生前整理、死後整理を請け負っている専門業者がたくさんある。僕も実家を始末する際に、生前整理の業者に手伝ってもらったことがある。
実家の売却については不動産業者に仲介を依頼したのだが、生前整理の方で世話になった専門業者（遺品整理、生前整理、特殊清掃等を専門にしていると）の社長に、どうせならば宅建業者の免許も取得して、家財の始末だけでなく家もまとめて両方の始末を一気通貫で請け負ったらもっと儲かるのではないかと提案をした。社長いわく「実はそれも検討中」との話であったが、既に実施している業者もあるらしい。
「株式会社トレジャー・ファクトリー」という中古品の売買をやっている会社がある。東証プライム市場にも上場している。この会社が「トレファク不動産」という不動産部門を設立して、生前整理、家財整理等の不用品買取りだけでなく、不動産の売却、賃貸管理まで請け負っているという。
「空き家問題」は、地方の過疎地域だけの問題ではない。僕が住む大阪市内の住宅地でも、空き家は確実に増えている。前段として住民の高齢化、高齢者のひとり暮らしが進んでおり、彼らが死ぬと、自動的に空き家が発生するという仕組みである。更地になって、デベロッパーにより新たに建売住宅が分譲されるケースもあるが、そのまま放置されているものも少なくはない。
背景としては、日本は、中古住宅の流通市場が未発達であること、木造住宅はメンテナンスが悪いと劣化が著しいこと、売買だけでなく賃貸ニーズも含めた対応が十分ではないこと等がネックになっているようである。
言い換えれば、少子高齢化が進む中、今後も確実に増加するであろう「空き家問題」は、考えようによっては、大きなビジネスチャンスでもある。
相続したものの使い途に困り、処分に悩んでいるような不動産の有効な使い途を考えて、買い取るか借り上げて、設計から施工、転貸までのリノベーションをワンストップで対応することで、「負動産」を再生、マネタイズすることが可能になる。
対象は、個人の住宅だけではない。都市部の問屋街の老朽化したビルや、シャッター商店街、廃病院、廃校等もアイデア次第では有効活用が可能となる。あと、手間ひまがかかるが、老朽化した分譲マンションのリノベ、場合によっては全面建て替えというのは、これからニーズは大量に発生することは確実である。
「人生の楽園」みたいなテレビ番組を見ると、年を取って、田舎暮らしに憧れる人たちは少なくないようだが、年を取ると、絶対に都心部に住む方が便利である。クルマに乗らなくても、買い物も病院通いも徒歩圏内である。ネットがいくら発達しても、何でも近所で解決できる便利さにはかなわない。都心部の「空き家」は、もしかすると、「都市鉱山」並みに「宝の山」になるかもしれない。
「住人十色」というリノベ番組をよく見る。先日、神楽坂の狭小長屋を上手にリノベして生活している夫婦が紹介されていた。先日まで放映していたテレビドラマの決め台詞ではないが、「リノベは魔法」なのだと思った。知恵と工夫次第で、「化ける」可能性はある。
そのために必要な条件はいくつかある。
まずは、ある程度はリスクを取れる資金的な裏付けは必要になる。「空き家」を借り上げるか、買い取る必要があるからである。しかしながら、今ならば、「クラウドファンディング」とか公的金融機関の制度融資などをうまく使えば、意外と手元資金が乏しくても、解決策はいろいろとありそうである。
次は、不動産に関する実務経験を有するスタッフである。相続物件などは権利関係が複雑なものもある。そうした難易度の高い物件を整理するには専門知識が必要である。弁護士や司法書士のような法律の専門家のサポートも不可欠である。
さらに最も重要なのは、個別の物件の立地や地型等を見きわめつつ、どういう方法で「負動産」を再生するか企画提案力を有するスタッフである。有能は設計士も必要である。
これらすべてを「内製化」する必要はない。むしろ、有能なスタッフのネットワークさえ構築できれば、案件に応じてプロジェクトチームを組めば済む。ネットがあるので、地理的な制約すら関係ない。便利な世の中になったものである。
実は何年か前に、何となく天啓のようなものがあり、不動産関係の国家資格を取得した。実務経験がないから、僕1人では、資格があっても使い物になるとは思わないが、チームを組めるスタッフとの出会いがあれば、何か面白いことがやれそうな予感はある。
「空き家問題」はたしかに「問題」ではあるが、ビジネスチャンスが転がっていると考えれば、「宝の山」でもある。
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