不動産のリサイクルについて
本日の日経新聞に、2023年住宅数が世帯数より1000万戸余り、空き家危機が迫っているという記事があった。総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年時点で空き家は約849万戸ある。住宅総数に占める割合は既に13.6%に達し、およそ7戸に1戸が空き家という水準である。
人口減、少子化が進む中でも、新築中心の住宅産業育成策を続けていること、中古住宅の流通市場が未発達であること等がその背景にあるという。
同じ文脈でとらえるのが適当かどうかわからないが、日本国内には国土の2割強、トータルで九州よりも広い面積の所有者不明の土地が既に存在するのだそうである。
一方で、生涯未婚率の上昇によりひとり暮らしの高齢者で住むところの確保に苦労している事例も少なくないと聞く。
要するに、不動産のリサイクル、あるいは稼働していない（できない）不動産を再び市場価値を持つような状態にまで復元させて、買い手なり借り手とマッチングさせるような仕組みがインフラとして整っていれば良いのであるが、現状では未整備な状況ということになる。
こういうことになる主たる原因は、土地の所有権があまりに強すぎるということがある。新日本法規のHPにある「抜本的な解決が難しい土地所有権問題の行方」という記事がとてもわかりやすい。尚、ここでは土地の話について書いているが、マンションのような区分所有建物も含む建物全般についても基本的には同じである。
土地の所有権を認めるにしても、国によっては公的な規制や義務の力によって最終的には公共的なコントロールが効くようになっているが、日本においてはそうした規制がなく、私権として聖域化されてしまっているのだ。
にも拘らず、登記制度がいい加減で、公示力はあっても公信力はない。内容が信用できないから、本当のところは調べてみないとよくわからない。調べるにしても、時間も手間もおカネもかかる。
代替わりするに伴って、相続人が増えて権利関係が複雑になる。自分が相続人であることを認識していないような事例も少なくない（債務など負の遺産を知らないうちに相続していると後で慌てることになったりする）。
分譲マンションのように区分所有者、つまり所有権を持っている人がたくさんいると、ますます話が面倒になる。老朽化による建て替え、大規模な補修等、何をやるにしても区分所有者による多数決になる。こちらも相続が発生すると権利関係がより複雑になる。所有権はあるが住んでいない人もいるだろうし、行方不明者がいたりすれば非常に厄介なことになる。
したがって、所有者不明の土地の問題とか、増加する空き家の問題を抜本的に解決するためには、法制度の整備が必須となる。具体的には不動産所有に関する私権に一部制限を課して、公共的なコントロールが機能するような方向に修正するしかない。
老朽化した空き家が倒壊して死傷者でも出たら、いまの法律であれば、最終的には所有者の責任である。所有者が既に亡くなっている場合は、相続人に責任が及ぶ。たとえば、広島県尾道市の傾斜地の上の方にある空き家の壁とか屋根が崩れ落ちて、下の方にある家が損壊したり、そこら辺を歩いていた観光旅行者が負傷したような場合、空き家の所有者の相続人が仮に北海道に住んでいて、自分が相続人であることすら知らなかった場合であっても、相続放棄をしない限りは損害賠償責任を負う。
今後、似たような話が、日本全国の至るところで発生して深刻なトラブルが起きるのは明らかである。不幸な人たちをつくらないためにも、いまの段階で法整備をやっておかないとドエライことになる。
空き家問題は地方の過疎地だけの問題ではない。僕が住んでいる大阪市内の住宅地であっても、空き家は確実に増えている。老人が死ぬと空き家ができる。あちこちに空き家があって、櫛の歯が欠けたような状態になると、だんだんと周辺の住環境が劣化し、治安も悪くなり、街並みの魅力も損なわれる。不動産価値も下落する。転入者は減り、退去者が増えて、スラム化が急速に進むかもしれない。老朽マンションも同様である。権利者が多いだけに悲惨かもしれない。
家というものは、人が住んでこそ価値があるのであって、建て替えなり、リノベなりして、誰かが住めるようになれば、それだけでも意味がある。不稼働な状態の不動産の有効活用を円滑化する仕組みができれば、誰も困る人はいないと思うのだが、いかがなものか。
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