ホテルから減賃要請が来た際の基本的な考え方
こんにちは
ついにうちの大型ホテルからも減賃要請がきてしまった。
さて、減賃要請がきた際に久しぶりに頭をつかったので、皆さんにも共有できればと存じます。
基本的事項
①オペレーター：都心及び郊外で複数運営する大手法人
②オーナー：弊社（小規模資産管理会社）
③物件所在：都心駅近物件
減賃要請がきた際に考えた内容は以下のとおりです。
おそらく他のオーナーもオペレーターも同じ事を考えるのではないでしょうか？
①賃貸借契約書の確認
②賃貸借契約上、オーナー側としては減賃要請に応ずる必要がないが、応ずるべきなのか？
③賃料は免除にするべきか？一部減額にするべきか？またその期間は何ヶ月が妥当なのか？減賃の場合の金額はどうする？
④オペレーターの撤退リスク（撤退したら建物はもぬけの殻になるのか？）
⑤オペレーターの倒産リスク
①賃貸借契約内容の確認
まずは四の五の言わず、賃貸借契約内容の確認をします。
特に以下の内容が大切。
解約の可否、賃借人から解約申し入れの場合の違約金、保証金等の預入額etc
②賃貸借契約上、減賃要請に応ずる必要がないが、応ずるべきなのか？
私の意見としては当初、減賃要請に応ずる必要はないと考えておりました。
だってさ～、うちは固定賃料でホテル市況が良い時も賃料上げてこなかったのだから、そのときの余剰金あるでしょ？。。。と。。
では、減賃に応じなかった場合のリスクはなんでしょうか？
一番困ることは、「テナントとの関係悪化によるテナント撤退リスク」かと思います。
～具体例 弊社の場合～
契約内容：一定の違約金を支払えば退去できる契約でした。
撤退可能性：オペレーターは都内に多くの物件を保有しているので、弊社物件の位置付けが重要視されていない場合には撤退されることも十分に考えられます。
～ヒアリング～
依頼者へのヒアリング：話合いである程度、弊社物件の位置づけは確認しましたが、結論としては撤退も十分に考えられました。
周辺オーナーの減賃対応状況：昨今減賃対応しているオーナーは多いです。むしろ全く応じない方がマイノリティ。。。
～結論～
これらを踏まえると、全く応じないとこちらにも一定のリスクがあるため、ある程度は応じることにしました。
③賃料は免除にするべきか？減賃にするべきか？またその期間は何ヶ月が妥当なのか？減賃の場合の金額はどうする？
～競合物件からのヒアリング（免除or減賃）～
免除を減賃のいずれかについては半分半分くらいの割合でした。
～弊社の場合～
資金力のある大手事業会社等は免除で対応できるかと思うのですが、
弊社のような資金力の弱い中小企業は大手とは訳が違います。
よって、オペレーターの気持ちを汲み取りながらできる限り減賃という方向で対応すべきと判断しました。（まーオペレーターが飛んだらどうしようもないんだけどさ）
～競合物件からのヒアリング（減賃金額・減賃期間）～
次に減賃金額ですが、半分～4分1程度の減額が多いような気がします。
期間については圧倒的に２～4カ月が多かったです。
まーコロナの影響が続く期間が不透明のため、短期間に設定しておいてその後は状況を見ながらというスタンスなのでしょう。
これは私も同意でした。
～弊社の場合～
弊社としては該当物件の損益分岐点程度までは容認しても良いかと考えておりました。（一時的？なものなので）
期間については4か月程度で打診してみようかと。。。
④オペレーターの撤退リスク（撤退したら建物はもぬけの殻になるのか？）
個人的には一番怖いのがこれでした。
万が一、オペレーターが撤退し、次のオペレーターが決まらず、建物がもぬけの殻になってしまったら。。。考えただけで怖いです。。。
WBF淀屋橋のようにコンバージョンして。。。といった例もあるのですが、弊社にそこまでリスクをとる会社ではないですし、技術もないし。。。
～ヒアリング（オペレーターの変更事例）～
コロナ以降にオペレーター変更している事例がないか調べてみました。
すると、、、あるんですよ、、、賃料安くしてオペレーターが変更している事例が。。。また業者にヒアリングしてみましたが、賃料次第では長期的にある程度の利益が見込めるホテルならコロナの状況下でも入居することは検討するとのこと。。。
この事実がわかったことが一番大きかったです。
このことを知らずに相手方との交渉の際に「撤退」の剣をちらつかせられたら、相手寄りの賃料にせざるをえない。。。危なかった。。。
⑤オペレーターの倒産リスク
ここらへんはどうしようもないので割愛
⑥統括
オーナー側としては、減賃要請なんて応じる必要ないだろ！
と思う方が多いと思います。
気持ちはよくわかりますし、それを否定するわけではないです。
一方で、オペレーターは今まで滞納せずに家賃を払ってきたけど、やむを得ず、、、藁にもすがる思いで私達オーナーに頭を下げに来ているんだと思います。昨今のホテル業界なんて、いつ倒産してもおかしくないですからね。。。
個人的にはこういった気持ちは多少汲み取ってあげてもよいのかなと思いますよ。。。
賃借人がいてこその不動産投資ですからね。。。
以上、綺麗事を話してみましたが、結局は長期的な利益を考えたうえでの経営判断なので、情というものは一切ないんですよね。。。。お金の事しか考えなくなって収入は増えたけど髪の毛は減ってきた気がする。。。。
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