不動産投資のお話 -タワマン節税（相続）

タイタンの金澤幸雄です。

タワーマンションの高層階は「セレブの象徴」とも言われ、眺望の良さや豪華な共用施設、高いセキュリティなどが富裕層をはじめファミリー層や海外の投資家など幅広い層に人気です。こうしたタワーマンションの購入によってできる相続税対策があることをご存じでしょうか。

最近ではこのタワーマンション節税（タワマン節税）に対し、国が規制に乗り出しつつあることも話題を呼んでおり、その動向が注目されています。

タワマン節税とは、タワーマンションは購入金額に比べて相続税評価額が大幅に低くなる、というタワーマンションの特性を生かした節税のことを言います。つまり、タワーマンションの購入価格と相続税評価額の差額を利用することによって、相続税の負担を大幅に抑えることができる、というものです。

ここではまず、現金と不動産、どちらで相続した方がより相続税を節税できるかを解説します。

結論から言えば、現金の相続時に課せられる税率と、不動産の相続時に課せられる税率には大きな差があり、基本的には、現金でよりも不動産で相続した方が相続税は安くなります。

相続税は、故人の所有していた相続財産の額（相続税評価額）に対して課されます。この評価額を低くしておくと、相続税額も低くなります。不動産にかけられる相続税は、土地と建物に分けられ、土地は路線価、建物は固定資産税評価額が基準となって評価額が計算されます。路線価は一般的な市場価格の8割程度、固定資産税評価額は一般的な市場価格の7割程度というのがだいたいの相場ですから、いずれにしても一般的な市場価格よりはかなり安くなります。

そのため、仮に1億円の現金を所有していた場合、そのまま現金で持っておくよりも1億円の不動産を購入し、相続した方が相続税は低く抑えることができるのです。

また、相続する不動産が収益物件（賃貸マンションやテナントビルなどの、個人や事業者に貸すことで毎月の家賃収入を得られる不動産）の場合は家賃収入も得ることができるという大きなメリットもあります。

一方で、不動産を相続した場合、相続税は相続人の持っている現金から支払う必要があります。相続した遺産に現金が含まれていれば、その中から相続税を支払うことができますが、相続した遺産が土地だけの場合、遺産からは相続税を支払えません。いくら不動産は節税効果が高いと言っても、数十万~数百万以上の相続税が発生しますから、相続人の納税の負担感が増すことにはなってしまうでしょう。

不動産での相続はメリットが大きい分、こういった注意しなければならない点もあります。納税の対策も行いながら、不動産で節税をすることが重要です。

金澤幸雄

Photo by Ryota Aoki on Unsplash