不動産投資のお話 -インボイス制度

金澤幸雄です。

2023年10月1日から「インボイス制度」が導入されます。インボイス制度とは、一言で言うと「課税事業者がインボイスという書類を用いて、消費税の仕入税額控除を受けるための制度」のことで、要は消費税に関する制度の変更が行われるということです。
2021年10月から登録が開始されたインボイス制度は、消費税の課税事業者、免税事業者を中心に影響があるとして認知されており、わたしたちの不動産投資の世界にも少なからず影響があります。

不動産投資の世界でインボイス制度の開始によって影響を受ける可能性があるのは、不動産賃貸業のうち主に事務所や店舗に物件を賃貸しているオーナー（貸し主）です。どのような状況かによって対策が変わってきますので、状況別に解説していきます。

（1）住宅の家賃収入がある貸し主（免税事業者）とその借り主

アパートやマンションなど住宅の家賃と、その家賃に含まれる駐車場の賃料には消費税が課税されませんから、貸し主は賃料の消費税を取りません。借り主が課税事業者だろうと免税事業者だろうと同じことで、貸し主は借り主から消費税はもらいません。したがって、貸し主、借り主ともにインボイス制度への対策は特に必要ありません。しかし今後どのような形で関わってくるか分かりませんから、どんな制度なのかを頭に入れておくぐらいの対策は当然必要です。（賃貸期間が1ヶ月未満の短期の住宅家賃収入は課税対象となります）

（2）事務所・店舗等の家賃収入がある貸し主（課税事業者）とその借り主（課税事業者）

店舗・事務所・倉庫など事業用の賃貸収入（テナント）、駐車場の賃貸収入、太陽光発電収入などは課税対象です。アパートやマンションであっても、借り主がそこを住居としてではなく事務所や店舗として使用している場合、その賃料は課税対象となります。
貸し主と借り主がともに課税事業者の場合は、両者とも適格請求書発行事業者の登録を行い、借り主は貸し主が発行したインボイスで仕入税額控除を行う、という流れになります。

（3）事務所・店舗等の家賃収入がある貸し主（免税事業者）とその借り主（免税事業者）

貸店舗や事務所、貸倉庫などの事業用賃貸物件にはテナント料に消費税が課税されるのは前述のとおりです。しかし借り主が免税事業者であれば、仕入税額控除は不要となります。貸し主はインボイス制度の影響は受けません。借り主も免税事業者ですから家賃の消費税申告をしないため、インボイスは不要となります。ただし、借り主がインボイスに対応するために課税事業者になると、借り主が受けていた益税がなくなります。その事業者は減益になり、結果的に借りられる物件の賃料ランクが下がってしまうことも考えられます。

ここまでは、不動産投資における不動産賃貸業にインボイス制度があまり影響を及ぼさない事例をお話ししてきました。
次の項で、インボイス制度が不動産賃貸業に及ぼす影響が最も大きいケースを解説します。

金澤幸雄

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