売買契約書で確認すべきポイントを説明 (2)

こんにちは。不動産屋のえのかなです。

今回は「売買契約書で確認すべき主なポイント(1)」の続きをお話しします。契約前には必ずみてほしい内容なので、じっくりみていきましょう！

（５） 付帯設備等の引き継ぎ

新築の場合、どんな設備があるのか、故障がないのは大前提だと思うのですが、特に中古物件の場合にはしっかり確認しておく必要があるのが、この設備や物件状況に関すること。特に照明、エアコン、庭木などは何を置いていくのか、撤去するのか、故障はあるか、直すのか等、事前に把握しておきます。

また、物件状況報告書は塀がどちらに帰属しているのか（当該敷地か隣地か）、過去の浸水、液状化、火災、事故履歴等はないかを確認するものなので、必ず目を通してくださいね。

（６） 負担の消除

抵当権や賃借権など、所有権を制限する権利がついている場合、売主が責任を持って引き渡しまでにクリアな状態にして引き渡される必要があります。これらの権利が取り除かれないまま引き渡されると、購入後に思い通りに物件を利用できなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、投資用の物件やオーナーチェンジを購入する場合は、テナントが入居している状態で受け渡しをすることが多いので、テナントとの賃貸契約は新しい所有者に引き継がれます。その際、「どの権利」が引き継がれるのか、または引き継がれないのかを明確にしておくことが大切です。

引き渡しを受けた後で知らなかったとなっては大変です。

（７） 公租公課等の精算

土地建物を所有している人は固定資産税や都市計画税といった公租公課を支払う義務が発生します。関東では１月１日時点で持っている人宛に６月頃に納付書が届き、税金を納める義務が発生します。例えば、３月に引き渡しを受けた場合でも買主に今年度の税金の納付書が届くことはなく、売主に支払い義務が発生します。ですので、引き渡し時に売主と買主の間で精算することが一般的な実務の流れです。

その他、管理費や修繕積立金などの費用も精算します。精算は引渡しの日を基準に、日割りで行われることが多く、売買代金とは別に必要となるお金ですので、引き渡し前に確認しておいてください。

投資用の物件やオーナーチェンジの場合は受け取る賃料は売主から買主に渡す必要があるので、こちらも精算が必要になる対象です。その他、敷金なども売主から預かることをお忘れなく！

契約書の条項はかなり小さい字で書かれていますが、とても大切な内容が書かれています。

良い物件に巡り合った時にぱっと動けるように事前にどんな内容が書かれているのか把握しておくと良いですね。

次回も引き続き、売買契約書についてお話しします。
もう少しお付き合いくださいね！