フルローンは良いか悪いか？不動産プランニングにおける自己資金の重要性

不動産でいつどこまでを目指すのか？

不動産のプランニングで大事なのは、どこを目標とするかです。例えば１棟アパートを購入して、毎月５万円（年５０万円）の利益を得る。それだけであれば、プランニング等経てなくても、正直ほとんどの方が実現できてしまいます。

しかしそれで、あなたの目的は達成されますでしょうか？多くの方はNOではないでしょうか。

多くの方は、年収５００万円や１０００万円など、副収入が会社員収入と同じくらいになるところを目指していくと思います。

そうしますと、多くの物件を買い進める事が出来るのか？融資も含めたプランニングは大変重要になります。

自己資金を考慮したプランニング

例えばあなたが、１０００万円の自己資金があったとします。

例１

利回り１２％３０００万円のアパートを一棟買う為に、頭金２割、諸経費１割を支払うパターンを考えます。（返済期間２５年、金利３％とします）

年間家賃収入３６０万円、返済は年間１３６万円、管理費等で１０％引いたとしますと年間１８７万円の手残り。

自己資金のうち、９００万円を利用した為、返済額や残債は少なくはなりますが、毎月のリターンはそこまで莫大に増える事はないので、９００万円支払っただけのメリットというのは、実はそこまで大きくありません。

一方で、自己資金は残り１００万円となっていますから、投資としてはそこで塩漬けとなります。資金の回収まで、５年近く待たないといけません。

例２

利回り１２％３０００万円のアパートを頭金０割（フルローン）、諸経費１割を支払うパターンを考えます。（返済期間２５年、金利３％とします）

年間家賃収入３６０万円、返済は年間１７０万円、管理費等で１０％引いたとしますと１５３万円の手残り。

自己資金のうち、３００万円を利用しましたが、２年で回収できます。

不動産投資におけるフルローンの意味

不動産投資では、フルローンは悪いイメージを持たれる方もいますが、実は上記の様に、手元資金を使わずに、利益を得る事の出来る方法となります。

余った自己資金を使って、次の投資に進むことで、さらにリターンが増えますから、頭金を払って購入した場合と比較すると結果、リターンに大きな差が出ます。

そしてそのリターンこそが、投資の安全性と言える訳ですから、収益の出る物件を買う事は前提ではありますが、自己資金を使わずフルローンで買い進めるプランニングを立てる事が出来ると、大きくリターンが変わってくる事が分かります。

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