不動産投資を始める方必見！6つのリスクと回避方法を紹介

昨今、副業や投資を始める方が増えています。その中でも安定的な収入を得ることができる不動産投資の人気は高いです。不動産投資は収入を得るだけでなく、節税にもつながるメリットがありますが、一方でさまざまなリスクが伴います。

リスクを理解せずに不動産投資を始めてしまったあまり、「不動産投資はやめとけ」という人も多いです。しかし不動産投資で成功している方も多く、不労所得で生活している方もいらっしゃいます。双方の違いはリスクと回避方法の理解度です。

そのため今日は、6つの不動産投資リスクと回避方法を紹介します。最後には不動産投資で成功する方法を紹介するため、これから不動産投資を始める方はぜひ参考にしてください。

6つの不動産投資リスク

不動産投資にはさまざまなリスクが挙げられますが、ここでは代表的な6つのリスクを紹介します。

資産価値の下落に伴う売却価格の低下

不動産は年数が経過することで資産価値が低下するため、購入時より売却価格が下がるリスクがあります。不動産は地価上昇などがない限り価値が上昇することはありません。そのため借入して不動産を購入した場合、残債より売却価格の方が低くなる可能性も高いです。

金利上昇に伴う返済割合の増加

金融機関からの融資の金利は変動し、上昇した場合は毎月の返済割合が増加するリスクがあります。日本では低金利時代が続いておりますが、世界各国では利上げを行っています。各国と金利差が広がると為替にも影響を及ぼすため、将来的に金利が上昇する可能性もあります。
さらに金利は日本経済の状況にも左右されるため、いつ上昇するかわかりません。金利が上昇しても、家賃収入が上昇することにはつながらないため、毎月の返済額が圧迫となるリスクが挙げられます。

家賃下落リスクに伴う収入減

アパートやマンションなどの不動産は築古になるにつれて家賃下落が発生し、購入時の収入より減少しやすいリスクがあります。三井トラストが2013年に発表した「Report 経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」を確認すると、毎年1％前後の家賃下落が発生していることがわかります。築25年の物件となると、新築時より約20％も家賃が下落しているため、家賃下落による収入減のリスクは考慮しておく必要があります。

空室・滞納者による借入返済の圧迫

新築物件の入居率は高い水準であるものの、老朽化に伴い空室が発生するため、思っていた以上に家賃収入が得られず借入返済に圧迫されるリスクがあります。総務省が発表した平成30年住宅・土地統計調査総務省統計局を確認すると、全国的な空室率は13％にも及びます。新築時と比較して築古となった物件の空室が増える理由には主に以下の2つが挙げられます。

• 競合物件（新築物件）の増加。

• 新しいものが好まれる傾向にある。

新築時のままの家賃収入を想定していると、返済計画が崩れる恐れがあります。さらに入居者によっては家賃滞納をする方もいるため、収入が減る可能性もあります。

災害による建物損傷リスク

地震や土砂崩れ、火災などの災害によって建物が損傷するリスクもあります。損傷した箇所はオーナーが負担して修理を行わなければいけません。イレギュラーな出費があるのも、不動産投資にはつきものです。また被害の大きさによっては建物が倒壊し、家賃収入が得られない可能性もあります。

デフレに伴う不動産価格の低下

デフレが発生すると物の価値が下がり紙幣価値が上昇するため、不動産の価格が下落し、売却価格が低くなるリスクがあります。経済状況が不況となり、物やサービスに対する需要が減少し、供給が下回ることでデフレが発生します。金融機関からの融資を受けて不動産を購入した場合、残債以上の価格では売却できない可能性も発生します。

不動産投資にはなぜリスクがあるのか

なぜ不動産投資にはさまざまなリスクがあるのでしょうか。ここでは3つの要因について紹介します。

減価償却による建物の劣化

年々不動産の資産価値が減少する要因の一つとして減価償却という考えがあります。減価償却とは購入した固定資産の費用を法定耐用年数に渡って経費計上できる会計上の処理です。戸建て住宅や賃貸住宅の不動産の場合、構造によって以下の表の耐用年数に分かれています。

例えば新築の木造賃貸住宅の本体価格が5,000万円と仮定した場合、毎年約230万円ずつを22年間に渡って経費にすることができます。一方で減価償却した固定資産は資産価値が下落していくことを意味します。
投資家の中には、節税対策のために減価償却が多くできる（築年数が浅い）物件に投資する方も多いです。築年数が経つにつれて減価償却できる期間と償却費用が減るため、需要が低い物件となり価値が低下している要因の一つとなります。

需要と供給のバランスがある

不動産にも需要と供給のバランスが重要であり、崩れることによって家賃下落や空室などのリスクにつながります。新しいものが好まれる日本であるからこそ、老朽化した物件の需要は低下します。さらに同じエリアに複数の物件が建築されてしまうと、入居させるために各物件家賃を下げる方法を取ります。
供給過多によって需要と供給のバランスが崩れてしまい、家賃の値崩れや入居者確保の競争につながることが、不動産投資のリスクが生まれる原因にもなっています。

金融機関からの借り入れを利用するため

不動産投資の多くは金融機関からの融資を受けて物件を購入するため、毎月の返済を支払う必要があることがリスクにつながります。借入返済はある程度一定額なのに対し、家賃収入などは入居者次第です。
空室または滞納者がいれば収入が入らず、なおかつ家賃下落は発生します。一方で借入返済は金利の上昇の懸念もあるため、返済額が一定どころか向上する可能性もあることが、リスクにつながっています。

不動産投資のリスクを回避する方法とは

不動産投資を始める人はリスクを理解するのと同時に回避方法を知っておくべきです。ここでは5つの回避方法を紹介します。

マーケティング調査を行う

エリアのマーケティング調査を行い、適切な物件に投資することが大切です。具体的には丘のような調査を行います。
誰が入居者ターゲットとなるのか
選ばれる間取りはなにか
家賃相場はいくらか
需要が高い物件に投資すれば、高い入居率を維持でき、家賃の下落を抑えることが可能です。

返済計画を立てる

不動産投資は長期計画であるため、金融機関からの融資を受けて物件を購入する方は返済計画を事前に立てておくことが大切です。入居率が高く、家賃の値崩れが発生していない時に家賃収入を貯めておき、繰り上げ返済に回したり、空室による家賃収入の低下時に返済に回すなどの方法が挙げられます。
さらに金融機関によっては長期間金利固定などの金融商品もあるため、将来的な金利上昇リスクを抑えるような方法を取るようにするなどの計画が大切です。

サブリースの活用

一般的に言われる方法としては、空室が発生しても家賃が保証されるサブリースもリスク回避の方法の一つです。不動産は一般的に不動産会社に管理手数料（家賃の5％前後）を支払って管理してもらいます。サブリースの場合、家賃の10％〜15％前後でサブリース会社に管理してもらう代わり、入居者がいなくても家賃収入が得られる仕組みとなっています。空室リスクがなくなるメリットがあります。
ただし、サブリース会社によっては退去者がいた場合、新たな入居者の募集期間として家賃の1か月から2か月分は免責となるケースもあるため、事前に契約内容を確認しておきましょう。実際、サブリースによるトラブルは非常に多く、特にサブリースの解約時（売却にサブリースが付いていると高く売れない為、外そうとするとトラブルが起きる）が多いです。

その為、サブリース＝安全と考えるのではなく、サブリースをつけないでもご自身で空室を埋める事が出来るスキルを習得した方が、結果的に得られるリターンが多くなる事も事実あります。その為、スキル習得の必要性が求められています。

出口戦略を事前に検討しておく

将来的に不動産を売却する出口戦略を検討しておくのも大切です。不動産を売却すれば毎月の家賃収入はなくなりますが、融資も完済でき、売却利益を得ることも可能です。もちろん「残債以上の価格で売れること」「売却利益に対する譲渡所得税を支払っても利益が出ること」が条件です。
2つの条件をクリアするためには、適切な価格と売却タイミングが重要です。老朽化した物件は需要がなく、安く取引される傾向にあるため、築浅のうちに売却することを検討しておきましょう。

ハザードマップで災害リスクを確認しておく

ハザードマップでは洪水、土砂災害、津波などの災害リスクが伴う立地であるか確認することが可能です。保険に加入しても物件が倒壊してしまっては今後経営ができないため、物件を購入する前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資のリスクは主に収入減につながります。リスクを理解しないまま始めてしまうと、赤字経営の不動産投資となり、最悪の場合破産にもつながりかねません。そのためリスク回避の方法について、学習して理解してから投資することが大切です。