リフォーム費用を含めると、利回り何％で戸建ては買うべきなの？

空き家戸建て投資の盲点

全国で、空き家は多く存在します。いわゆるボロ家というものもあり、賃貸に出すことを考えると利回りで１５％、２０％などの戸建ては、実は比較的買えてしまいます。

しかしながら、空き家投資には盲点があります。それは、「リフォーム費用」が掛かる事。

リフォーム費用が空き家に与える影響

空き家戸建て投資は、建物の価格が安い分、その比率が大きいのも特徴です。

２００万円で戸建てが買えても、リフォームに３００万円かかったらそれは５００万円の戸建てを買ったのと変わらない訳です。

では、空き家投資をする際、どれくらいの数字を目指せば良いのでしょうか？

目安としては、リフォーム費用を購入費用に加えて利回りを計算した「リフォーム費込みの利回り」で、

１５％～２０％を目指すことです。

一体なぜでしょうか？

戸建て投資の相場

都心を除く、少し地方都市の中古戸建て投資は、リフォーム済み、オーナーチェンジ（入居者がいる状態）の物件であれば、利回り１０％で概ね売買が行われます。

ある程度田舎の方に行った場合でも、一定の需要があるエリアであれば１０％近くで取引が行われています。

という事は、いざとなったときに１０％で手放す事が出来る訳ですから、リフォーム後の数値で１０％以上にすれば、そうそう赤字にはならない訳ですね。

買い方による利益の違い

ですが、利回り１０％という相場ですからそれ以上高くは売れない訳です。

そうすると、売っても利益が出ないという事になりますから、投資した資金が戻ってくるには毎年の家賃収入を積み立てる以外方法がなくなり、資金回収には利回り１０％では１０年がかかってしまいます。

ですので、相場の１０％ではなく、１５％、あわよくば２０％となる様な買い方、リフォームの仕方をする必要があります。

それをする事で、

　・貸しても年１５～２０％の利回りで家賃収入が入る　

　・売っても１．５倍～２倍で売れて利益が出る

という状態になり、戸建て投資が一気に魅力的な投資になっていきます。

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