こんな物件には要注意！買ってはいけない戸建て物件の 見極め方

高利回り空き家戸建て投資の落とし穴

高利回りの空き家戸建て投資は、数字でみるととても理想的に思えます。一方、買った後に想定外の事象が発生し、思ったような数字にならなかった場合には、投資として失敗してしまいます。

では、どの様な物件に注意する必要があるでしょうか？

１　道路付けが法的に微妙（再建築不可）

建築基準法では、建築物を建築される際に、
建築基準法上の道路（基本的に幅員4m以上の道路）に
「2m以上」接道しなければなりません。

それがなければ、再建築不可物件となります。

同じ数字でも、再建築不可物件を買ってしまうと、売るときにもかなり安値で売らないといけなくなります。

２　道路付けが法的に微妙（43条但し書き）

前面道路が43条但し書き道路（役所の但し書き許可があって初めて再建築が出来る）の場合、役所の許可が必要ですし、将来的にそれが変わる可能性もありリスクをはらんでいます。

３　道路付けが法的に微妙（私道）

前面道路が公道ではなく私道の場合、私道の持ち分者が誰なのか？その方から、「通行ならびに掘削の承諾書」を取り交わしておかないと、通行や再建築の際にトラブルが起きます。　

４　市街化調整区域、非線引き区域

これらは、市の市街化区域とは線を引かれているため、将来的には衰退していくエリアです。出来るだけ買わない方が無難です。

５　借地権

これは土地の権利が付いてこないもので、担保価値も弱い為、購入しない方が無難です。

６　トイレが汲み取り

これは今時、好かれません。浄化槽または、公共下水に接続工事をする必要があり、３０～７０万円費用を見込む必要があります。

７　告知事項あり

事件事故、病死などがあった物件です。

購入時の金額に織り込む

上記の例の様な、いわゆる難あり物件は、あまり購入をオススメ致しません。一方で、もし大幅に価格交渉が出来、激安で購入できるなら、検討の余地もあります。

相場が５００万円の戸建てが上記難ありがあるが故に４５０万円だったら、、それは買わない人が多いと思いますし、買うのはやめましょう。ですが極論、「１円」だったら買いますか？というと、買う人は多いと思いますし、買うとお得な場合も多いです。

要するに、リスクがある場合は、それも見込んで採算があう様に、通常よりも安く価格交渉をして買わないといけないという事です。通常の価格で買ってしまうと損をしてしまいますので、そこはご注意くださいという事です。

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