【100万円から】戸建てを買い年収50万円と資産300万円を得るには？

中古戸建ては溢れている

前回お伝えした通り、世の中には空き家が多く存在しており、これからも増え続けます。その一方、戸建ての「貸家」は、需要が強いのに供給がない為、空室が少ない状況が続いています。

多くの戸建てがあるという事は、私達は、いかにその中から、購入しやすい価格帯で買えるか、が重要になりますね。では、中古戸建てはいくらから購入が出来るのでしょうか？

中古戸建ては100万円から買える

実は中古戸建ては、【100万円から】購入する事が出来ます。土地の値段が300万円であっても、この様な価格で買える事があります。

※もっと正確に言えば0円でも購入する事は出来るのですが、ある程度賃貸需要のあるエリアで考えると、安くて100万円から、と考えておいた方が無難です。

実際、その様な戸建てはあるのでしょうか？また、あったときに、修繕が500万円かかっては意味がありません。私達が狙うべき数字を、シミュレーションしておく必要があります。

中古建ての数字シミュレーション

100万円で買えた物件で、150万円の修繕がかかったとします。

（150万円はリフォームローンを組んでしまう事も出来ますので、

　実質使う現金は100万円程度で済んでしまいます）

家賃はその物件の㎡でリフォーム済みであれば、月5万円、年間60万円で複数物件が貸出ししていたとします。（戸建ては需要が強いので、その相場価格で貸せないまま何か月も貸せない、という可能性が少ない為、その家賃相場は正しいと仮定します）。

表面的な利回り

　60万円　/ 100万円　＝　60％

修繕費を加えた、実質的な利回り

　60万円 /  250万円　＝　24%

4年で元が取れる、素晴らしい数字になりました。

一般的な利回りとの比較

一般的に、投資家が購入する中古物件で入居済・リフォーム済みの物件は利回りが10%が相場です。

という事は、言い換えれば、投資家に利回り10%で売れてしまいます。

家賃収入60万円の場合の、利回り10%は、600万円ですから、

Total 250万円の中古戸建てが、600万円で売れてしまいます。

途中申し上げたように、150万円のリフォームはリフォームローンを組めますから、実質100万円（購入諸経費除く）しか使わずに、その後600万円で売却が出来てしまいます。

150万円のリフォームローンはそこで返済してしまったとしても、350万円近い粗利益を出すことが出来ました。仮に6年経営して600万円で売却した場合は、

6年間の家賃収入（月5万円、年間60万円×6）と、

6年後の売却益（税引き後、約300万円）が

同時に見込める投資だという事です。

もちろん、売却を必ずしなければならない訳ではありません。

引き続き、月の家賃収入5万円年間家賃収入60万円で貸し続ければ、それで収入や、いつか売却する際の将来資産300万円程度を、確保できた事になります。

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